Cessione di unità immobiliare con cucina: le regole per il trattamento ai fini IVA

La cessione di cucine arredate, inglobate in unità abitative oggetto di compravendita (cessione “a corpo”), sconta l’Iva ordinaria “in tutti i sensi”, sia verso il cliente finale sia al passaggio dal produttore alla società immobiliare.

Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate nella recente - e importante, a livello immobiliare - risoluzione 25/E/2021 del 14 aprile, dove si evidenzia che le cucine non sono assimilabili ai “beni immobili” e nemmeno ai “beni finiti” e la loro cessione non è accessoria all’operazione principale.

Nella risoluzione, quindi, si spiega il motivo per cui l’immobiliare istante, che commercializza abitazioni con annesse cucine funzionanti, non può aspirare ad alcuna delle aliquote ridotte dell’Iva, in relazione alla compravendita delle stesse cucine.

Cessione di cucina funzionante all’interno di un’unità immobiliare (c.d. cessione “a corpo”): è un’unica operazione immobiliare oppure un’operazione distinta?

Le Entrate non concordano con l'Istante. Una cucina arredata non può dirsi:

• incorporata nel fabbricato o nell’edificio, essendo, di norma, agevolmente smontabile e rimuovibile;
• parte integrante di un fabbricato o di un edificio: in mancanza di una cucina arredata il fabbricato o l’edificio non può dirsi incompleto, diversamente da quanto accadrebbe per l’eventuale mancanza di porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
• installata in modo permanente in un fabbricato o in un edificio, potendo essere rimossa senza di per sé distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio stesso.

Nel caso di specie, non si ravvisano nemmeno le condizioni per considerare la cessione della cucina quale operazione accessoria alla cessione dell’unità immobiliare ad uso abitativo.

Il Fisco parte da lontano e arriva alla risoluzione n. 88 del 12 giugno 2001, dove si è chiarito che:

• per individuare le operazioni accessorie occorre verificare concretamente il nesso di dipendenza funzionale con la prestazione principale e il valore comparativo delle varie prestazioni;
• “le operazioni accessorie devono avere la funzione di integrare, completare e rendere possibile la prestazione principale”.

Sulla base di questa ricostruzione, la cessione di una cucina funzionante non può costituire un mezzo per fruire nelle migliori condizioni dell’operazione principale né per la sua realizzazione, ben potendo la cessione di una unità immobiliare concludersi a prescindere dalla fornitura di una cucina arredata. In altri termini, la cessione di una cucina funzionante non costituisce un elemento senza il quale l’operazione principale di vendita dell’unità immobiliare non sarebbe possibile. Per le ragioni sopra esposte, si ritiene che la cessione delle unità abitative di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, costituisca, ai fini IVA, una cessione di beni distinta da quella avente a oggetto la cucina.

Prescindendo dal trattamento fiscale riservabile alla cessione dell’unità immobiliare – non oggetto di quesito – si ritiene, pertanto, che la cessione di una cucina debba considerarsi come un’operazione distinta dalla cessione dell’unità immobiliare ed essere assoggettata ad aliquota IVA ordinaria.

Iva agevolata: niente da fare. Ecco perché

Alla cessione dei beni finiti, diversi, quindi, dalle materie prime e semilavorate, è applicabile:

• l’aliquota IVA del 4 per cento, quando sono forniti per la costruzione, anche in economia, di fabbricati di tipo economico aventi le caratteristiche richieste dalla Legge Tupini nonché delle costruzioni rurali;
• l’aliquota IVA del 10 per cento, quando, fra l’altro, sono forniti per la realizzazione di specifici interventi di recupero.

Anche alla luce dei chiarimenti forniti nel tempo (circolare n. 1/1994, risoluzioni nn. 39/1996, 353485/1982, 22/1998, 269/2007) l’amministrazione ritiene che una cucina funzionante, completa di tutti gli elementi normalmente impiegati per lo scopo a cui è destinata (elettrodomestici, mobili, sedie, tavoli, cassettiere, mensole, credenze, ripiani, eccetera), sia composta da un insieme di elementi che, complessivamente intesi, non possiedono le caratteristiche proprie dei beni finiti.

Una cucina arredata, infatti, sebbene sia in grado di conservare una propria individualità, è formata da beni ed elementi che, di norma, non sono destinati a incorporarsi e divenire parte della costruzione.

Di conseguenza, la cessione della cucina dal produttore o installatore alla società non costituisce un’operazione riguardante un bene finito ed è, pertanto, soggetta anche questa ad aliquota Iva ordinaria.