Condono edilizio del cambio destinazione d'uso da magazzino a locale commerciale: le regole

Il condono edilizio si distingue dalla sanatoria classica (oggi abbiamo quella dell'art.34 del Testo Unico Edilizia che richiede la doppia conformità piena e quella dell'art.34-bis che consente un accertamento di conformità semplificato) perché va a regolarizzare abusi sostanziali e non meramente formali.

Il terzo condono del 2003 (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003) è però più restrittivo dei due precedenti del 1985 e 1994, soprattutto per quanto riguarda gli abusi edilizi commessi in aree vincolate.

Il condono delle opere con cambio destinazione d'uso

Nella sentenza 21110/2024 del 26 novembre del Tar Lazio, ci imbattiamo in un caso interessante, inerente la richiesta di terzo condono per la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso da magazzino a locale commerciale per mq 160,00.

Stante il diniego del comune, il proprietario ha proposto ricorso in quanto, secondo lui, il mero cambio di destinazione d’uso non rientrerebbe nell’ambito di applicazione dell’art. 32, comma 37, lett. d) ed e), l. n. 326/03, e, comunque, le opere realizzate sarebbero conformi alla disciplina urbanistica vigente.

L’Amministrazione resistente, costituitasi in giudizio, ha dedotto l’infondatezza del ricorso, richiamando la consolidata giurisprudenza che, in materia di c.d. terzo condono, esclude la sanatoria dei c.d. abusi maggiori realizzati su un’area sottoposta a vincoli.

Il cambio di destinazione d'uso è un abuso maggiore

Il TAR respinge il ricorso partendo dalla regola base: gli abusi realizzati dall’originario proprietario dell'immobile sono riconducibili, come indicato nell’istanza di condono, alla tipologia di illecito n. 3 («Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall'articolo 3, comma 1, lettera d) del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio») dell’Allegato 1 al decreto legge n. 269 del 2003 (c.d. abuso maggiore).

Sappiamo ormai bene, infatti, che in virtù di quanto previsto dall'"art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi, quale quello della ricorrente, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell'indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere".

Condono edilizio della casa abusiva in zona vincolata: le regole

Il Terzo condono edilizio, per l'applicazione della sanatoria straordinaria in zona vincolata, distingue tra abusi maggiori e minori: solamente le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria possono essere regolarizzate in aree tutelate, tra l'altro previa parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.

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La legge regionale del Lazio restringe ancora di più il perimetro

Tra l'altro, nel caso del Lazio, la legge regionale 12/2024 prevede un regime ancora più stringente: non sono infatti sanabili le opere "realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali".

Cambio di destinazione d'uso: impossibile il condono in zona vincolata

In definitiva il comune, dopo aver riportato in premessa le caratteristiche dell'abuso, ha correttamente concluso per l'insanabilità dell'opera in quanto posta in area vincolata, con ciò conformandosi alle pronunce in precedenza richiamate.

Il rilascio del parere favorevole da parte dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo, che comunque faceva riferimento alla necessità di acquisire l’ulteriore nulla osta della Soprintendenza B.A.P.S.A.D. di Roma, non consente pertanto di superare l’indicata preclusione normativa connessa alla tipologia di intervento e di condurre all’accoglimento dell’istanza di condono.

E il silenzio assenso? Niente da fare

E' da escludere, infine, che sull'istanza di condono si sia formato il silenzio assenso, in quanto la non condonabilità ex lege dell'abuso maggiore realizzato comporta altresì l'impossibilità che su un'istanza formalmente non corrispondente alla fattispecie legale tipica, quale quella in esame, possa formarsi il titolo abilitativo tacito.

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