Condono e sanatoria, ancora voi: tra limiti volumetrici e divieto di frazionamento dell'abuso

Come si ottiene il condono edilizio? Quali sono i limiti volumetrici 'dentro' i quali la sanatoria è possibile? E' possibile 'sanare' un abuso presentando più istanze 'frazionate'?

Tutte queste domande, davvero gettonatissime in materia di sanatorie e condono, che spaziano tra le leggi sui singoli condoni (sono tre) e il dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia), trovano risposte nella sentenza 32750/2022 della Corte di Cassazione, che andiamo a esaminare perché ricca di indicazioni sul tema.

Condono edilizio impossibile? L'oggetto del contendere

Il tutto nasce da una sentenza della Corte di Appello di Napoli,  con la quale un privato fu condannato, tra l'altro, per il reato ex art. 20 lett c) legge 47/1985 (Primo condono edilizio) e fu ordinata, ex art. 7 della stessa legge, la demolizione delle opere abusive.

La parte che ci interessa di più è rappresentata dal terzo motivo di ricorso, col quale si deducono i vizi di violazione di legge, con riferimento agli artt. 39 legge 724/1994 (Secondo condono edilizio) e 38 legge 47/1985 (Primo condono edilizio), e della motivazione sul rispetto dei principi pronunciati nella sentenza rescindente, quanto all'individuazione dei limiti volumetrici stabiliti ex lege per la concedibilità della sanatoria in presenza di plurime istanze di condono.

La Corte di Appello, cioè, avrebbe erroneamente affermato il superamento del limite volumetrico imposto ex lege, parametrando lo stesso all'intero fabbricato e non, come sarebbe stato corretto, alle singole domande di condono che, individualmente considerate, non superano i 750 mc.

La differenza tra i valori indicati nelle istanze di condono e nella perizia sarebbe dovuta al mero errore di calcolo, sanabile, commesso dal tecnico che ai tempi realizzò le istanze, come rilevato dallo stesso perito in sede di esame.

Limiti volumetrici: non si possono considerare frazionando gli abusi edilizi!

La Cassazione respinge tutto al mittente, sottolineando che la tesi difensiva è, infatti, che il limite di 750 mc. di cui all'art. 39 della legge 724/1994 debba riferirsi alle singole domande di condono e non all'intero fabbricato.

Tale tesi è però contraria alla consolidata giurisprudenza ed anche al principio di diritto già espresso dalla Corte di cassazione.

Ai sensi dell'art. 39, comma 1, prima parte, in particolare, le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 47/1985 e s.m.i., come ulteriormente modificate dal tale articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative
a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015, Esposito, Rv. 263639 - 01).

La Corte di appello ha accertato che si tratta di un unico manufatto, per quanto diviso in tre appartamenti, e si è pertanto attenuta a tali principi di diritto, esplicitamente affermati anche dalla Corte di cassazione nella prima sentenza di annullamento con rinvio, la n. 28767 del 15 maggio 2018., dove si è affermato che, "in primo luogo, nessun accertamento è stato compiuto con riguardo alla cubatura complessiva oggetto dei provvedimenti amministrativi; quel
che, per contro, sarebbe risultato necessario, atteso il costante indirizzo di questa Corte a mente del quale non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, "disarticolandole", quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (per tutte, Sez. 3, n. 20420 dell'8/4/2015, Esposito, Rv. 263639; Sez. 3, n. 12353 del 2/10/2013, Cantiello, Rv. 259292). Accertamento, peraltro, ancor più necessario nel caso di specie, nel quale - come da documenti allegati al ricorso - la pratica della ricorrente aveva sempre "camminato" parallelamente a quelle concernenti gli immobili dei citati ... - pur concernendo appartamenti differenti all'interno del medesimo condominio -, tanto che tutti i provvedimenti emessi con riguardo a questi immobili, pur da diverse autorità amministrative, riportano le medesime date".

LA SENTENZA 32750/2022 DELLA CORTE DI CASSAZIONE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE