Condoni e sanatorie: le differenze tra ristrutturazione e nuova costruzione

C'è molta differenza tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, e questa 'discrepanza' può essere decisiva, ad esempio, per ottenere o non ottenere il condono/sanatoria per alcune opere edilizie.

Lo spiega bene il Tar Lazio nella sentenza 15377/2024 del 29 luglio, inerente il ricorso contro il rigetto di un'istanza di condono edilizio (ex DL 269/2003, Terzo condono) per sanare la realizzazione di un'unità immobiliare a uso commerciale di 29,70 mq di superficie utile.

Ampliamento di opera preesistente o nuova costruzione?

I ricorrenti ritengono che l'amministrazione procedente non avrebbe adeguatamente valorizzato il fatto che l'opera da sanare consisterebbe nel mero ampliamento di un'opera preesistente con destinazione di uso commerciale e, pertanto, non costituendo un'unità immobiliare a sé stante e siccome l'ampliamento del locale sarebbe avvenuto entro i limiti di volumetria previsti dall'art. 2, comma 1, let. a, della l.r. n. 12/2004, l'istanza di condono avrebbe dovuto essere accolta.

Quindi, mentre l'amministrazione ha ritenuto che l'opera da sanare fosse sussumibile nel novero delle nuove costruzioni, i ricorrenti asseriscono che essa rappresenterebbe un mero ampliamento del locale commerciale preesistente.

Il TAR, prima di entrare nel vivo della questione, ricorda che la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che «la condonabilità delle opere con destinazione non residenziale deve intendersi limitata dalla normativa alle sole ipotesi di opere realizzate “in ampliamento” entro i limiti di cubatura ivi prescritti, proprio in quanto per tale ipotesi non v'è alcun discrimine con riferimento alla destinazione residenziale o non, a differenza di quanto avviene per le “nuove costruzioni”» (ex multis Consiglio di Stato, sez. VI, 03 dicembre 2018, n. 6855).

Ristrutturazione e nuova costruzione: le differenze

In linea generale, evidenzia il TAR, "in base all'art. 10, d.P.R. n. 380/2001, sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di nuova costruzione, oltre che gli interventi di ristrutturazione urbanistica e di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili ricompresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del d.lgs. n. 42/2004. Gli interventi di nuova costruzione in base alle definizioni dettate dall'art. 3 comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001 sono quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nella manutenzione ordinaria o straordinaria, nel restauro e risanamento conservativo, ovvero nella ristrutturazione edilizia. Sono annoverati, in particolare, tra gli interventi che richiedono il permesso di costruire la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, nonché l'installazione di manufatti leggeri che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee (art. 3 comma 1, lett. e.5, d.P.R. n. 380/2001).

Ne consegue che quando «un manufatto viene stravolto nelle sue caratteristiche essenziali, così come autorizzate, l'intervento è da qualificare non di “ristrutturazione” bensì di “nuova costruzione”. Con tale locuzione si intende qualsiasi intervento che consista in una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, attuata attraverso opere di rimodellamento della morfologia del terreno, ovvero costruzioni lato sensu intese, che, indipendentemente dai materiali utilizzati e dal grado di amovibilità, presentino un simultaneo carattere di stabilità fisica e di permanenza temporale, dovendosi con ciò intendere qualunque manufatto che sia fisicamente ancorato al suolo (il cui tratto distintivo e qualificante viene, dunque, assunto nell'irreversibilità spazio-temporale dell'intervento) che possono sostanziarsi o nella costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o nell'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma stabilita».

Ristrutturazione edilizia leggera e pesante: differenze e conseguenze a livello urbanistico

La ristrutturazione edilizia leggera si riferisce a interventi che non comportano modifiche significative alla struttura dell'edificio e può essere assentita con SCIA, mentre la realizzazione di tettoie, verande e muretti divisori è da qualificare come ristrutturazione edilizia pesante perché comporta aumenti di volumetria e modifiche esterne rilevanti, e necessita del permesso di costruire per essere assentita.

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Sanatoria impossibile: ecco perché

Riportando le coordinate di cui sopra al caso di specie, il Collegio ritiene legittima la decisione del comune: dall'esame della documentazione si evince, infatti, che i ricorrenti hanno trasformato un cortile, circondato da un muro di altezza pari a un metro, in una struttura autonoma, separata con un muro dal resto dell’edificio nonché dotata di un apposito ingresso e di un preciso numero civico; intervento, questo, che non può certamente essere equiparato a un mero ampliamento del locale preesistente.

Da ciò discende che, poiché, ai sensi dell’art. 2, comma 1, let. b della l.r. 12/04, sono sanabili le opere di nuova costruzione a destinazione esclusivamente residenziale, la censura è infondata e deve essere respinta.

Si tratta di nuova costruzione a destinazione non residenziale, fuori dal perimetro del condono edilizio.

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