CILA Superbonus: non si può utilizzare per demolizioni e ricostruzioni parziali o totali

Occhio al tipo di interventi che si vanno ad 'assentire' tramite CILA-Superbonus, perché il perimetro è piuttosto ristretto: ci rientrano le manutenzioni straordinarie ma non le ristrutturazioni edilizie, come ad esempio parziali o totali demo-ricostruzioni di edifici.

E' sicuramente importante e interessante, il contenuto della sentenza 10109/2024 dello scorso 16 dicembre del Consiglio di Stato, che ha ribaltato la precedente pronuncia del TAR Campania ritenendo non eseguibili, con CILA-S, degli interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico di un edificio condominiale, che per il privato rientravano nella manutenzione straordinaria (e anche per il TAR), mentre per il comune (e anche per Palazzo Spada) consisteva una demo-ricostruzione dell'immobile configurante una “ristrutturazione edilizia”, esorbitante - in forza dell’art. 119, comma 13-ter, del decreto-legge 34/2020 - dal perimetro applicativo della CILA Superbonus 110%, necessitando nel contempo del previo rilascio dell'autorizzazione paesaggistica: ciò, in quanto al momento del sopralluogo l'originario organismo edilizio risultava demolito su tre lati (comprese le strutture interne) e in via di ricostruzione (con elementi portanti in cemento armato) su tre lati, ad eccezione della porzione immobiliare sul lato sud-ovest (i.e. il cantonale).

All'origine del problema: la CILA-S negata

Il Comune di Salerno aveva quindi sospeso i lavori poiché l'intervento consisteva in una demolizione su tre lati dell'edificio con successiva ricostruzione, elemento che esulava dall'ambito della CILAS.

Il TAR aveva annullato il provvedimento comunale, ma il Consiglio di Stato ha confermato che qualsiasi intervento che preveda demolizione e ricostruzione, anche solo parziale, non può essere eseguito con CILA Superbonus, ma richiede un altro titolo edilizio.

Insomma: l'intervento del contendere configurava una ristrutturazione edilizia (demo-ricostruzione) e non una manutenzione straordinaria e quindi non poteva essere ammesso con CILA-S.

Utilizzo della CILA Superbonus per determinati interventi

La sentenza chiarisce che gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico possono rientrare nella categoria della manutenzione straordinaria e quindi essere realizzabili con la CILA Superbonus (CILAS), purché non comportino demolizione e ricostruzione.

Questo principio è sancito dall’art. 119, comma 13-ter, del D.L. 34/2020 e dalla normativa regionale della Campania (L.R. 13/2022), che equipara tali interventi alla manutenzione straordinaria.

I paletti: CILA-S solo per le manutenzioni straordinarie

Il Consiglio di Stato conferma quindi che:

1. gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico sono ammessi con CILA Superbonus, anche se riguardano parti strutturali e prospetti dell'edificio;
2. la demolizione e ricostruzione, anche se solo parziale, non può essere eseguita con CILA Superbonus e richiede un titolo edilizio specifico.
3. l'intervento contestato era in realtà una ristrutturazione edilizia e non una semplice manutenzione straordinaria, quindi il Comune ha legittimamente richiesto un titolo edilizio diverso dalla CILA-S.

La demo-ricostruzione, anche parziale, è fuori dal perimetro della CILA-S

La decisione, quindi, fornisce un chiarimento importante sui limiti di applicazione della CILA Superbonus, escludendone l'uso per interventi di demolizione e ricostruzione, anche parziale.

Infatti, Palazzo Spada sottolinea che il richiamato art. 119, comma 13-ter, del DL 34/2020 (analogamente l’art. 2, comma 1, della legge regionale n. 13/2022) non opera alcuna distinzione tra demo-ricostruzione parziale e demo-ricostruzione integrale, limitandosi a sancire l’esclusione degli interventi “… comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici,” dall’ambito di applicazione della normativa del Superbonus.

Il legislatore, dunque, non ha specificato se l'esclusione concerna unicamente la demolizione e ricostruzione di tipo integrale ovvero anche quella parziale: è quindi evidente che, in assenza di ulteriore specificazione, la disciplina in commento escluda tout court gli interventi di demo-ricostruzione, sia essa integrale che parziale, per i quali si rende necessaria l’acquisizione di un ulteriore titolo.

Demo ricostruzione parziale e integrale: le differenze

Tra l'altro, qui siamo in presenza di demo-ricostruzione totale.

Infatti, per la giurisprudenza la differenza tra demo-ricostruzione parziale e integrale è alla base della demarcazione delle categorie edilizie della ristrutturazione edilizia e della nuova costruzione: infatti, un intervento di demolizione e successiva ricostruzione può essere qualificato come ristrutturazione edilizia (comportante, pertanto, una demo-ricostruzione parziale) solo se vi sia continuità tra la nuova opera e quella precedente alla demolizione e ciò va escluso nell’ipotesi in cui si mantenga esclusivamente una singola porzione di un muro perimetrale dell’edificio interessato dall’intervento, come appunto avvenuto nella fattispecie in esame.

Nella vicenda oggetto del presente giudizio ciò che è stato conservato è un mero “cantonale”, anch’esso alterato nella sua conformazione poiché, come evincibile dagli stessi grafici e documentazione fotografica allegati alla pratica edilizia, all’interno dello spessore della muratura di tale porzione di fabbricato, sono stati inseriti pilastri, che, nell'originaria comunicazione venivano rappresentati come semplicemente affiancati alle murature da conservare.

In ogni caso, l’entità e la rilevanza dei lavori vengono evidenziate dallo stesso TAR di primo grado nella sentenza impugnata, là dove precisa che l’intervento ha comportato “la radicale trasformazione dell’originaria struttura in muratura nella nuova struttura in muratura, ad eccezione della porzione immobiliare sul lato sud-ovest, ed il rifacimento e l’aggiunta di elementi costitutivi ...”, andando oltre la tecnica del cd. “cuci e scuci” prospettato nella C.I.L.A. Superbonus: tuttavia, in modo non condivisibile, il TAR Salerno ha inquadrato l’intervento nella tipologia della manutenzione straordinaria, qualificando la demolizione come “non integrale”.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO