CILA-S Superbonus 110%: cos’è e qual è il quadro normativo dopo la Circolare n.13/E dell’AdE

Superbonus 110% e CILA-S: chiarimenti dopo la nuova Circolare 13 giugno 2023, n. 13/E

In ambito edilizio la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è un titolo abilitativo essenziale e presente nell’ordinamento giuridico italiano ormai da diversi anni. Con l’introduzione del Superbonus 110%, la più popolare e discussa misura per incentivare la riqualificazione energetica e strutturale degli edifici con il fine ultimo di rilanciare l’economia del nostro Paese a seguito della pandemia da COVID-19, è nato un nuovo titolo: la CILA-Semplificata.

Si tratta di un nuovo titolo abilitativo pensato per facilitare e velocizzare le procedure burocratiche riconducibili agli interventi rientranti nel Superbonus. Ma cos’è precisamente la CILA Superbonus 110%, quali sono le differenze con la tradizionale Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata e quali contenuti minimi deve riportare il Modello Unificato?

Prima di scoprire nei dettagli la natura della CILA Superbonus 110% e le differenze con la classica CILA, facciamo un passo indietro per capire cos’è e qual è la natura giuridica della vecchia Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata.

Quando si vuole intervenire su un fabbricato, occorre per prima cosa capire se l’intervento che si vuole realizzare necessita di presentazione di un’istanza, un parere o un’autorizzazione da parte dell’ufficio tecnico del comune dove è sito l’immobile e non è sempre così semplice identificare quale tipologia di pratica è corretto presentare. Tentiamo per prima cosa di districare questa spinosa tematica, partendo dal distinguere le diverse tipologie di interventi edilizi per poi illustrare la rosa di pratiche amministrative possibili attualmente in vigore, al fine di comprendere quale è opportuno scegliere a seconda degli interventi che si intende effettuare.

Per intervento edilizio si intende una qualunque opera che modifichi un edificio esistente o che porti alla realizzazione di una nuova costruzione, indipendentemente dal carattere da essa rivestito, ossia dalla destinazione d’uso in essere o futura. La disciplina urbanistica ha il compito quindi di regolare l’attività edilizia in base ai cd strumenti piano che stabiliscono e disciplinano le possibilità di utilizzazione e trasformazione del suolo, ossia dove e come si possa realizzare una costruzione e il suo conseguente legittimo uso o in che modo i soggetti che abbiano la disponibilità di beni immobili possano intervenire sugli stessi.

Urbanistica ed edilizia sono perciò tra loro complementari:

• la prima identifica le potenzialità edificatorie del suolo, la sua conservazione e il suo mantenimento;
• la seconda garantisce il rispetto degli standard di igiene e sicurezza.

Il riferimento legislativo per la definizione e classificazione del tipo di intervento è contenuto nell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001), meglio conosciuto come Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, successivamente modificato e integrato con l’entrata in vigore di due decreti: il Decreto SCIA 2 D.Lgs. n. 222/2016, che semplifica il panorama normativo riguardante i titoli abilitativi e la realizzazione degli interventi edilizi, e del D.P.R. n. 31/2017, che definisce le nuove regole per l’Autorizzazione Paesaggistica.

Interventi edilizi e titoli abilitativi

Le categorie di intervento sono le seguenti:

• manutenzione ordinaria: sono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• manutenzione straordinaria: include le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti dell’edificio, anche strutturali, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio;
• restauro e risanamento conservativo: riguarda quegli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con elementi che siano compatibili, nonché conformi, a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi;
• ristrutturazione edilizia: sono gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria;
• nuova costruzione: si configurano in questa categoria tutti gli interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie precedenti. Sono comunque da considerarsi tali gli interventi come «la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati ovvero l’ampliamento di quelli esistenti [...]»;
• ristrutturazione urbanistica: si tratta di una attività di trasformazione di carattere complessivo, che può interessare una pluralità di fabbricati o un insediamento unitario di rilevanti dimensioni, e che ricomprende anche opere di urbanizzazione, quando non eseguite direttamente dall’amministrazione comunale.

Ognuno degli interventi edilizi elencati è dunque subordinato alla corretta autorizzazione da richiedere presso gli uffici tecnici del relativo Comune. Con l’entrata in vigore del Decreto SCIA 2, vengono definitivamente superati la DIA, la super DIA e la CIL, così da ottenere, ad oggi, cinque titoli abilitativi già accennati in precedenza:

• edilizia libera (non necessita di alcun titolo), per gli interventi ricadenti nella categoria manutenzione ordinaria
• CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, per gli interventi di manutenzione straordinaria leggera, per il restauro e risanamento conservativo leggero
• SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per gli interventi di manutenzione straordinaria pesante, ovvero quelli che prevedono opere interne con interesse sulle parti strutturali dell’edificio, per il restauro e risanamento conservativo pesante con interesse sulle parti strutturali dell’edificio, per la ristrutturazione edilizia “semplice” o “leggera”, la quale comprende le opere descritte nel corrispondente punto del paragrafo sopra, ma con i seguenti elementi costitutivi:
  o non aumenti il volume complessivo;
  o non modifichi la sagoma di edifici vincolati;
  o non modifichi i prospetti dell’edificio;
  o non comporti mutamento d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico;
  in caso di demolizione e ricostruzione:
  o stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica;
  o stessa sagoma dell’edificio preesistente se vincolato ex D.Lgs. n. 42/2004 (paesaggistico o storico culturale);
  o stessa modifica della sagoma dell’edificio preesistente negli ambiti del centro storico individuati con deliberazione del Consiglio comunale o, in via transitoria, in tutto il centro storico, fino all’assunzione di tale delibera;
• Super SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività in alternativa al Permesso di Costruire, per ristrutturazione edilizia pesante, la quale comprende le opere descritte nel corrispondente punto del paragrafo sopra, ma che non prevedano la completa demolizione dell’edificio esistente e comportino:
  o aumento del volume complessivo;
  o modifiche al prospetto dell’edificio;
  o cambio d’uso urbanisticamente rilevante nel centro storico;
• PdC – Permesso di Costruire, per tutte le nuove costruzioni

Volendoci ora concentrare sull’argomento principale di questa trattazione, riassumiamo dicendo che la CILA è la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata che viene richiesta per le opere manutenzione straordinaria che non insistano sulle strutture portanti e include interventi come demolizioni e ricostruzioni di tramezzi, porte e aperture interne, sostituzione infissi, variazione dei vani. In linea generale la CILA è un titolo abilitativo per lo svolgimento delle opere edilizie sugli immobili di portata e consistenza limitata, interventi da ricondursi principalmente in campo privatistico.

Con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata quindi i proprietari sono autorizzati a realizzare sugli immobili lavori edilizi rivolti alla manutenzione, alla conservazione e alla gestione funzionale. Pertanto non possono essere svolti con la CILA i lavori edilizi che vanno ad incidere sulle parti strutturali degli immobili, interventi che intaccano la sicurezza e che richiedono il permesso di costruire o un titolo abilitativo come la SCIA. Attraverso la CILA, gli interessati trasmettono al Comune gli elaborati progettuali e la Comunicazione di Inizio Lavori asseverata da un tecnico qualificato.

Il professionista sotto la sua diretta responsabilità attesta che gli interventi sono svolti in conformità agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi in vigore e che sono compatibili con le norme sismiche. Inoltre, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata riporta i dati identificativi della ditta alla quale si vogliono affidare gli interventi.

La CILA-Superbonus 110% è come anticipato un titolo abilitativo nuovo introdotto nel nostro ordinamento con la conversione in legge del Decreto Legge n. 77/2021, più noto a tutti come Decreto Semplificazioni. La CILA-S è stata introdotta per semplificare le procedure di carattere burocratico inerenti agli interventi edilizi oggetto delle agevolazioni previste dal Superbonus. Trattasi di un vero e proprio processo amministrativo che implica il coinvolgimento di un ingegnere, un geometra, un architetto o comunque l’intervento di un tecnico specializzato.

I due titoli abilitativi CILA e CILA-S presentano delle differenze tra loro, anche abbastanza nette.

La CILA-S rispetto alla tradizionale Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata presenta se seguenti differenze:

• necessità di riportare se i lavori edilizi sono agevolati dalla misura del Superbonus 110%;
• necessità di indicare se i lavori sono rivolti alla riqualificazione energetica o al miglioramento sismico;
• non bisogna documentare il legittimo stato degli immobili;
• richiesta una sintetica descrizione dei lavori;
• integrare la documentazione con gli elaborati grafici non è obbligatorio;
• divieto di utilizzo della CILA-S per lavori di demolizione e ricostruzione.

Quindi ne consegue che con la CILAS non bisogna certificare lo stato legittimo degli immobili, anche se il tecnico incaricato con la presentazione della comunicazione è comunque tenuto a rappresentare lo stato dei luoghi. Nel caso in cui venissero evidenziate alcune difformità, l’ente locale nell’ambito delle sue funzioni di controllo potrà procedere alla sospensione dei lavori o all’irrogazione delle sanzioni previste in materia.

Con l’introduzione della CILA-S, il legislatore ha voluto pertanto snellire l’iter burocratico per l’accesso alle agevolazioni previste con il Superbonus. La CILA-S non ha infatti il compito di ricostruire le situazioni edilizie delle unità immobiliari, in quanto con essa non è necessaria la certificazione del legittimo stato degli immobili.

La presentazione della CILA-S è diventata ancora più importante a seguito delle ultime modifiche di legge apportate al Decreto Rilancio:

• dal Decreto Legge 18 novembre 2022, n. 176 (Decreto Aiuti-quater), convertito con modificazioni dalla Legge 13 gennaio 2023, n. 6
• dalla Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (Legge di Bilancio 2023);
• dal Decreto-Legge 16 febbraio 2023, n. 11 (Decreto Cessioni), convertito con modificazioni dalla Legge 11 aprile 2023, n. 38.

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Nel pdf si continua parlando delle condizioni che permettono di mantenere l’accesso all’agevolazione al 110% anche ai condomini. Con il DL 11/2023 è stata fornita una interpretazione autentica in tema di varianti, non solo alla CILA-S, ma anche rispetto ai titoli edilizi afferenti bonus fiscali diversi.