Condoni e sanatorie su un blocco di 6 ville: frazionare gli abusi edilizi è illegale! Le regole

Cassazione: non è possibile effettuare un frazionamento artificioso per presentare più istanze di condono su uno stesso edificio, perché così facendo si vuole eludere il limite volumetrico di un edificio.

Presentare sei istanze di sanatoria per un blocco di 6 villini realizzati da un unico proprietario è una pratica illegale.

Abbiamo approfondito di recente le differenze che intercorrono tra i termini condono e sanatoria, andando ad esplorare i meandri della doppia conformità, dell'articolo 36 del Testo Unico Edilizia per la regolamentazione delle richieste di sanatoria (cioè i permessi in sanatoria) e dei tre diversi condoni che si sono succeduti nel tempo in Italia.

Alla ricerca del frazionamento edilizio artificioso e illegale

Oggi affrontiamo il tema sotto un altro aspetto, quello del frazionamento degli abusi edilizi, grazie ad una recente sentenza della Cassazione Penale pubblicata in materia, la n.807/2022 (scaricabile sul sito ufficiale della Cassazione inserendo i riferimenti di numero e anno) dello scorso 15 dicembre, che affronta il caso di sei istanze di condono (ognuna per ogni singolo immobile).

Per la difesa, poiché le istanze di sanatoria farebbero riferimento ad unità immobiliari già suddivise ed autonome in ogni parte, dovrebbe escludersi che si sia realizzato un frazionamento fraudolento di un'unica opera edilizia di volumetria superiore a 750 mc, attraverso la predisposizione fittizia di distinte istanze di concessione in sanatoria.

Il terzo motivo del ricorso è quello che ci interessa di più. Tratta la presunta violazione - da parte del Tribunale ordinario che aveva ordinato la demolizione e la condanna penale per costruzione degli immobili in zona vincolata da parte dell'imputato, negando la sanatoria, degli artt. 39 della legge 724/1994 (secondo condono edilizio) e 44 della legge 47/1985 (primo condono edilizio).

Ai sensi dell'art. 39, comma 1, prima parte della legge 724/1994, in particolare, le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 47/1985 e s.m.i. come ulteriormente modificate dal tale articolo - ricordano gli ermellini - si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della voluinetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

Perché non è ammesso il condono edilizio frazionato?

Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presenta frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime oper non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015, Esposito, Rv. 263639 - 01).

Ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un'unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera.

Se, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile (fattispecie nella quale la Corte ha ritenuto inapplicabile il condono, essendo emerso che l'immobile era stato interamente realizzato ad era di proprietà di un unico soggetto).

I limiti per la concedibilità della sanatoria

Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, infine, ogni edificio va inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono.

Ne deriva che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.

Quindi, riassumendo:

• il limite di 750 mc. previsto dalla legge per le nuove costruzioni non può essere eluso attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità;
• l'art. 39 della legge 734/1994, laddove ha previsto che il limite di 750 mc. di volumetria condonabile lebba essere computato per le nuove costruzioni «per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria», deve essere interpretato nel senso che nei casi in cui «all'interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamente diversi è possibile per essi presentare distinte richieste di condono (ciascuna delle quali soggiace al ridetto limite volumetrico), mentre in tutti gli altri casi resta fermo che dovranno essere le plurime istanze, sommate assieme, a non eccedere la volumetria di 750 mc.»;
• il limite massimo di volume «per le nuove costruzioni (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro di preesistente riferimento non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (riferito alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dalle unità immobiliari ai fini catastali ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivanente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria.

Nel nostro caso?

Tornando 'a noi', l'opera abusiva realizzata è costituita da un blocco di tre edifici sfalsati, comprendenti 6 villini a schiera bifamiliari disposti su 3 livelli.

Quindi qui l'opera, per come è stata realizzata, era unitaria, così come era unitaria l'originaria proprietà degli immobili, perché costituente un blocco unico di più edifici composti da 6 villini.

Per la richiesta di sanatoria bisogna considerare quindi la volumetria complessivia del blocco di tutti gli immobili (cioè tutti e 6!) e non della volumetria dei singoli appartamenti, come invece 'vorrebbe' la difesa.

La circostanza che si tratti di un edificio unitario impone che unica sia la concessione in sanatoria, altrimenti si eluderebbe il limite di 750 mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso, il più volte richiamato frazionamento artificioso degli abusi edilizi.

Già solo dall'analisi delle domande di condono emerge che la volumeti ia del complesso immobiliare è superiore - e di molto - ai 750 metri cubi, per cui il ricorso è da rigettare.

Occhio: non confondiamo il frazionamento di un immobile col frazionamento degli abusi edilizi

Ultima osservazione: una pratica di frazionamento dell'unità immobiliare assolutamente legale, che non c'entra nulla col tentativo di frazionare gli abusi edilizi, è quella che si può fare con una semplice SCIA.

La Cassazione lo ha sottolineato in una sentenza del 2019 che vi invitiamo a rispolverare: il frazionamento di un'unità immobiliare può essere realizzato con Scia (segnalazione certificata di inizio attività), a prescindere dal periodo in cui sono effettuati i lavori. Questo perché le modifiche al dpr 380/2001 sono sempre da considerarsi retroattive.

Ma questa è tutta un'altra storia e magari ci torneremo sopra prossimamente...

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