Certificato di agibilità, Consiglio di Stato: può dimostrare la regolarità urbanistica

Breve ma intensa e piuttosto importante: quanto statuito dal Consiglio di Stato nella sentenza 7740/2024 del 24 settembre è in controtendenza con quanto 'ne sapevamo' di agibilità e conformità urbanistica: è pur vero che la pronuncia va letta per il caso specifico, ma in questo caso Palazzo Spada allarga i confini del certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata di agibilità), che può essere propedeutico a dimostrare la regolarità urbanistica dell'immobile.

Certificato di agibilità: lo status quo

Prima di questa sentenza, eravamo tutti concordi nell'affermare che il certificato di agibilità non serve per attestare lo stato legittimo di un immobile.

Da ultimo il Tar Sicilia, nella sentenza 2046/2024, aveva affermato che “…il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche. Il rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità) non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, né costituisce rinuncia implicita a esigere il pagamento dell'oblazione per il caso di sanatoria, in quanto il certificato svolge una diversa funzione, ossia garantisce che l'edificio sia idoneo ad essere utilizzato per le destinazioni ammissibili” (v. Consiglio di Stato, sez. VI, 29.11.2019, n. 8180; Consiglio di Stato, sez. VI., 13.01.2020, n. 316).

Certificato di agibilità: in cosa è diverso dal permesso di costruire? Presupposti e caratteristiche

Il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità non preclude agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

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L'allargamento del perimetro: il certificato di agibilità può dimostrare la regolarità urbanistica

Secondo Palazzo Spada, il certificato di agibilità presuppone che un immobile sia conforme anche sotto il piano edilizio-urbanistico, in quanto oltre al rispetto delle prescrizioni sanitarie e igieniche, se viene rilasciato è perché è conforme anche al titolo abilitativo 'collegato'.

Letteralmente, "non è corretto affermare che il certificato di agibilità di un immobile non offra la prova che il bene è regolare sotto un profilo urbanistico ed edilizio; il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell’immobile se vi fosse un’illegittimità sul piano edilizio".

Per il TAR il cetificato di agibilità non ha 'valenza' urbanistica

Nel caso di specie, si dibatte sul trasferimento di una rivendita tabacchi: il TAR aveva competente aveva accolto il ricorso contro il provvedimento con il quale l'Agenzia delle Dogane aveva autorizzato tale trasferimento in base al certificato di agibilità.

L'accoglimento era stato fondato sull'assenza di idonea documentazione che attesta la regolarità urbanistico-edilizia del locale proposto, nonché la relativa destinazione d'uso commerciale prevista dall’art. 11, comma 3, DM 38/2013.

La parte che ha chiesto il trasferimento ha prodotto solamente il certificato di agibilità che - secondo il TAR - attiene unicamente agli aspetti della conformità dell'opera ai profili tecnici e igienico-sanitari, non avendo riguardo ai profili più strettamente urbanistici.

Cosa occorre sapere su agibilità e conformità urbanistica

Il certificato di agibilità, secondo il d.P.R. 380/2001, attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e prestazioni in termini energetici degli edifici. La sentenza della Corte di Cassazione n. 3610/2024 sottolinea la relazione intercorrente tra agibilità e conformità urbanistica, nonché l'importanza di mantenere aggiornato il certificato di agibilità.

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Consiglio di Stato: il certificato di agibilità può provare la regolarità urbanistica dell'immobile

Con l'appello, si contesta quindi la ritenuta insufficienza del certificato di agibilità a provare l'esistenza dei requisiti di cui all’art. 11, comma 3, DM 38/2013 dal momento che il precedente del TAR per la Campania cui si era conformata la sentenza impugnata era stato annullato dal Consiglio di Stato.

Il certificato di agibilità - evidenzia il ricorrente - faceva cioè riferimento anche al titolo urbanistico in base al quale l'immobile era stato realizzato ed alla sua destinazione commerciale.

Alla camera di consiglio veniva accolta l'istanza di sospensione dell'efficacia della sentenza impugnata alla luce delle caratteristiche proprie del certificato di agibilità che presuppone non soltanto la regolarità igienico-sanitaria dell'immobile, ma anche la sua conformità al titolo edilizio che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.

Palazzo Spada accoglie quindi il ricorso ribaltando un concetto cristallizzato: come abbiamo visto sopra, il certificato di agibilità di un immobile offre quindi la prova che il bene è regolare sotto un profilo urbanistico ed edilizio. i

Il Comune, infatti, non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell'immobile se vi fosse un'illegittimità sul piano edilizio.

In ogni caso nel certificato di agibilità del 2016, prodotto dall'appellante, si dà atto del'’accatastamento dell'immobile, della conformità alle norme vigenti ai sensi dell’art. 20 d.P.R. 380/2001, della conformità dell’opera al progetto approvato e persino della conformità degli impianti.

In definitiva, l'immobile locato aveva tutte le caratteristiche per consentire l’ingresso dell'attività commerciale dell'appellante come attestato nella parte finale della certificazione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.