Condoni e sanatorie: il Decreto Salva Casa concede una seconda possibilità?

Se per un abuso edilizio che 'prima' non si poteva sanare e per il quale c'è un contenzioso amministrativo in corso viene presentata una domanda aggiuntiva in virtù delle nuove regole del Decreto Salva Casa, per le quali 'oggi' potrebbe essere regolarizzabile, cosa succede?

Si potrà beneficiare della sanatoria semplificata, con il superamento della doppia conformità e la possibilità, ad esempio, di effettuare i cambi di destinazione d'uso anche tra categorie non omogenee, e anche con opere, con una semplice SCIA?

Oppure la questione sarà risolta in base alle regole vigenti al momento della realizzazione dell'abuso edilizio?

Del 'caso' se ne occupa - ma sarà solo la prima di una serie di sentenze sul genere, ipotizziamo - il Consiglio di Stato con la pronuncia 7486/2024 del 9 settembre, inerente il diniego dell'accertamento di conformità e dell'ordinanza di ripristino relativi ad alcune opere abusive.

Il cambio destinazione d'uso e le opere del contendere

L'accertamento di conformità, ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001, è stato chiesto nel caso di spcie per il cambio di destinazione d’uso, da deposito a residenza, dei locali al piano rialzato.

Il Comune ha respinto la domanda, considerando che l’area in cui ricade l’intervento rientra nella “zona A – insediamenti di interesse storico” e ha ordinato la demolizione delle opere abusivamente realizzate, qualificate come ristrutturazione edilizia e consistenti nella «trasformazione d’uso di locale deposito (categoria catastale C/2) in unità abitativa (categoria catastale A/3) costituita da due vani – cucina – corridoio – wc e ripostiglio; In luogo di cancellate a protezione di due vani luce, apposizione di infissi di alluminio e napoletane apribili in ferro con trasformazione degli stessi in finestre».

Cambio d'uso in zona vincolata senza doppia conformità: sanatoria ordinaria impossibile

Si tratta, quindi, di un cambio di destinazione d'uso con opere in zona vincolata: per il Consiglio di Stato, infatti, la circostanza che l’immobile era già soggetto al vincolo nel momento in cui è stato chiesto l'accertamento di conformità precludeva di per sé l’accoglimento dell’istanza per mancanza del requisito della “doppia conformità”, senza che rilevi il sopravvenuto parere favorevole della Soprintendenza, il quale attiene solo ai profili paesaggistici e non a quelli edilizi e urbanistici.

Ai fini dell’applicabilità dell’art. 36 dpr 380/2001 (secondo cui entro determinati limiti temporali «il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda»), la conformità deve essere doppia, dovendosi necessariamente sussistere tanto avuto riguardo alle norme vigenti all’epoca della realizzazione dell’abuso quanto a quelle vigenti al momento di presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria.

Ma oggi c'è la sanatoria semplificata!

Ricordiamo che il DL 69/2024 (Salva Casa) ha superato il concetto di doppia conformità in caso di parziale difformità o variazioni essenziali, sancendo che si può ottenere il titolo abilitativo in sanatoria se l'intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

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Salva Casa e cambi di destinazione d'uso

Il Salva Casa, inoltre, ha semplificato il Testo Unico Edilizia modificando le regole sui cambi di destinazione d'uso.

Riassumendo, si consentono quelli, sia senza che con opere edilizie, all'interno della stessa categoria funzionale o tra categorie funzionali diverse, tramite SCIA (a determinate condizioni).

Nello specifico, è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968.

Cosa succede nei casi 'limite'? La seconda chance del Salva Casa con sospensione della demolizione

In questo caso, il Consiglio di Stato ha approvato le regole vigenti all'epoca, rigettando il ricorso e stabilendo che si tratta di abuso edilizio senza doppia conformità con cambio di destinazione d'uso con opere in zona vincolata.

L’intervento è qualificabile come ristrutturazione edilizia per la quale era necessario il previo rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, co. 1, lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001, trattandosi del mutamento della destinazione d’uso di un immobile compreso nella zona A e comunque comportando un aumento del carico urbanistico, con la conseguenza che, in mancanza del titolo, si applica l’art. 33 del medesimo TUE, che prevede appunto la rimozione delle opere abusive

Pertanto, la demolizione è legittima. Ma c'è un modo per sospenderla tentando la carta del 'Salva Casa'?

Il ricorrente ha infatti riferito e documentato di aver presentato istanza di sanatoria del cambio di destinazione da deposito a residenza in base al decreto legge 69/2024 (all’epoca non ancora convertito con modificazioni dalla legge n. 105 del 2024).

Proprio all'inizio della sentenza, si evidenzia come l'avvenuta presentazione dell'istanza di sanatoria ai sensi del DL Salva Casa non può influire sull’esito del giudizio, data la giurisprudenza secondo cui la presentazione della richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia.

Pertanto, in caso di rigetto dell’appello, l’efficacia degli atti impugnati in primo grado rimarrebbe sospesa fino alla pronuncia del Comune sulla nuova domanda la quale, se favorevole per il privato, rappresenterebbe una sopravvenienza tale da rendere legittimo l’intervento – sulla base della nuova normativa, dunque a prescindere da quanto affermato in questa sentenza – mentre, se sfavorevole, riprenderebbe efficacia l’ingiunzione di ripristino.

In pratica: se si accerta che questo cambio di destinazione d'uso è assentibile con le nuove regole, e si rispetta il nuovo requisito della doppia conformità semplificata, non ci sarà nessuna demolizione ma si potrà procedere con la sanatoria del DL 69/2024.

In caso contrario - cioè se non si rientra nel perimetro del Salva Casa, che come sappiamo ha delle regole comunque limitate -, ripartirebbe l'iter della demolizione 'originale'.

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