Cessione del fabbricato in corso di costruzione: le regole fiscali su Iva e imposta di registro
Agenzia delle Entrate: la cessione del fabbricato in corso di costruzione, ancora accatastato come terreno “edificabile”, sconta l’Iva e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, le altre imposte nella misura fissa pari a 200 euro
In materia di agevolazioni fiscali per la cessione di fabbricati, è senza dubbio interessante quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate nella risposta 365 del 6 giugno 2022, relativa al caso di un immobile non ultimato e relativo terreno edificabile.
Cessione di fabbricato non ultimato: quale regile fiscale si applica?
Le Entrate partono da qui, sottolineando che l’articolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del decreto Iva, nell'individuare il regime applicabile alla cessione di fabbricati, non tratta specificamente anche dei fabbricati "non ultimati".
Ciò induce a ritenere che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo d'imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione dello stesso sia esclusa dall'ambito applicativo delle richiamate disposizioni, in quanto si tratta di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata a Iva.
Nel caso specifico, dal rapporto di stima dell'esecuzione immobiliare, risulta che i lavori di costruzione del fabbricato in argomento e i relativi procedimenti edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d'opera e che lo stesso fabbricato risulta iscritto al Catasto terreni. Quindi, considerando lo stato di interruzione dei lavori e l'assenza di una classificazione catastale, riferibile anche alla categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire all’immobile la natura di fabbricato, l’AdE ritiene che lo stesso non sia comunque riconducibile alla tipologia dei “fabbricati non ultimati”.
Ai fini del trattamento Iva, bisogna distinguere tra “terreni edificabili”, le cui cessioni sono soggette all’imposta e “terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria” le cui vendite non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva.
Area fabbricabile: cos'è?
L'articolo 36, comma 2 del DL 223/2006 - chiudono il cerchio le Entrate - definisce "area fabbricabile" l'area "utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione o dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".
In base a tale disposizione, un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
Trasferimento soggetto ad IVA
In definitiva: il trasferimento in questione, riguardando un terreno edificabile, sarà soggetto a IVA e, in ragione del principio di alternatività Iva/Registro, alle altre imposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
LA RISPOSTA 365/2022 DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE
