Come il Salva casa diventa uno strumento di risoluzione delle controversie edilizie

Il Decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa, DL 69/2024, convertito in legge 24 luglio 2024 n. 105 è una provvedimento normativo che introduce importanti semplificazioni nelle procedure edilizie, offrendo degli strumenti per sanare lievi irregolarità nel patrimonio immobiliare esistente.

Questo decreto, quindi è stato introdotto con lo scopo di fornire risposte urgenti alle esigenze legate al mercato immobiliare bloccato da tempo, cercando di semplificare il quadro normativo nel settore edilizio, riducendo la burocrazia che coinvolgono istituzioni e cittadini, incrementando le tolleranze verso piccole difformità. Infatti esso va a modificare il Testo Unico dell'Edilizia (DPR n. 380/2001), introducendo nuovi articoli.

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Il DL 69/2024 (convertito in L. 105/2024) si articola in quattro macro-aree di intervento che riguardano:

• la ridefinizione dei titoli per comprovare lo stato legittimo degli immobili (art. 9-bis), introducendo nuove norme per dimostrare la legittimità degli immobili;

• la nuova disciplina sui mutamenti di destinazione d’uso (art. 10, comma 2, e art. 23-ter) che regola appunto i cambiamenti d’uso degli immobili;

• le tolleranze e la semplificazione delle procedure di regolarizzazione che includono:
  •  le tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis);
  • la regolarizzazione di interventi eseguiti in parziale difformità (nuovo art. 34-ter);
  •  la ridefinizione della "doppia conformità" per difformità parziali (nuovo art. 36-bis);

• l’adeguamento degli standard edilizi al contesto sociale e urbano con:
  
  • il recupero dei sottotetti (art. 2-bis);
  • l’edilizia libera (art. 6);
  • il certificato di agibilità (art. 24).

Inoltre il decreto è di fatto auto-applicativo, non richiedendo ulteriori interventi statali, ma le regioni possono comunque adottare norme di dettaglio nel rispetto dei principi promossi dal DL Salva Casa.

Per questo motivo, infatti, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato un documento che racchiude le linee guida e chiarimenti interpretativi per supportare l’attuazione uniforme del decreto su tutto il territorio nazionale.
L’effetto positivo del decreto sta dando già delle risoluzione ad alcune controversie edilizie e, a sottolinearne l’importanza come strumento di semplificazione e risoluzione delle controversie edilizie, è proprio una sentenza amministrativa, la n. 2727/2025 del Tar Lazio.

Salva Casa: le linee guida ufficiali sulla nuova sanatoria semplificata
Pubblicato il documento integrale con tutti i chiarimenti operativi per gli uffici tecnici dei comuni e anche per i professionisti che devono presentare le istanze di sanatoria semplificata: delucidazioni su tolleranze costruttive, stato legittimo, cambi di destinazione d'uso, sottotetti, parziali difformità, sanzioni, fiscalizzazioni.

Una nuova era per le controversie edilizie

Il Tar per il Lazio, con la sentenza n. 2729/2025, mette in risalto l’impatto del cosiddetto Decreto Salva Casa in una vicenda che vedeva come protagonista un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Monterotondo avverso le opere realizzate da un privato cittadino.

In particolare, il caso nasce quando il Comune di Monterotondo ha notificato ai ricorrenti un’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, relativa a un intervento edilizio ritenuto abusivo. L’ordinanza, imponeva ai proprietari di provvedere alla demolizione e al ripristino entro 120 giorni, a proprie spese.

I ricorrenti hanno contestato l’ordinanza, sostenendo la legittimità delle opere realizzate e chiedendone l’annullamento, ma il Comune ha invece difeso la validità del provvedimento, chiedendo il rigetto del ricorso.

La svolta nella vicenda è arrivata con l’entrata in vigore del DL n. 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge n. 105 del 24 luglio 2024.

Questo provvedimento, introdotto per semplificare le procedure edilizie e urbanistiche, ha offerto una soluzione anche alla controversia tra le parti, i quali hanno dichiarato di aver avviato un dialogo per regolarizzare la situazione alla luce della nuova normativa.

In particolare, i ricorrenti hanno depositato una memoria in cui hanno comunicato al Tar di non avere più interesse a proseguire il ricorso, poiché il Decreto Salva Casa sembrava applicabile al loro caso. Questo ha portato il Collegio giudicante a dichiarare l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuto difetto di interesse.

Il Tar ha preso atto della dichiarazione delle parti e ha concluso che “(…) con dichiarazione depositata in data 2 gennaio 2025 la parte ha rappresentato il proprio sopravvenuto difetto di interesse alla decisione del ricorso, in ragione della disciplina di cui al D.L. n. 69/2024, convertito con modificazioni nella Legge 24 luglio 2024, n. 105, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (cd. Decreto Salva Casa), intervenuta nelle more e che, asseriscono i ricorrenti, “sembra potersi applicare al caso in esame”, avendo gli stessi “già avviato una interlocuzione con il Comune interessato (…)”. Per cui, alla luce del nuovo quadro normativo non vi era più motivo di procedere con il ricorso.

Tale caso rappresenta un esempio concreto di come il Decreto Salva Casa stia già producendo effetti significativi nel panorama edilizio italiano. La normativa, infatti, mira a semplificare le procedure di regolarizzazione degli immobili, riducendo i contenziosi e favorendo il dialogo tra cittadini e amministrazioni locali.