CILA Superbonus, stato legittimo dell'immobile, abusi e Testo Unico Edilizia: il comune può sempre intervenire

La querelle sull'attestazione dello stato legittimo degli immobili (non più obbligatoria dopo il DL 77/2021) e sul Superbonus 'abusivo' in quanto realizzato su immobile privo del titolo edilizio abilitante si arrichisce di un'altra puntata.

L'ordinanza 128/2023 dello scorso 13 marzo del Tar Venezia, infatti, ci consente di chiarire alcuni punti della CILA-Superbonus con annessi abusi edilizi, cioè su immobili privi dello stato legittimo, e del conseguente potere repressivo del comune.

L'attività assoggettata a CILA (di cui la CILA-Superbonus costituisce una specifica variante) non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest'ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie.

Si tratta, quindi, di un atto privato di mera comunicazione, sul quale il comune conserva il generale potere-dovere di esercitare, in ogni tempo, i poteri di vigilanza e sanzionatori previsti dall'art. 27 del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia.

Stato legittimo dell'immobile: non va attestato, ma il comune deve sempre reprimere gli abusi

Il Tar, chiamato a pronunciarsi sul ricorso di un privato contro il divieto del comune di eseguire alcune opere per le quali era stata presentata la CILA-S, ricorda che eventuali pronunciamenti anticipati dell'ente in ordine alla ammissibilità degli interventi comunicati con CILA/CILAS non hanno carattere provvedimentale, ma meramente informativo, non rispondendo gli stessi ad un potere legislativamente tipizzato.

Poi si entra nel merito: l’istanza cautelare non merita accoglimento in quanto l’eliminazione dell'obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 77/2021 - Semplificazioni (legge 108/2021), è - secondo il Tar - finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110%, riducendone i costi e gli incombenti.

Essa potrebbe quindi assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie - tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi - ma non incide sul potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi, che, per regola generale, vanno sempre rimossi o sanati, esclusa ogni forma di legittimazione del fatto compiuto.

Interventi edilizi: serve il titolo abilitativo e l'afferenza a immobili non abusivi

Resta fermo il principio generale secondo cui affinché gli interventi edilizi possano essere lecitamente realizzati, è necessario non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio (ove prescritto), ma anche la loro afferenza ad immobili non abusivi, tenuto conto che altrimenti, le opere aggiuntive parteciperebbero comunque delle stesse caratteristiche di abusività dell’opera principale, con un effetto di propagazione dell’illecito.

CILA e CILA Superbonus a confronto: caratteristiche e differenze

Tutto quello che c'è da sapere sulla comunicazione di inizio lavori asseverata: nozione, natura giuridica, finalità, poteri, modalità, tempi di controllo della PA, procedure di regolarizzazione per mancata presentazione, differenze con la CILA-Superbonus.

Leggi l'articolo di Margherita Dell'Atti su Ingenio!

CILA-S: il comune ha potere di vigilanza

Infine, si chiarisce che la natura essenzialmente privatistica della CILA/CILAS non preclude al Comune di esercitare il proprio potere di controllo in materia edilizia.

Pur non sussistendo, in materia di CILA/CILAS, un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, restano intatti i poteri di vigilanza contro gli abusi edilizi (o la loro propagazione) previsti in via generale dall'art. 27 del dpr 380/2001, come conferma lo stesso art. 119, comma 13 quater, del D.L. 34/2020, laddove dispone che “fermo restando quanto previsto al comma 13-ter (ovvero che la presentazione della CILA-Superbonus non richiede l'attestazione dello stato legittimo),“resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

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