CILA Superbonus con richiesta di sanatoria per gli abusi edilizi: chiarimenti sulle tempistiche

Arriva alla sua, particolare conclusione, la vicenda relativa all'ordinanza 72/2024 del 16 gennaio scorso del TAR Toscana, relativa al ricorso di una condomina, preoccupata dei rischi potenziali per alcuni interventi 'abusivi' sull'edificio, per i quali era stata richiesta la sanatoria e contestualmente presentata la CILA-Superbonus.

CILA-Superbonus, intervento illegittimo e richiesta di sanatoria: riepilogo

Il Tar Toscana aveva affermato che, per la legittimità di un intervento edilizio su un edificio sul quale sono state riscontrate, in precedenza, difformità sulla sagoma e prospetto dell'edificio, per le quali è stato richiesto il permesso di costruire in sanatoria, fa fede la data di inizio lavori, non la data in cui è stata presentata la CILA-Superbonus.

La ricorrente/condomina aveva espresso disaccordo sulla presentazione di una comunicazione inizio lavori asseverata Superbonus (CILA-S) prima della regolarizzazione completa dell'immobile, temendo contestazioni fiscali future da parte dell'Agenzia delle Entrate e, quindi, aveva sollecitato il Comune ad esercitare i poteri di vigilanza edilizia ex art.27 del dpr 380/2001.

Il comune aveva quindi informato - in data 7 agosto 2023 - sul rilascio di un permesso di costruire in sanatoria per le difformità sull'edificio, ma che i lavori indicati nella CILA-S non erano ancora iniziati.

La ricorrente, sostenendo l'inerzia del comune, presentava ricorso al TAR denunciando la mancanza di un provvedimento amministrativo espresso in risposta alle sue richieste.

Per il TAR rilevava la possibile improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, a causa dell'avvenuta sanatoria delle difformità con il permesso di costruire in sanatoria del 31 luglio 2023 e il fatto che i lavori oggetto di CILA-S (mero atto di comunicazione, privo di effetti abilitativi propri) non fossero ancora stati avviati prima della regolarizzazione.

Per la legittimità di un intervento edilizio su un immobile oggetto di sanatoria ordinaria, quindi, conta l'avvenuta sanatoria prima dell'avvio dei lavori, non rilevando in alcun modo la data di presentazione della CILA-S.

Contestualmente, si invitavano le parti a presentare memorie sulla questione entro 30 giorni dalla comunicazione dell'ordinanza.

La ricorrente ha interesse alla validità/efficacia della CILA-S?

Con sentenza 306/2024 del 18 marzo viene posta la parola 'fine' alla vicenda.

La ricorrente ha infatti formulato le proprie osservazioni in merito alla questione, affermando, in sintesi, di avere interesse all'accertamento della validità/efficacia della CILA-S presentata quando ancora il bene presentava difformità edilizie.

CILA-S e attività di vigilanza dell'amministrazione

Secondo il TAR, a fronte delle segnalazioni della ricorrente, e prima della presentazione del ricorso, l'amministrazione ha esercitato il potere di vigilanza edilizia ad essa spettante e, con la nota del 7 agosto 2023, ha comunicato alla signora che il bene era stato regolarizzato e che, in base agli accertamenti svolti, le opere dichiarate nella CILA-S non erano state avviate.

Con ulteriore nota del 27 settembre 2023 il Comune ha inoltre precisato che - in base al tenore letterale dell'art. 119 del DL 34/2020 - sotto il profilo edilizio doveva a suo avviso ritenersi valida e ammissibile la presentazione della CILA-S assieme all’istanza di sanatoria per il medesimo immobile.

Tali risposte, pertanto, danno pienamente conto dell’attività di vigilanza edilizia svolta dall'amministrazione ex art. 27 del dpr 380/2001 e della posizione da essa assunta in ordine alla presentazione della CILAS.

Il Comune - evidenzia il TAR - non avrebbe potuto pronunciarsi sull’ammissibilità al beneficio fiscale delle opere indicate nella CILA-S - trattandosi di valutazioni che spettano esclusivamente all’Amministrazione tributaria; lo stesso, inoltre, non era tenuto a pronunciarsi su tale questione per risolvere eventuali contrasti tra condomini e professionisti incaricati.

Mancata realizzazione delle opere prima della regolarizzazione del bene: non c'è illegittimità

In definitiva, sotto il profilo edilizio, la sanatoria delle difformità riscontrate sull'edificio oggetto degli interventi, da un lato, e la mancata realizzazione delle opere dichiarate nella CILA-S in epoca antecedente alla regolarizzazione del bene, dall'altro, hanno reso impossibile il realizzarsi della situazione di illegittimità paventata dalla ricorrente, consistente nella realizzazione di nuove opere su un edificio che presenti difformità edilizie.

Quindi, il ricorso è inammissibile perché la CILA-S non aveva mai prodotto effetti giuridici, dato che l'immobile era irregolare, la sanatoria non era stata rilasciata ma i lavori non erano mai iniziati.

Il finale è emblematico: la ricorrente, secondo il TAR "non può far valere un generico ed astratto interesse all’accertamento della validità/efficacia della CILAS sotto il profilo fiscale, poiché si tratta di un interesse ultroneo, eventuale ed astratto, destinato a concretizzarsi solo a fronte di un provvedimento negativo dell’Amministrazione tributaria che oggi ancora non esiste. Senza contare, poi, che nel processo amministrativo l’azione di accertamento è ammessa eccezionalmente, in applicazione del principio di effettività della tutela, quando manchino nel sistema altri adeguati strumenti di tutela giurisdizionale (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 7 gennaio 2019, n. 113); situazione che nel caso di specie non si realizza, posto che la ricorrente potrà, se del caso, impugnare gli atti che dovessero negare l’ammissione al beneficio fiscale richiesto o agire per il risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti che hanno gestito la pratica edilizia e quella fiscale".

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