Condominio: la qualifica del ruolo dell'Amministratore. Scenari attuali e sviluppi futuri in materia condominiale

La redazione di Ingenio ha intervistato ing. Francesco Burrelli, presidente Anaci - Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari - per sapere qualcosa di più riguardo la qualifica del ruolo di amministratore condominiale e quale è la situazione oggi.

Presidente Burelli, quanto è importante la qualifica del ruolo di Amministratore Condominiale?

Francesco Burrelli: Il ruolo dell’amministratore condominiale è fondamentale per garantire la corretta gestione dell’immobile nel rispetto delle leggi vigenti, in materia dì sicurezza, energia, fiscale, giuridico. Ha un ruolo centrale nel coordinamento e nella verifica della filiera dei professionisti che operano negli edifici. Per fare questo, però, deve essere adeguatamente formato e possedere conoscenze specifiche. Cerco di farmi capire con qualche esempio.
Quando un condominio si deve rivolgere ad un ingegnere, progettista o collaudatore, per realizzare dei lavori, convoca l’assemblea e sono poi i condòmini a decidere in merito. Nel frattempo, tuttavia, spetta allo stesso amministratore, rappresentante legale del condominio, identificare i requisiti del professionista che si va ad incaricare e che deve vigilare sulla adeguatezza dei lavori, controllare che questi siano eseguiti secondo le norme vigenti. O, ancora, in presenza della possibilità di ottenere sgravi fiscali o cessione del credito, è compito dell’amministratore verificare le credenziali dell’ingegnere che deve realizzare la perizia tecnica per definire in quale zona sismica si trova l’immobile e sulla base di questa ottenere lo sgravio consentito.
Ma se l’amministratore non è formato, se non possiede le conoscenze necessarie come potrà valutare i requisiti dei professionisti chiamati a fare scrivere la relazione? Come può valutare gli strumenti da loro usati? Ecco perché la figura dell’amministratore è basilare, ma affinché possa essere davvero autorevole occorre che sia certificato secondo l’art.71 bis delle D.A. Del Codice Civile ed eventuale norma UNI10801-2016. Formazione continua, il percorso è questo”.         

Come si presenta la situazione oggi: quanti sono gli amministratori condominiali qualificati?

Francesco Burrelli: Se si intende per amministratore qualificato chi ha i requisiti del 71 bis è difficile dirlo. Non ci sono indicazioni ufficiali ed esatte. Diciamo, allora, altro: l’impressione è che gli amministratori veramente qualificati siano probabilmente meno del 50% di quelli che dovrebbero gestire il patrimonio immobiliare. Per  qualificati intendo in possesso di aggiornamento accreditato, formazione, nessuna pendenza, certificazione comprovata. A questo proposito ribadisco una proposta già avanzata da ANACI, ovvero la creazione di una piattaforma di web service con l’indicazione di professionisti adeguatamente qualificati a disposizione degli enti competenti, i quali possano attingere da essa le informazioni necessarie per entrare in contatto con gli Enti Pubblici, di cui hanno, di volta in volta, necessità. Pensiamo al valore che una piattaforma simile può avere nei luoghi delle emergenze…    

Per Ecobonus e la contabilizzazione è fondamentale il ruolo dell’amministratore condominiale. Per il Sismabonus cosa manca per supportare la diffusione nei condominii?

Francesco Burrelli: Procediamo con un mancato parallelismo: in presenza di certificazione energetica, la riqualificazione dei condomìni si può realizzare attraverso l’approvazione con un terzo dei condòmini, essendo considerato questo passaggio una priorità, utile a ridurre l’indebitamento pubblico, che l’Italia ha, per idrocarburi ed energia elettrica. Mi chiedo, perché questo non è successo con il sisma bonus? Perché, di fronte ad una relazione tecnica qualificata che indica la necessità di realizzare lavori per la sicurezza degli edifici l’amministratore non può contare sulla possibilità di farli approvare da un terzo dei condomini – e non dal 50% - e quindi procedere più facilmente verso la loro realizzazione? Si tratterebbe di una semplificazione molto importante che aumenterebbe la velocità della messa in sicurezza del patrimonio immobiliare e diminuirebbe i fattori emergenziali per chi vive in quelle abitazioni. Non solo, un simile passaggio consentirebbe anche risparmi economici molto significativi. Oggi  per manutenzione ordinaria si spendono all’anno circa 40 miliardi, circa la metà di quanto costerebbe  fare un piano su una manutenzione programmata, per gestire la linea di sicurezza su tutti i fabbricati sulla linea degli Appennini. Senza contare ovviamente, il fattore principale, la maggiore sicurezza dei cittadini, oltre 3/4 miliardi che si spendono per le emergenze.

Riguardo il Fascicolo Fabbricato, crede sia una soluzione giusta?

Francesco Burrelli: Penso sia determinante che l'Italia possa contare su uno strumento capace di  consentire un adeguato e puntuale censimento nelle parti comuni degli edifici che ne certifichi lo stato degli impianti e delle strutture (involucro),  così da garantire ulteriore livelli di sicurezza ai cittadini che li abitano. Si tratta di uno strumento utile a creare una mappatura dei bisogni interni alle abitazioni consultabile da tutti gli operatori interessati nel settore, come prescritto dall'articolo 1130 numero 6 del codice civile.  Mappare i requisiti delle parti comuni di un immobile rappresenta  quindi un approdo non più rinviabile dal punto di vista della sicurezza.
Avanzo una domanda e, chi può e vuole, risponda: perché, come le auto, anche le abitazioni non sono sottoposte a revisione periodiche?
Si tratta di un’urgenza legislativa, perché un conto è dire che si deve farlo altro che se ne formalizzi l’obbligo. Per quanto riguarda gli sviluppi futuri va detto che per molti anni si è lavorato affinché potessero essere aggiornate  le norme tecniche di costruzione, istituite nel 2008 (NTC), e aggiornate nel 2018, le quali tuttavia appaiono in conflitto con il Dpr 380 del 2001,che deve pertanto essere calibrato con le stesse Norme Tecniche. Questa ‘normalizzazione’ è pertanto un obiettivo da perseguire al più  presto possibile.

Presidente se dovesse dare un consiglio al nuovo Governo, quale è la prima emergenza da affrontare in materia condominiale?

Francesco Burrelli: Iniziamo con il dire che è un segnale positivo la volontà espressa dal Sottosegretario alla Giustizia Jacopo Morrone di istituire presso il Ministero della Giustizia il Registro degli Amministratori Condominiali e/o Immobiliari che possa contenere i dati anagrafici di ogni amministratore  e altre notizie concernenti l’attività di noi professionisti. Può essere considerato, questo, un segnale di attenzione verso la nostra categoria e un passo in avanti verso la necessità di rendere certe le competenze professionali, esigenza che ANACI sottolinea da tempo, così come la nostra organizzazione è impegnata a favorire la formazione continua in TUTTI i settori della nostra attività.  Allo stesso modo, in maniera più generale, mi sembra che si stia facendo una sforzo, anche dopo la tragedia di Genova, nella direzione della regolamentazione, attenzione e sensibilità ai problemi relativi alla sicurezza strutturale. Lo si dichiara per strade, ponti, infrastrutture, ecco, mi auguro che possa essere preso adeguatamente in considerazione anche il censimento dei fabbricati soprattutto residenziali e dei loro impianti, al fine di garantire più sicurezza  per i cittadini.