Condono edilizio: come si ottiene col silenzio assenso?

Ci sono regole specifiche per poter beneficiare del condono edilizio tramite il meccanismo del silenzio-assenso.

Queste regole sono ancora più restrittive in zona vincolata: lo ricorda in un'interessante sentenza (n.4294/2025) il TAR Lazio, che affronta il caso di un'ordinanza di demolizione emessa per rimuovere opere abusive realizzate presso un impianto sportivo.

Condono con silenzio assenso: il ricorso

Le ricorrenti hanno sostenuto che le opere abusive avrebbero dovuto essere condonate per effetto del silenzio assenso, in virtù della loro istanza di condono edilizio presentata nel 2004 ai sensi della Legge 47/1985.

Secondo la tesi delle ricorrenti, essendo tale domanda stata presentata il 29 marzo 2024, sarebbe ormai decorso il termine di 24 mesi di cui all’art. 35, comma 18, L. 47/1985, e quindi maturato il silenzio assenso, cosicchè il preavviso di rigetto ex art. 10 bis L. 241/90, – con cui Roma Capitale avrebbe comunicato alle ricorrenti i motivi ostativi all'accoglimento dell’istanza di condono, scaturenti dalla mancata ultimazione dei lavori entro il 31 marzo 2003 – sarebbe inefficace.

Condono edilizio col silenzio assenso: le regole

Il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria, essendo necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali, soggettivi e oggettivi, ai quali è subordinato il rilascio del condono.

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Le regole del silenzio assenso per ottenere la sanatoria straordinaria

In primis, il TAR osserva come le opere abusive insistano su terreni sottoposti ai vincoli paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) e c), D. Lgs. 42/2004.

Si chiarisce quindi che:

• vincolo paesaggistico: essendo appunto il terreno in questione soggetto a vincoli paesaggistici ai sensi del D.Lgs. 42/2004, secondo la giurisprudenza (Consiglio di Stato n. 5606/2024), il silenzio assenso su un condono edilizio per immobili in aree vincolate si perfeziona solo se vi è il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. In assenza di tale parere, il silenzio assenso non si forma automaticamente;
• mancata ultimazione delle opere nei termini di legge  l'istanza di condono faceva riferimento a opere che dovevano essere completate entro il 31 marzo 2003. Poiché le opere contestate non risultavano ultimate entro tale data, non potevano beneficiare del condono;
• il solo decorso del tempo non è sufficiente a perfezionare il condono edilizio: infatti, “ai sensi dell’art. 35 l. n. 47/1985, il silenzio assenso previsto in merito al condono edilizio non si forma solo in virtù dell’inutile decorso del termine per la pronuncia espressa dell’Amministrazione comunale e dell’adempimento degli oneri documentali ed economici necessari per l’accoglimento della domanda, essendo altresì necessario provare la ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali è subordinata l’ammissibilità del condono”;
• divergenza tra le opere oggetto del condono e quelle realizzate: l'istanza di condono riguardava opere di ampliamento e accessori di un'unità commerciale (spogliatoi, pensilina per zona di carico/scarico merci), mentre l'abuso contestato era relativo alla trasformazione di un campo sportivo in campo da padel. Di conseguenza, il condono richiesto non poteva sanare l’abuso in questione. "Del resto - osserva il TAR - è proprio il ricorrente, cadendo sul punto in contraddizione, a rilevare, da un lato, come il condono sarebbe stato funzionale alla realizzazione di un capo da padel e, dall’altro, ad allegare che il complesso avrebbe vocazione commerciale. Quindi delle due, l’una".

In ogni caso, quale che sia l’oggetto della domanda di condono, il titolo sanante, invocato dai ricorrenti, allo stato, non si è formato per silenzio-assenso.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO