Condono edilizio: criterio strutturale o funzionale per la sanatoria urbanistica? Ne basta uno solo!

Quali sono i criteri urbanistici per la verifica del requisito dell'ultimazione dell'opera edilizia, rilevante ai fini del rilascio della sanatoria? Lo spiega bene il Consiglio di Stato nella recentissima sentenza 134/2021 dello scorso 5 gennaio, relativa al caso di un'amministrazione comunale che aveva disposto la sanatoria quale civile abitazione di una baracca elevata con materiali di fortuna e senza alcuna destinazione specifica, senza tenere conto - secondo i ricorrenti - del fatto che l’area interessata era avvinta da un vincolo di assoluta inedificabilità assoluta.

Sanatoria per una baracca: si fa o non si fa?

Gli appellanti, quindi, sostengono che la consistenza del manufatto e l’assenza di dotazioni funzionali sarebbe stata incompatibile con la destinazione a civile abitazione presupposta dalla concessione in sanatoria. Veniva anche contestata, con un secondo ricorso, l'autorizzazione rilasciata dalla stessa amministrazione comunale con cui si avallava la realizzazione di demolizione e nuova costruzione senza variazione di sagoma dell'immobile che i condomini avevano definito baracca, pur mantenendo il verde circostante.

Si contestava il fatto che il fabbricato fosse fatiscente e crollato in più punti e, visto che si trattava di nuova costruzione, era un intervento espressamente vietato dal piano regolatore, perché si trova nella zona "città storica di tipo A" in cui è consentita solo la ristrutturazione.

I criteri alternativi per la verifica

L’art. 31 comma 2 della legge 47/1985 prevede infatti due criteri alternativi per la verifica del requisito dell’ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono:

• il criterio «strutturale», che vale nei casi di nuova costruzione;
• il criterio «funzionale», che opera, invece, nei casi di opere interne di edifici già esistenti oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale. L'edificio non deve solo aver assunto una sua forma stabile, ma anche una sua riconoscibile e inequivocabile identità funzionale che ne connoti con chiarezza la destinazione d'uso.

Quanto al criterio strutturale del completamento del rustico, per edifici «ultimati», si intendono quelli completi almeno al «rustico», espressione con la quale si intende un’opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili e esattamente calcolabili (cfr., fra le tante, Consiglio di Stato, sez. IV, 16 ottobre 1998, n. 130).

La nozione di completamento funzionale implica invece uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione; in altri termini l’organismo edilizio, non soltanto deve aver assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica (come per gli edifici, per i quali è richiesta la c.d. ultimazione “al rustico”, ossia intelaiatura, copertura e muri di tompagno), ma anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con assoluta chiarezza la destinazione d’uso.

Le suddette diposizioni richiedono dunque che entro una certa data sia ultimato un manufatto abusivo, a prescindere dalla sua completezza e definitività e dunque dalla sussistenza delle dotazioni minime (impianti e servizi) per l’abitazione, con la conseguenza che non occorre alcun accertamento specifico sul carattere “abitativo” del manufatto originario.

Le prove dell'esistenza della baracca

Il Consiglio di Stato evidenzia che, nel caso in esame, la preesistenza e la consistenza del fabbricato in questione è attestata da foto, esiti di procedimenti, relazione del CTU, addirittura un film del lontano 1962. Da ciò si evince che la baracca era stata realizzata con mattoni e che qualcuno l'avesse anceh abitata, "seppur in condizioni poco decorose". Tanto basta per concedere la sanatoria, insomma.

Il vincolo boschivo? Se non sussisteva all'epoca...

Anche il secondo motivo di ricorso - con il quale gli appellanti ripropongono la censura relativa alla mancata acquisizione in sede di condono del nulla osta sul vincolo boschivo - è infondato, non essendo configurabile alcuna violazione dell’art.32 della legge 47/1985 secondo cui «il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso».

Ma «all’epoca della adozione del provvedimento impugnato, il manufatto non insisteva su area sottoposta a vincolo, per cui non sarebbe stato necessario chiedere alcun parere alle autorità preposte alla tutela di eventuali vincoli».

Il vincolo boschivo non si applica, infatti, come stabilisce la legge 431/1985 alle zone territoriali "B", totalmente o prevalentemente edificate.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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