Chiusura di balconi con applicazione di finestre: niente Terzo condono in area vincolata

La chiusura di due balconi con l'applicazione di finestre è un intervento che modifica l'edificio, realizzando nuove superfici e nuova volumetria: pertanto, in zona assogettata a vincolo, la sanatoria di tale opera per le regole del Terzo condono edilizio (legge 326/2003) è impossibile.

A riepilogare le regole del Terzo Condono Edilizio (DL 269/2003, convertito in legge 326/2003) stavolta è il Tar Lazio, alle prese con un'istanza di condono edilizio in relazione alla chiusura di due balconi con la semplice applicazione di finestre.

Le regole della sanatoria straordinaria in zona vincolata

Il punto dirimente della questione consiste nell'impossibilità di sanare un abuso che, in questo caso, consiste nella realizzazione di un ampliamento di mq 20,50 di superficie utile di un immobile insistente in area vincolata.

Infatti, l'intervento oggetto di istanza di condono non può ricondursi alla categoria dei cosiddetti "abusi minori" di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 alla L. n. 326/2003.

La giurisprudenza (Corte Costituzionale, sent. n. 196/2004; ord. n. 150/2009) ha limitato l'applicabilità del terzo condono ai soli abusi edilizi, commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, c.d. formali, ovvero a quelli realizzati in mancanza del titolo abilitativo edilizio che non risultassero in contrasto con la disciplina urbanistica, riconducibili alle sole tipologie di abusi minori di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato I al D.L. n. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo ottenimento del parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Al contrario, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere  abusive “rilevanti” di cui agli interventi previsti nei precedenti  numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato (cioè interventi “primari”), anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti.

Condono edilizio in zona vincolata solo con abuso minore (restauro, risanamento, manutenzione straordinaria)

Quindi, in definitiva, ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d) del decreto-legge 269/2003 (cd. terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle  ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni
urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

La chiusura dei due balconi non è un abuso minore

Nel caso di specie, parte ricorrente ha dichiarato che gli abusi consistono nella chiusura di due balconi con l’applicazione di finestre, intervento che nella stessa domanda di sanatoria è indicato come abuso  di tipo 1.

E, in effetti, come la giurisprudenza ha precisato, “specie nel caso di realizzazione ex novo di una veranda con chiusura, totale o parziale, d’un balcone, si determina un nuovo volume, che va a modificare la sagoma d’ingombro dell'edificio, per cui è necessario il previo rilascio del permesso di costruire (cfr., per tutti, Cons. St., VI, 4 ottobre 2019 n. 6720; id., II, 23 ottobre 2020 n. 6432). Ma il discorso non cambia, sol perché il balcone è incassato nella struttura dell’edificio, non è aggettante (sporgente) dal muro perimetrale di esso e viene chiuso nel suo (dapprima aperto) quarto lato, poiché in tal modo viene trasformato da spazio aperto in nuovo locale chiuso (pur se arieggiato, come arieggiate sono pure le altre stanze interne) dell’appartamento. In tal caso, infatti, si ha la trasformazione del balcone in una veranda chiusa (lo stesso sarebbe stato se vi fosse un bow-window, ecc.) in un nuovo locale autonomamente utilizzabile, che viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio e ne cambia l’uso, come se fosse una stanza in più, non prevista, né assentita come tale dall’originario titolo edilizio”.

In definitiva, l'abuso risulta insanabile sia ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del DL 269/2003, sia in base al disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b), legge Regione Lazio n. 12/2004.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.