Certificato di agibilità: non attesta lo stato legittimo ma il Salva Casa vuole cambiare le cose

Il certificato di agibilità, oggi, non serve per attestare lo stato legittimo però non è detto che in futuro - in un futuro peraltro vicino - non lo possa fare, considerando cosa contengono gli emendamenti presentati al DDL di conversione del Decreto Salva Casa (69/2024).

In ogni caso, per stare sul presente, è senz'altro da segnalare la sentenza 2046/2024 del Tar Sicilia, relativa al ricorso contro l'ingiunzione di demolizione per alcune opere abusive.

Demolizione dopo 48 anni! Il caso

Con il primo motivo la società ricorrente deduce l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione per difetto di istruttoria e motivazione, violazione del principio di proporzionalità e affidamento, poiché il Comune sarebbe intervenuto dopo 48 anni a intimare la demolizione senza ritirare in autotutela i numerosi atti (ad esempio, abitabilità del 1976 e agibilità del 2015) con i quali avrebbe implicitamente ammesso la conformità urbanistico-edilizia dei manufatti.

Le caratteristiche del certificato di agibilità

Secondo il TAR, nessun affidamento tutelabile nei confronti della pubblica amministrazione può derivare dal fatto che la dante causa abbia taciuto le vicende sopradette al momento dell’acquisto né alcun affidamento legittimo deriva dall’inerzia tenuta dall’amministrazione comunale a fronte della segnalazione certificata di agibilità presentata dalla ricorrente e delle pratiche edilizie accessorie avviate dopo l’acquisto del complesso turistico-ricettivo, dal momento che il certificato di agibilità, come da costante giurisprudenza, non certifica la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile, ma risponde ad altre finalità.

Più nel dettaglio “…il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili” (v. Consiglio di Stato, sez. VI, 29.11.2019, n. 8180; Consiglio di Stato, sez. VI., 13.01.2020, n. 316).

Abusi edilizi: il certificato di agibilità non attesta la regolarità urbanistica

La mancanza del titolo edilizio depone per l’illegittimità del certificato di agibilità in quanto, attesa la specifica finalità di tale certificazione per come descritta dall’art. 24, comma 1, del Testo Unico Edilizia, non è possibile legittimamente rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio.

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Disciplina urbanistica e titolo abilitativo

La ricorrente rileva anche che nel gravame aggiuntivo che nel 1982 il Comune, dopo aver rilasciato l’agibilità nel 1976, avrebbe calato integralmente il complesso turistico in questione nella pianificazione generale con l’adozione del Piano Particolareggiato Caldura, il quale prevede – per la maggior estensione dell’area oggi di proprietà della ricorrente – la destinazione d’uso “G6” (completamento della ricettività alberghiera).

Quindi non sarebbe soltanto il certificato di agibilità del 1976, ma è la stessa pianificazione che avrebbe inteso validare, ritenendolo legittimo, il complesso edilizio in questione.

Tale impostazione per il TAR non può essere accolta, poiché considera la sopravvenuta modifica della disciplina urbanistica comunale alla stregua di un titolo abilitativo tacito, rilasciato ex post e sostanzialmente in sanatoria al di fuori della procedura tipica prevista dall’art. 36, d.P.R. 380/2001 per l’accertamento di conformità.

Al contrario occorre ribadire che lo strumento urbanistico non si confonde mai con il titolo abilitativo, costituendo piuttosto premessa e presupposto di legittimità del titolo stesso, e che la sopravvenuta modifica della disciplina urbanistica, in senso conforme alle aspettative del proprietario dell’immobile, non esime in ogni caso l’autorità urbanistica dall’onere di accertare la “doppia conformità” dell’opera ai fini del rilascio del permesso in sanatoria, secondo un procedimento apposito da avviarsi su richiesta dell’interessato ai sensi dell’art. 36 TU Edilizia (ovviamente vigente all'epoca dei fatti).

Certificato di agibilità: in cosa è diverso dal permesso di costruire? Presupposti e caratteristiche

Il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

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Certificato di agibilità e stato legittimo: cosa potrebbe cambiare?

Tra gli emendamenti presentati al DL Salva Casa che entro il 28 luglio dovrà essere convertito in legge, ce ne sono diversi che vogliono allargare la possibilità di certificare lo stato legittimo anche al certificato di agibilità, quindi equiparandolo, in tal senso, al permesso di costruire o altro titolo abilitativo edilizio, in particolare per gli immobili ante 1977.

Al momento sono proposte, vedremo se diventeranno ufficialmente nuove regole.

L’emendamento numero 39 prevede infatti che "Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, nonché dal titolo di abitabilità o agibilità ovvero dalle planimetrie catastali di primo impianto, per gli edifici costruiti in data antecedente all’entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali, o da quello stabilito dai titoli edilizi in sanatoria, rilasciati anche a seguito di istanza di condono edilizio, o dalle tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’articolo 34-bis, o dalle varianti in corso d’opera ai sensi dell’articolo 35-bis, o dalla regolarizzazione delle difformità che consegue al pagamento delle sanzioni pecuniarie previste ai sensi del presente Testo unico, attestato dal tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali".

In realtà, sono diversi gli emendamenti che propongono di ampliare anche al certificato di agibilità la possibilità di certificare lo stato legittimo dell'immobile, aldilà della data di costruzione.

La demolizione è legittima anche dopo svariati anni

Quanto al 'ritardo' di 48 anni trascorsi tra l'abuso e la misura repressiva, il TAR evidenzia che il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso.

Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell'abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell'onere di ripristino.

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