Certificato di agibilità collegato al permesso di costruire: serve la regolarità urbanistica

Per ottenere il certificato di agibilità di un immobile è necessaria la conformità urbanistica dello stesso, cioè la 'rispondenza' al titolo edilizio richiesto per quell'opera.

Il principio, importante da ricordare, è sottolineato dal Tar Salerno nella sentenza 2233/2024, relativa alla relazione tra il certificato di agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità - SCA) e la regolarità urbanistica, con riferimento a un caso di ampliamento e utilizzo di un chiosco per attività di ristorazione senza somministrazione.

Certificato di agibilità: la conformità urbanistica è presupposto fondamentale

Il TAR evidenzia che:

• il certificato di agibilità richiede la piena regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile. Un fabbricato privo di conformità urbanistica non può ottenere l’agibilità, indipendentemente dalla destinazione d’uso proposta;
• la conformità urbanistica è necessaria per garantire la sicurezza, la salubrità e la regolarità dell’immobile, a tutela di interessi pubblici rilevanti,
• l'agibilità dei manufatti o dei locali dove si intende svolgere un'attività commerciale rappresenta il necessario ponte di collegamento fra la situazione urbanistico-edilizia e quella commerciale nel senso che la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale. All'inverso, ai fini dell'agibilità, è necessario che il manufatto o il locale sia assistito dallo specifico titolo edilizio abilitativo e, più in generale, che lo stesso non rivesta carattere abusivo, esigendosi, in tal modo, una corrispondenza biunivoca tra conformità urbanistica dei beni ospitanti l'attività commerciale e l'agibilità degli stessi.

Chiosco abusivo: agibilità negata

Il chiosco oggetto del ricorso era stato ampliato e modificato senza ottenere un titolo edilizio valido, il che ha determinato la mancanza delle condizioni per rilasciare la segnalazione certificata d'agibilità (SCA).

La richiesta di agibilità è stata rigettata poiché l’immobile risultava non conforme sia sotto il profilo urbanistico (ampliamenti abusivi) sia in relazione alla disponibilità giuridica del suolo pubblico su cui era situato.

Agibilità e utilizzo commerciale sono legati a filo doppio

Il TAR evidenzia che l'agibilità costituisce il collegamento essenziale tra la regolarità edilizia e l’utilizzo commerciale di un immobile. Un locale non conforme urbanisticamente non può essere dichiarato agibile e, quindi, non può essere legittimamente utilizzato per attività economiche.

Per ottenere la SCA è necessario che l’immobile disponga di un titolo edilizio legittimo e non presenti carattere abusivo.

Certificato di agibilità: serve la regolarità urbanistica

Il certificato di agibilità è subordinato alla regolarità urbanistico-edilizia. La mancanza di tale conformità rende legittimo il diniego del certificato.

In questo caso, la pendenza di una sanatoria per gli interventi realizzati ha impedito il rilascio della SCA, confermando che la sanatoria deve essere approvata prima di ogni richiesta di agibilità.

Il ricorso dei titolari è stato respinto, sottolineando che l'agibilità non può essere concessa in assenza dei presupposti di legge.

Val la pena sottolineare come il Consiglio di Stato si sia espresso, di recente, in modo leggermente diverso. Vedi il box sotto:

Certificato di agibilità, Consiglio di Stato: può dimostrare la regolarità urbanistica

Per Palazzo Spada, il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell'immobile se vi fosse un'illegittimità sul piano edilizio. Se viene rilasciato è perché è conforme anche al titolo abilitativo 'collegato', che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione.

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Il certificato di agibilità non sana gli abusi edilizi

In questo caso, invece, si sottolinea come il certificato di agibilità non può sanare irregolarità urbanistiche o sostituirsi ai titoli edilizi necessari, proprio perché esiste una stretta interdipendenza tra regolarità urbanistica e agibilità.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.