Condono edilizio, all in: cos'è, come si richiede, le differenze con la sanatoria e le diverse leggi

Il condono edilizio è stretto parente - anzi, potremmo dire che è il figlio (o forse il padre?) - dell'abuso edilizio. Senza il secondo, il primo non sussisterebbe e va subito sottolineato che tutti i condoni edilizi sono stati regolamentati da apposite leggi governative, con durata temporale limitata nel tempo, cioè con termine iniziale e termine finale.

L'origine del condono è l'abuso edilizio

Quindi, tanto per cominciare: l'abuso edilizio è una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie (ad esempio, riferite al dpr 380/2001 TU edilizia). In giurisprudenza si parla di specie delittuosa che si verifica nel momento in cui vengono compiute opere di natura edile, senza alcun tipo di autorizzazione amministrativa che riguardi lo svolgimento delle attività di costruzione se era dovuta per legge.

L’abuso edilizio ha diverse fattispecie che riguardano anche i provvedimenti: cioè non si commette questo reato solo quando si costruisce su un suolo non edificabile, ma anche quando si costruisce o si ristruttura senza le autorizzazioni dovute previste dal testo unico sull’edilizia o dalle leggi vigenti all'epoca della realizzazione.

La responsabilità di chi è? Non solo del proprietario, ma anche del costruttore e del committente. Sono, questi, i tre soggetti ritenuti responsabili della conformità delle opere circa la normativa urbanistica del comune dove si costruisce.

Quando non si opera in modo corretto dal punto di vista normativo, quindi, i tre soggetti di cui sopra sono responsabili del pagamento delle sanzioni in solido per quanto riguarda le spese della demolizione, qualora vi sia una disposizione ad hoc prevista.

E le pene? Entrano in gioco nel momento in cui l’iter amministrativo risulta esaurito cioè, quando il procedimento relativo alla sanatoria (che è cosa diversa dal condono...) non va a buon fine e non si può agire secondo altre modalità e l'abuso rimane comunque passibile di conseguenze come la demolizione. Qui entra in scena il condono edilizio, se è stato previsto dal Governo ovviamente.

La sanatoria edilizia

Si parla di autorizzazione in sanatoria (o permesso di costruire in sanatoria), cioè conseguita dopo aver compiuto l’atto da autorizzare, applicabile anche in materia edilizia, dove, in virtù dell’accoglimento e della disciplina dello stesso, è sempre possibile ottenere un permesso di costruire successivamente alla esecuzione dei lavori e delle opere.

La sanatoria edilizia è disciplinata nello specifico dall'art.36 del dpr 380/2001, che prevede un procedimento a domanda di parte, anche se alcune regioni hanno esteso l’istituto della SCIA anche alla sanatoria edilizia, o accertamento di conformità, come strumento di semplificazione. Sono sanabili, quindi:

1. le opere eseguite senza permesso di costruire, in difformità totale o con varianti essenziali; in virtù di quanto previsto dall'art.31 del TUE, si può presentare richiesta entro il termine dell’ordinanza di rimozione per demolizione;
2. le opere eseguite in difformità, se la domanda sia stata presentata prima che sia esecutivo l’ordine della PA di rimozione ossia prima della scadenza del termine di efficacia dell’ordinanza emessa nei confronti del privato proprietario;
3. le opere eseguite in assenza di SCIA nel caso non riguardi lavori previsti all’art.22;
4. le opere di ristrutturazione senza titolo.

La condizione per ottenere l’accertamento di conformità è che questo requisito di conformità alle norme del bene sia presente e verificabile sia al momento in cui lo stesso fu edificato sia al momento della presentazione della richiesta alla pubblica amministrazione.

Il condono edilizio

Il condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito. Ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Allo stato attuale, NON è in vigore alcun condono edilizio. In passato, ci sono stati:

• il primo condono edilizio (legge 47/1985);
• il secondo condono edilizio (legge 724/1994), dove i criteri previsti per la sanabilità erano tre: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell'opera abusiva;
• il terzo condono edilizio (legge 326/2003).

Il condono edilizio 'sana' la realizzazione di opere realizzate in contrasto con le norme urbanistiche, sottraendosi alle pene previste per l'illecito perpetrato. Di volta in volta il legislatore definisce l'oggetto specifico del condono: esempio, vi rientrao le opere realizzate per volumi maggiori di quelli consentiti, edifici realizzati in aree non edificabili, costruzioni eseguite in violazione delle norme sulle distanze ecc.

Quindi, c'è una differenza importante rispetto alla sanatoria edilizia: mentre il condono permette di sottrarsi alle norme violate dalla costruzione , la sanatoria è un provvedimento amministrativo che necessita inevitabilmente della cd. doppia conformità urbanistica. Le opere sanate, infatti, devono essere conformi tanto alle norme vigenti al momento dell'abuso, quanto alle norme vigenti al momento in cui la sanatoria viene richiesta.

La richiesta di condono edilizio

Si tratta di un procedimento lungo: ogni Comune solitamente ha un ufficio condono dove si forniranno informazioni circa le scadenze, i documenti utili da presentare, i moduli da compilare per poter presentare la domanda di condono. In questo ufficio sarà possibile anche presentare sanatorie edilizie.

Il condono edilizio, oltre all’oblazione, prevede che vi siano dei costi fissi da sostenere, che saranno oneri accessori e costi di segreteria.

Importante: l'amministrazione prima di rilasciare una sanatoria dovrà accertare che non vi siano vincoli ambientali e assicurarsi che vi sia il parere favorevole delle autorità competenti, previa valutazione della compatibilità degli interventi che dovranno essere sanati.

PS - sebbene allo stato attuale non ci sono condoni edilizi, è possibile che su un immobile gravi una richiesta di condono alla quale l'amministrazione competente non ha ancora dato risposta. Quindi quando si compra un immobile, oltre ad eseguire le normali verifiche di regolarità, si consiglia di controllare la pendenza di eventuali richieste di condono.

Condono edilizio e condono ambientale

Chi beneficia del condono ambientale non può aspettarsi anche una sanatoria per i reati edilizi, cioè un condono edilizio: il principio è contenuto nella sentenza 29979/2019 del 9 luglio della Corte di Cassazione, che assume una certa rilevanza perché distingue i due tipi di 'condoni' specificando le differenze.