Certificato di agibilità: in cosa è diverso dal permesso di costruire? Presupposti e caratteristiche

Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. 

Questi importanti chiarimenti ci arrivano dal Consiglio di Stato, che con la sentenza 10340/2022 dello scorso 23 novembre ha respinto il ricorso di un privato contro l'ingiunzione di demolizione per alcuni locali abusivamente realizzati senza alcun titolo abilitativo.

Ordinanza di demolizione: non serve una motivazione sul pubblico interesse, è atto dovuto

In primis, Palazzo Spada ricorda che, come chiarito dall’Adunanza Plenaria n. 9/2017, “il provvedimento con cui viene ingiunta, sia pure tardivamente, la demolizione di un immobile abusivo e giammai assistito da alcun titolo, per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongono la rimozione dell’abuso. Il principio in questione non ammette deroghe neppure nell’ipotesi in cui l’ingiunzione di demolizione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, il titolare attuale non sia responsabile dell’abuso e il trasferimento non denoti intenti elusivi dell’onere di ripristino”. Da ciò consegue che “L'ordinanza di demolizione di un immobile abusivo ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato, con la conseguenza che essa è già dotata di un'adeguata e sufficiente motivazione, consistente nella descrizione delle opere abusive e nella constatazione della loro abusività” (ex multis, Consiglio di Stato sez. VI, 07/06/2021, n.4319).

Certificato di agibilità e successiva demolizione possono coesistere

Il TAR - che si era espresso respingendo il ricorso - aveva affermato che non sussisteva alcun contrasto fra il rilascio del certificato di agibilità e la successiva adozione dell’ordinanza di demolizione in quanto i due provvedimenti hanno contenuto differente e richiedono accertamenti fra loro eterogenei.

Il Consiglio di Stato conferma l'orientamento, sottolineando che è da escludere, in generale, che il rilascio del certificato di abitabilità (art.24 Testo Unico Edilizia) incida in qualsiasi modo sul successivo potere del Comune di reprimere gli abusi edilizi: a tale proposito la Sezione ha già avuto modo di precisare che “Il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili.” (Consiglio di Stato sez. VI, 10/05/2021, n.3666).

Peraltro, anche la formula utilizzata in concreto dal Comune, secondo la quale il certificato viene rilasciato “vista la completezza e la regolarità della documentazione richiesta” non esprime in sé alcuna una valutazione di regolarità dell’opera rispetto al titolo edilizio, riferendosi, invece, alla documentazione allegata alla richiesta del certificato di agibilità.

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