Cessione di fabbricato da ultimare: niente esenzione Iva! Ecco perché

E' piuttosto interessante il contenuto della risposta 241/2020 dell'Agenzia delle Entrate del 4 agosto, inerente chiarimenti sul corretto trattamento fiscale ai fini Iva, Ires e delle imposte di registro e ipo-catastali da applicare a un contratto di compravendita di un ex albergo, del quale un terzo da demolire e adibire ad area verde, un terzo da trasformare in residenza per anziani e un terzo destinato alla realizzazione di un complesso residenziale abitativo.

L'istante, quindi, esercita l'attività di costruzioni di edifici residenziali e non, utilizzando il codice ATECO 412000, e di ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'acquisizione di un complesso immobiliare. Egli fa presente che la pratica edilizia che ha portato all'edificazione del complesso immobiliare è scaduta per il decorso infruttuoso dei termini per la sua definizione e pertanto l'edificio, pur essendo considerato negli strumenti urbanistici del Comune ai fini del recupero della superficie lorda di pavimento, non può essere oggetto autonomo di negozi giuridici senza la presentazione di una nuova pratica edilizia che ne legittimi la ristrutturazione urbanistica.

Si chiede quindi chiarimenti in merito al trattamento tributario, ai fini IVA, IRES e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dell'acquisto dell'edificio.

IVA: niente agevolazione

In merito agli aspetti Iva della cessione di tale tipologia di beni, le Entrate ricordano che sono esenti da imposta “le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n.380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressa-mente manifestato l'opzione per l'imposizione” (articolo 10, comma 1, n. 8-ter del Dpr n. 633/1972). Come chiarito anche dalla circolare n. 12/2007, tuttavia, tale esenzione sulle cessioni di fabbricati non si applica a quelli “non ultimati” che devono essere in ogni caso assoggettati a Iva.

Il documento di prassi ricorda, inoltre, che un fabbricato si intende ultimato “al momento in cui l’immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo” (paragrafo 10, circolare n. 12/2007). In sintesi, la compravendita del complesso residenziale dovrà ritenersi imponibile ai fini Iva, non potendo applicarsi la citata misura agevolativa che prevede l’esenzione dell’imposta.

IRES

La società istante, contrariamente a quanto prospettato, non potrà fruire del credito di imposta previsto dall’articolo 16, comma 1-bis, del DL 63/2013 (sismabonus). Tale quesito infatti si basa su un presupposto ipotetico (“titoli abilitativi che dovrebbero essere rilasciati a seguito della sottoscrizione del piano attuativo”) e non può configurarsi come un caso concreto e personale valutabile in sede di interpello.

Imposte di registro e ipo-catastali

Per il principio di alternatività Iva-Registro, la cessione dell’edificio sconti il Registro in misura fissa di 200 euro, stessa misura che scontano l’imposta ipotecaria e quella catastale.

LA RISPOSTA 241/2020 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF