Condominio composto da due palazzine: come si ripartiscono le spese di rifacimento delle facciate?

In un condominio costituito da due palazzine autonome e separate, che pur facendo parte dell'edificio, non sono identiche e hanno ampiezze diverse, come si ripartiscono le spese per il rifacimento delle facciate?

A questa domanda ha risposto di recente il Tribunale di Roma nella sentenza 6697/2023, che ha accolto il ricorso di alcuni condomini contro la delibera assembleare con oggetto, appunto, i lavori edilizi sulle due palazzine.

L'oggetto del contendere

L'assemblea del condominio aveva affidato ad un'impresa edile l'appalto dei lavori che riguardavano entrambi i fabbricati ad un costo differenzte per singola palazzina.

In base a quanto disposto dal regolamento condominiale, l'amministratrice ripartiva la spesa distintamente per ciascuna palazzina in base alle tabelle millesimali, ma in un secondo momento, con la maggioranza di 375,75 millesimi su 698,50 (presenti o per delega) ed il voto contrario degli odierni ricorrenti, l'assemblea deliberava di ripartire la spesa "...con ripartizione sul totale dei lavori relativi alle parti condominiali".

Secondo i ricorrenti, la delibera impugnata è contraria al regolamento condominiale secondo cui le spese di conservazione e manutenzione straordinaria pertinenti soltanto ad una delle palazzine, saranno ripartiti, secondo la tabella di proprietà, fra i condomini di quella palazzina recependo quanto espressamente previsto dall'art.1123 comma 3 del Codice civile.

Insomma: il condominio, anziché distinguere la spesa per singola palazzina e poi provvedere alla ripartizione di ciascuna di esse separatamente, decideva di adottare un diverso criterio ripartendo l'intera spesa straordinaria per tabella millesimale pura e semplice.

Da qui il ricorso, che presupponeva:

• la violazione del regolamento di condominio (art.8 lett.a), il quale prevedeva che "tutte le spese, invece, di manutenzione ordinaria e straordinaria, conservazione e innovazione di parti e impianti comuni pertinenti soltanto ad una delle palazzine, saranno ripartiti fra i condomini di quella palazzina in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno degli interessati di cui alla tabella A";
• la violazione dell'art.1123 comma 3 c.c., il quale stabilisce che "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Costi diversi per le due palazzine

Il Tribunale inizia mettendo ordine: i costi dei lavori sono diversi per la palazzina A (circa 254 mila euro) e la palazzina D (circa 190 mila euro), per un totale di commessa ammontante a circa 422 mila euro.

Tipologia dei lavori edilizi

Si tratta di una serie di opere da eseguirsi sulla facciata esterna dei due edifici il cui costo, come sopra specificato, varia sia per le diverse dimensioni delle due palazzine, sia per la diversità e l'impegno delle opere necessarie al rifacimento della facciata.

Il condominio parziale e la coretta ripartizione delle spese

Secondo i giudici romani, nel caso di specie si configura il cd. condominio parziale.

Il comma 3 dell'art.1123 c.c. afferma che ove la "destinazione oggettiva" del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel Condominio, ma solo ad alcune di esse, si costituisce appunto il 'condominio parziale', fenomeno per cui il condominio non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.

Da qui, quindi, a cascata, si riflette la ripartizione delle spese: "in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto".

Le spese di manutenzione e conservazione vanno imputate solo alla parte del fabbricato di riferimento

Quindi, prosegue il Giudice romano, le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, devono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non degli altri.

Pertanto, laddove - come nel caso in esame - il condomino sia costituito da un complesso formato da più edifici separati e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali, ad esempio, i lastrici, tetti, scale, ascensori, di ciascun edificio) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono i vari fabbricati, deve farsi applicazione della citata norma prevista dal codice civile, salvo che si sia diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.

Il condominio ha sbagliato: ecco perché

In deinitiva, il ricorso va accolto perché il Condominio non ha applicato le regole di cui sopra, utilizzando come riferimento la prima parte dell'art.8 lett.A del Regolamento che è destinato a disciplinare e ripartire le spese (ordinarie e straordinarie) "delle parti e impianti di uso comune promiscuo a tutti i condomini delle due palazzine di cui si compone il condominio", mentre la ripartizione andava effettuata secondo la regola ex art.8 lett.A) seconda linea che, in conformità all'art.1123 comma 3 del Codice civile, prevede il diverso criterio per cui le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, di conservazione ed innovazione di "parti e impianti comuni pertinenti soltanto ad una delle palazzine, saranno ripartiti fra i condomini di quella palazzina in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno degli interessanti di cui alla tabella A".

Ma il decoro architettonico?

L'aspetto del decoro architettonico della facciata - tirato in ballo dal condominio - può avere rilevanza infine in ordine alla scelta delle opere da realizzarsi sui singoli edifici (nel senso che le decisioni eventualmente assunte di condomini di un palazzina, non possono non tenere conto anche delle decisioni dell'altro edificio) in quanto il decoro architettonico, quale insieme delle linee armoniche che connotano l'estetica dell'edificio, rappresenta pur sempre un bene comune a tutti i condòmini.

Ma - chiude il Tribunale - esso non può incidere sulla misura dell'obbligo di contribuzione alle spese di conservazione che grava soltanto su alcuni condòmini in conseguenza della delimitazione dell'appartenenza: le cose o servizi o impianti, essendo collegati materialmente e per destinazione solo con alcune unità immobiliari, appartengono in comune soltanto ai proprietari di queste secondo il concetto giurisprudenziale richiamato del c.d. condominio parziale.