Come il carico urbanistico incide anche sulle attività commerciali

Carico urbanistico e sviluppo cittadino: equilibrio dinamico

Quando si parla di carico urbanistico si intende del concetto, particolarmente complesso, che rappresenta uno dei punti chiave dell'urbanistica.

Esso può essere definito come quel parametro, utilizzato nella pianificazione urbanistica, per valutare l’impatto di un edificio o di una funzione urbana sulle infrastrutture e sui servizi pubblici dell’area di riferimento del siti.

Esistono varie norme che disciplinano il concetto di carico urbanistico, tra le quali si ricordano le principali:

• il Regolamento Edilizio tipo, che offre una base uniforme a livello nazionale;
• le norme regionali e comunali che mettono a disposizione maggiori precisioni;
• Il DPR 380/2001 che regola gli interventi edilizi e appunto la variazione del carico urbanistico.

In realtà esistono vari fattori che influenzano il carico urbanistico come ad esempio:

• la lottizzazione;
• la nuova costruzione di edifici;
• il frazionamento di un edificio o unità immobiliare;
• il cambio di destinazione d’uso.

Quindi questo termine ha lo scopo di “valorizzare” gli equilibri delle città. Ecco perché non è stabile ma può cambiare nel tempo, aumentando o diminuendo. Ad esempio se si verifica un intervento edilizio che causa un aumento della domanda delle infrastrutture allora il carico urbanistico, ossia di utenza, sulla stessa non può che aumentare.

In particolare il valore del carico urbanistico indica che sia avvenuto un aumento della popolazione, delle attività produttive ed economiche di un territorio.

L’aumento del carico urbanistico comporta alcune conseguenze dirette per i proprietari di immobili, come l'aumento degli oneri da versare al comune. Questi ultimi possono riguardare:

• gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria;
• i costi di costruzione;
• la monetizzazione degli oneri di parcheggio.

A mettere in evidenzia gli effetti dell’aumento del carico urbanistico, anche per interventi su attività commerciali, è la sentenza del Tar Lazio n. 5320/2025.

Ristorazione e carico urbanistico: arriva la decisione del Tar

La sentenza del Tar per il Lazio si focalizza sul delicato tema del carico urbanistico e delle sue implicazioni nella gestione delle attività commerciali.

La decisione del Tar, infatti respinge il ricorso promosso dalla società ricorrente, offrendo un’analisi approfondita delle questioni legate alla conformità urbanistica e alla regolarità edilizia e sottolineando come il mancato rispetto delle norme possa portare alla decadenza delle licenze commerciali.

La società ricorrente, gestore di un ristorante, aveva impugnato un provvedimento del Comune di Roma che ne disponeva la decadenza dalla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), in quanto era stato accertato la presenza di opere abusive nell’immobile che ospitava l’attività di ristorazione. La società aveva contestato la decisione, sostenendo che le irregolarità riscontrate, avessero natura meramente edilizia e non urbanistica, e che quindi non giustificassero la decadenza della licenza.

La sentenza del Tar Lazio ha invece evidenziato che in tal caso come l'attività di ristorazione in questione venga “esercitata in maniera indipendente anche al di fuori degli orari dell’impianto sportivo e anche con clientela non appartenente ai soci/utilizzatori dell’impianto in violazione all’art. 4 del DM 564/1992 come rilevato dal SUAP del Municipio VIII con nota prot. CM/36301 del 10 maggio 2005”, aumentando significativamente il carico urbanistico e in maniera tale che “l’uso che del volume destinato a ristorazione” avvenga, in concreto, in maniera “del tutto indipendente dalla funzione sportiva dell’impianto, al punto da essere dato in gestione esterna esercitata anche al di fuori degli orari dell’impianto sportivo, con ingresso indipendente, parcheggio dedicato ed insegne”. Tutto ciò “contribuisce a confermare l’utilizzo dei locali in maniera non conforme a titolo sulla base del quale erano stati edificati.”

Quindi il mutamento di destinazione d’uso dei locali da bar-sala multimediale a ristorante ha comportato un aumento significativo del carico urbanistico, alterando l’assetto del territorio e rendendo l’immobile non più conforme alle norme urbanistiche.

Il TAR ha ricordato che “(…) in ragione del fatto che la criticità edilizia dalla quale è affetta la struttura, presso la quale la ricorrente svolgeva la sua attività di ristorazione, si inscrive in un più ampio quadro di difformità dal titolo originariamente concesso – e riguardante un intero complesso immobiliare destinato all’implementazione di strutture sportive funzionali allo svolgimento dei mondiali di nuoto previsti per il 2009 – appare evidente come ricorra, in concreto, la non conformità dell’edificio “alle norme urbanistiche”, difformità che legittima, ai sensi dell’art. 26, comma 2, lett. c) della D.A.C. 35/2010, l’adozione del provvedimento di decadenza.”

Quindi ai sensi dell’art. 26, comma 2, lett. c) della Delibera Consiliare n. 35/2010, la decadenza delle licenze di somministrazione è legittima quando viene meno la conformità urbanistica dei locali e, in tale contesto, la difformità riscontrata aveva di fatto un impatto significativo sull’assetto urbanistico dell’area.

Questa decisione del Tar del Lazio dimostra, ancora una volta, come il mancato rispetto delle norme possa portare non solo a sanzioni, ma anche alla perdita delle licenze necessarie per l’esercizio dell’attività, ribadendo l’importanza della conformità urbanistica e della regolarità edilizia anche nella gestione delle attività commerciali.

LA SENTENZA DEL TAR LAZIO È SCARICABILE IN ALLEGATO.