Certificato di agibilità e abusi edilizi: tutte le differenze tra agibilità urbanistica e sanitaria

Il certificato di agibilità non c'entra con l'agibilità sanitaria

Parliamo spesso di abusi edilizi, sanatorie, condoni.

Oggi ci soffermiamo su un argomento correlato ma anche a se stante, l'agibilità urbanistico-edilizia, trattata dal Consiglio di Stato in una recente e rilevante sentenza, la n.3836/2021 del 17 maggio, utile per fare il punto.

Prima di tutto, Palazzo Spada precisa che:

• il termine “agibilità” è stato utilizzato dal legislatore in accezioni diverse e non sempre coincidenti;
• l’agibilità disciplinata dal dpr 380/2001 non si identifica completamente con il “vecchio” certificato di abitabilità previsto dal Testo unico delle leggi sanitarie, in quanto presuppone una serie di valutazioni ulteriori;
• l’art. 26 del dpr 380/2001, in tal senso, ne è prova in quanto ancora oggi consente al Sindaco di intervenire dichiarando la inabitabilità di un immobile, già certificato come agibile, ai sensi dell’art. 222 del T.U.L.S.; altro è, infatti, la strutturale conformità del fabbricato a tutti i requisiti richiesti e, in parte, assorbiti nella conformità al titolo edilizio in forza del quale è stato realizzato, altro la sua (sopravvenuta) carenza di requisiti igienici tale da non consentirne l’occupazione a fini abitativi.

Le diverse agibilità

• licenza di agibilità: certificazione dei requisiti di solidità e sicurezza che devono possedere i teatri e luoghi di pubblico spettacolo (art. 80, r.d. 773/1931, cd. TULPS - art.1 comma 1, n.9 dpr 616/1977): la competenza del rilascio è dei comuni;
• agibilità urbanistica (art.24 e seg. dpr 380/2001): è la “qualificazione” dell’immobile che ha sostituito la “abitabilità” prevista dal r.d. 27 luglio 1934, n. 1265 (T.U.L.S.), ma non si esaurisce, come quest’ultima, nella attestata sussistenza dei requisiti igienico-sanitari di un’ “abitazione”. Essa si riferisce a qualsivoglia tipologia di edificio, a prescindere dalla destinazione d’uso, e certifica anche la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica. L’agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un’attività commerciale, ad esempio, rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All’inverso, ai fini dell’agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l’attività commerciale e l’agibilità degli stessi.

L'agibilità urbanistico-edilizia

Altra cosa è, invece, l'illiceità dell’immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio, che non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento della sua agibilità, quand’anche formalmente sopravvenuto.

Riassumendo:

• la mancanza dei requisiti di regolarità dell’intervento non consente che possa decorrere il termine per la maturazione del silenzio assenso, identificandosi piuttosto l’istituto in una sorta di legittimazione ex lege ad utilizzare l’immobile in conformità con la sua destinazione d’uso, che prescinde dalla pronuncia della PA e che trova il suo fondamento nella effettiva sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo;
• ciò trova conferma nella sua attuale disciplina, contenuta nel d.lgs. 222/2016 (cd. Decreto SCIA 2), che ha sostituito il regime della SCIA a quello originario di silenzio assenso, includendo espressamente nella norma definitoria (art. 24) la «conformità dell’opera al progetto presentato» tra le cose che il tecnico deve asseverare all’atto della presentazione della dichiarazione, unitamente peraltro alla sua «agibilità»;
• non solo non è ipotizzabile il conseguimento di agibilità di un immobile in contrasto con la disciplina urbanistica, ma lo stesso non impedirebbe comunque l’attivazione dei doverosi poteri sanzionatori del Comune in relazione ai compiti di vigilanza sul territorio che gli sono attribuiti: quanto detto anche laddove la violazione si concretizzi nell’inadempienza ad una clausola di convenzione accessiva ad un piano attuativo in sanatoria, in ragione del convergere della stessa nel contenuto del titolo edilizio legittimante l’intervento.

Abusi edilizi e agibilità: come si intrecciano?

Nella sentenza, Palazzo Spada chiarisce quindi che, essendo l'agibilità la summa del possesso dei requisiti sia igienico-sanitari che urbanistico-edilizi di un edificio, essa non può essere conseguita nel caso in cui il titolo edilizio sottostante, seppure esistente, non possa considerarsi efficace, sicché non ne è necessario il preventivo annullamento per impedirne il conseguimento.

Ritenendo certificabile come agibile anche un immobile abusivo, purché conforme ai requisiti igienico-sanitari e di risparmio energetico previsti, si finirebbe infatti per trasformare la relativa qualificazione in una sorta di ulteriore sanatoria cartolare, ovvero, al contrario, per svuotarne completamente la portata, stante che la natura permanente dell’illecito edilizio ad essa sottesa non ne impedirebbe comunque l’assoggettamento al previsto regime sanzionatorio.

Quanto detto vale anche:

• nell’ipotesi di violazione della convenzione stipulata tra un Comune e un privato costruttore, con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di un titolo edilizio, si obblighi ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell’ente pubblico (quale, ad esempio, la destinazione di un’area ad uno specifico uso, cedendola;
• laddove la convenzione acceda ad un piano attuativo adottato in sanatoria, quale il piano di recupero, ovvero lo strumento introdotto dall’art. 27, l. 5 agosto 1978, n. 457 per cercare di realizzare il riequilibrio urbanistico di aree degradate o colpite da più o meno estesi fenomeni di edilizia “spontanea” e incontrollata, legittimati, appunto, ex post. Tali piani hanno sì l’obiettivo di “recupero fisico” degli edifici, ma collocandolo in operazioni di più ampio respiro su scala urbanistica, in quanto mirate alla rivitalizzazione di un particolare comprensorio urbano. La loro funzione “sanante” fa sì che ove non operino i relativi presupposti, ancorché stabiliti in via pattizia tra il Comune e il privato, permane la natura abusiva dell’opera realizzata, seppure sorretta da un originario titolo edilizio, che la stessa Amministrazione ha inteso dequotare nel momento in cui ne ha deciso, appunto, la legittimazione postuma.

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