CILA Superbonus e Testo Unico Edilizia: se l'immobile è abusivo i lavori si devono bloccare

La CILA-Superbonus va 'fermata' in caso di irregolarità urbanistiche pendenti sull'immobile, questo perché "gli interventi edilizi per essere lecitamente realizzati devono afferire a immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell'illecito per cui le opere aggiuntive partecipano delle caratteristiche di abusività dell’opera principale".

Citando questo principio generale, il Tar Lazio nella sentenza 18386/2023 del 7 dicembre ha affermato che è legittimo il "divieto di prosecuzione di lavori su opere abusive, non potendo gli stessi essere legittimamente realizzati in pendenza di una sanatoria": questo vale, specifica il TAR, anche per la CILA-Superbonus.

I lavori del condominio con la CILA-Superbonus in pendenza di SCIA in sanatoria

Un condominio, articolato in quattro corpi di fabbrica (denominati “A”, “B”, “C” e “D”) tutti adibiti ad uso residenziale, ha deliberato di eseguire alcuni interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico avvalendosi del Superbonus e di aver stipulato, allo scopo, per ciascuno dei quattro fabbricati interessati, un apposito contratto di appalto con'umpresa edile, avente ad oggetto l’esecuzione di tutte le necessarie attività tecnico-amministrative, progettuali ed esecutive.

Per realizzare gli interventi in discorso con particolare riferimento al fabbricato “B”, era stata presentata al comune una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) ex art. 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, al fine di “sanare alcune non conformità rilevate con riferimento ai prospetti del fabbricato" e una CILA-Superbonus

Il comune, rilevando una serie di incogruenze della SCIA in sanatoria, aveva quindi invitato il condominio "a produrre la necessaria documentazione conformativa e/o ad effettuare gli adempimenti sopra elencati e/o a presentare per iscritto osservazioni pertinenti”, entro il termine di trenta giorni. Trascorso tale termine, l'amministrazione ha dichiarato l'inammissibilità e l'improcedibilità della CILAS, disponendo contestualmente il divieto di prosecuzione dei lavori nonché il rispristino dello stato precedente ai lavori.

CILA-Superbonus con precedenti abusi edilizi: l'oggetto del contendere

La questione verte quindi sul ricorso del condominio contro il provvedimento comunale che ha dichiarato inammissibile e improcedibile la CILA-S presentata dal Condominio per l’esecuzione di lavori di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico, e di un ricorso per motivi aggiunti, avente ad oggetto il provvedimento con cui il medesimo Comune ha dichiarato inefficace, e quindi archiviato, la SCIA in sanatoria presentata dal Condominio al fine di regolarizzare alcune precedenti opere realizzate in difformità dalla licenza edilizia sul fabbricato su cui intendeva eseguire i lavori di riqualificazione.

CILA Superbonus, stato legittimo dell'immobile, abusi e Testo Unico Edilizia: il comune può sempre intervenire

La CILA-Superbonus è un atto privato di mera comunicazione, a fronte del quale l'amministrazione conserva però il generale potere-dovere di esercitare, in ogni tempo, i poteri di vigilanza e sanzionatori previsti dall’art. 27 del Testo Unico Edilizia, per la repressione degli abusi edilizi

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Se la CILA-S porta ad un ulteriore abuso, va fermata

In primis, si evidenzia l’art. 6-bis del d.P.R. 380/2001, nel delineare la CILA quale regime abilitativo generale e residuale per gli interventi non inclusi nell’attività edilizia libera (art. 6), nelle ipotesi in cui è richiesto il permesso di costruire (art. 10) e nei casi in cui è prevista la segnalazione certificata di inizio attività (art. 22), non disciplina uno specifico e sistematico procedimento di controllo successivo ancorato a schemi e tempistiche predeterminate, come accade invece in caso di SCIA sulla base del paradigma di cui all’art. 19 della legge n. 241 del 1990 che prevede l’adozione da parte dell’amministrazione di appositi provvedimenti conformativi e inibitori.

Però, in ogni caso, restano fermi in capo al Comune, e devono essere doverosamente esercitati, i generali poteri di vigilanza e repressione in materia urbanistico-edilizia di cui all'art. 27, commi 1 e 2, del dpr 380/2001.

Secondo il TAR, l’ente locale, rilevato che i lavori per i quali era stata presentata la CILAS riguardavano un fabbricato interessato da difformità edilizie rispetto all’originario titolo abilitativo, il che peraltro emergeva sulla base di quanto dichiarato dallo stesso Condominio istante, avendo lo stesso contestualmente presentato apposita SCIA in sanatoria, ha agito tempestivamente e giustamente affinché non si consolidasse, sul piano degli effetti materiali, un’ulteriore situazione di abuso, disponendo “il divieto di prosecuzione dei lavori e il ripristino di quanto già eventualmente realizzato”.

Il destino della CILA-S dipende dall'esito della SCIA in sanatoria

Interessante è anche la 'risposta' che da il TAR in merito al terzo motivo di ricorso, con il quale si contesta il capo di motivazione del provvedimento impugnato con cui il Comune rileva l’esistenza sull’immobile oggetto dei lavori di cui alla CILAS di opere realizzate in difformità dall’originario titolo edilizio e fa dipendere, in sostanza, le sorti della CILAS medesima dal buon esito della SCIA in sanatoria.

Per il TAR il ragionamento 'fila', in quanto la decisione di vietare la prosecuzione dei lavori sino alla definizione della SCIA in sanatoria debba ritenersi coerente con il principio secondo cui gli interventi edilizi per essere lecitamente realizzati devono afferire a immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell’illecito per cui le opere aggiuntive partecipano delle caratteristiche di abusività dell’opera principale.

Tale principio generale, che comporta il divieto di prosecuzione di lavori su opere abusive, non potendo gli stessi essere legittimamente realizzati in pendenza di una sanatoria, vale anche per la speciale ipotesi di CILA disciplinata nell’ambito della normativa relativa al c.d. “superbonus 110%”.

Stato legittimo dell'immobile e precedenti illeciti

Le disposizioni di cui all’art. 119, comma 13-ter, secondo e terzo periodo, del DL 34/2020, secondo cui “Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380”, vanno dunque interpretate nel senso che in sede di presentazione della pratica per fruire del “superbonus 110%” non deve essere asseverato lo stato legittimo dell’immobile, ma non certo nel senso che, ai fini dei lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico di cui alla normativa in questione, non rilevino gli eventuali precedenti illeciti edilizi commessi sull’immobile.

Il Comune ha quindi correttamente, una volta accertata la presenza sull’immobile oggetto dei lavori di cui alla CILAS di abusi edilizi, per come del resto dichiarati dallo stesso Condominio mediante presentazione di un’istanza di sanatoria, ed appurato che tale istanza presentava plurime carenze tali da giustificare l’adozione di un invito a conformarsi, disposto che “l’eventuale nuova pratica, concernente l’oggetto, potrà essere valutata solo successivamente l’eventuale definizione della SCIA in sanatoria”.

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