Certificato di agibilità, abusi edilizi, sanatoria e conformità urbanistica: collegamenti e regole

Che rapporto c'è tra certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata d'agibilità - SCA) e titoli edilizi? Se un intervento edilizio ottiene il permesso di costruire o la concessione in sanatoria, automaticamente sarà rilasciato il certificato di agibilità? E come è cambiata la disciplina sull'agibilità nel corso degli anni?

A tutte queste domande risponde il Tar Lazio nella corposa ma interessante sentenza 20091/2024 dell'11 novembre scorso, che di fatto analizza la relazione tra il certificato di agibilità e i titoli edilizi, evidenziando le differenze tra passato e presente.

Il certificato di agibilità negato

Il ricorso riguarda un immobile che ha ottenuto una concessione edilizia in sanatoria per il cambio di destinazione d'uso da deposito a abitazione.

Tuttavia, il Comune ha negato il certificato di agibilità, ritenendo che l'immobile non soddisfacesse i requisiti minimi previsti.

Sanatoria e certificato di agibilità: l'una non comporta automaticamente il rilascio dell'altro

Secondo il TAR, i motivi di ricorso, tesi a sostenere che non sussisterebbero “i parametri minimi dimensionali inderogabili per l’agibilità degli edifici oggetto di condono edilizio”, appaiono del tutto inconducenti ai fini di dimostrare l’illegittimità della concessione edilizia in sanatoria.

Infatti, la circostanza che l'immobile possa (o non possa) conseguire il certificato di agibilità (che, in effetti, non è stata rilasciato e che il Comune dichiara “non potrebbe essere rilasciato in ogni caso”) non significa che l'immobile non potesse conseguire la sanatoria.

Abitabilità e agibilità: come sono cambiate le cose

In origine - art.220 del R.D. 1265/1934 - c'era l'abitabilità, che si riferiva agli immobili residenziali e garantiva condizioni igienico-sanitarie minime.

Con l’entrata in vigore del Testo Unico Edilizia 380, l'abitabilità ha ceduto il passo (a seguito dell’abrogazione sia dell’art. 220 del T.U.L.S. che del d.P.R. n. 425/1994) alla omnicomprensiva agibilità, siccome riferita a qualsivoglia tipologia di edificio, non solo di natura abitativa.

L’art. 24 del dpr 380/2001, nella sua stesura originaria, vigente al momento dell'odierna controversia (perché il Decreto Salva Casa ha cambiato qualcosa in materia), stabiliva che: «Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente»

L'agibilità aveva quindi un'accezione più ampia, legata a spazi destinati a uso pubblico o attività diverse dall'abitazione.

Certificato di agibilità: servono la regolarità urbanistica e la conformità al progetto approvato

Il dpr 380/2001 ha quindi unificato i concetti di abitabilità e agibilità in un unico istituto. Il TAR evidenzia che "La presunta tassatività dell’elencazione non tiene tuttavia conto del fatto che il successivo art. 25, che declina il procedimento di rilascio, nell’elencare le declaratorie a corredo della richiesta, menziona espressamente la «conformità dell’opera rispetto al progetto approvato», ovvero, in buona sostanza, la sua regolarità edilizia e, conseguentemente, urbanistica".

Quindi, la nuova disciplina richiede conformità al progetto approvato, non solo condizioni igienico-sanitarie.

L'agibilità è diventata quindi un requisito più complesso, che integra anche aspetti di sicurezza e conformità urbanistico-edilizia.

Abusi edilizi: il certificato di agibilità non è sinonimo di regolarità urbanistica

Il certificato di agibilità non può sostituirsi al titolo edilizio necessario per garantire la regolarità urbanistica delle opere realizzate, in quanto tale certificato e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro. Pertanto, il rilascio del certificato di agibilità non preclude la possibilità per l'amministrazione comunale di contestare successivamente eventuali abusi edilizi.

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La sanatoria non implica automaticamente l'agibilità

Il Comune ha negato il certificato perché l'immobile non rispettava i requisiti dimensionali minimi e non era conforme alle norme vigenti.

La concessione edilizia in sanatoria, rilasciata "ai soli fini di sanatoria edilizia", non implica automaticamente l'ottenimento dell'agibilità.

Inoltre, secondo il TAR:

• il certificato di agibilità, pur essendo un presupposto per l'utilizzo abitativo, non è un prerequisito per ottenere una concessione edilizia in sanatoria;
• il rifiuto del certificato non pregiudica la legittimità del titolo edilizio in sanatoria.

In definitiva, la domanda di annullamento della concessione edilizia in sanatoria è stata respinta e il ricorso contro il silenzio del Comune per dichiarare l'immobile inagibile è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse.

Il certificato di agibilità ha oggi una portata più ampia e rigorosa: mentre in passato era sufficiente soddisfare requisiti igienico-sanitari, attualmente l'agibilità richiede anche piena conformità urbanistica ed edilizia, riflettendo una normativa più stringente e integrata.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.