Condomini: quando le vedute al piano terra possono affacciarsi su spazi condominiali

Luci e vedute: normativa e differenze nel codice civile

I tecnici spesso si trovano difronte alla problematica delle vedute in quanto non è possibile pensare che un edificio si configuri con pareti perimetrali monolitiche prive di aperture, impedendo affacci, illuminazione naturale e ricambi dell’aria. In generale bisogna capire la differenza sostanziale tra una luce e una veduta per affrontare problematiche che potrebbero nascere con il vicinato.

L’art. 900 del codice civile definisce che le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie:

• luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono l’affaccio;
• vedute o prospetti, quando (oltre all’ingresso di luce e al ricambio d’aria) permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

In particolare, come detto, una veduta permette di guardare frontalmente ma anche obliquamente e lateralmente come una finestra, un balcone, un terrazzo o un lastrico solare (muniti di parapetti).

Detto ciò si deve precisare che le vedute devono rispettare delle norme e non possono essere disposte casualmente, in particolare l’art. 905 del Codice Civile sancisce come non si possano “aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica”.

A far chiarezza su quali siano le condizioni per cui le vedute per le abitazioni poste al piano terra possano consentire l’affaccio legittimo su spazi condominiali è stata la sentenza del Tar di Bolzano n. 27/2025.

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Chiarimenti sulle vedute per le abitazioni al piano terra

Il Tar di Bolzano ha accolto il ricorso presentato da un ricorrente contro il Comune di Bolzano, annullando due provvedimenti comunali che avevano vietato la trasformazione di un’unità immobiliare da ufficio ad abitazione.

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La richiesta è stata presentata dai coniugi proprietari di un’unità immobiliare, i quali avevano presentato una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per trasformare l’immobile, originariamente adibito a ufficio, in un’abitazione. Tuttavia, il Comune di Bolzano, con due provvedimenti successivi, aveva prima sospeso e poi definitivamente vietato l’intervento, ritenendo che l’immobile non rispettasse i requisiti igienico-sanitari previsti dal regolamento edilizio comunale, in particolare per la mancanza di una veduta conforme alle norme.

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Inoltre il Comune sosteneva che le finestre dell’unità immobiliare si affacciassero su spazi condominiali e non su aree di pertinenza esclusiva dell’alloggio, come richiesto dall’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al regolamento edilizio.

Secondo l’Amministrazione, le aperture finestrate che danno su spazi comuni non possono essere considerate vedute ai fini della normativa, poiché queste devono affacciarsi su spazi privati di esclusiva pertinenza dell’unità abitativa.

I ricorrenti sostenevano invece che le finestre dell’immobile si affacciassero su spazi privati ossia il giardino condominiale e il pianerottolo di accesso e che, pertanto, rispettano i requisiti richiesti dalla normativa. Inoltre si evidenziava che il pianerottolo, pur essendo una parte comune del condominio, è di fatto utilizzato in modo esclusivo per accedere alla propria proprietà.

Il Tar ha accolto il ricorso, stabilendo che “Le aperture finestrate di cui dispone l’unità immobiliare della ricorrente, in definitiva, affacciano tutte su uno spazio privato posto a servizio dell’alloggio ed escludente la pubblica vista. Deve, pertanto, ritenersi rispettato il requisito richiesto dall’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale”. Quindi, secondo la Corte, le finestre dell’immobile si affacciano su spazi privati (il giardino condominiale e il pianerottolo) e che questi ultimi, pur essendo parti comuni, sono di pertinenza funzionale dell’alloggio.

Il Tribunale ha inoltre sottolineato che la norma in questione mira a garantire che ogni abitazione abbia una veduta su uno spazio aperto, escludendo la pubblica vista, senza richiedere che tale spazio sia di esclusiva proprietà dell’unità immobiliare infatti “Ratio della disposizione è di garantire che ogni abitazione abbia almeno un’apertura finestrata che consenta dall’interno la veduta su un luogo aperto, tale da non esporre coloro che abitano l’alloggio alla pubblica vista. Per tale ragione la norma richiede che, nelle abitazioni al piano terra, la “veduta” si affacci su “uno spazio privato (di pertinenza dell’alloggio)”, a meno che il pavimento dell’abitazione non sia rialzato di almeno un metro rispetto “alla quota esterna sul lato prospicente uno spazio pubblico”.

In conclusione, la sentenza chiarisce che le vedute richieste per le abitazioni al piano terra possono essere prospicenti anche su spazi condominiali, purché questi siano di pertinenza funzionale dell’alloggio e non di uso pubblico.

LA SENTENZA DEL TAR BOLZANO n. 27/2025 È SCARICABILE IN ALLEGATO.