Centro commerciale Adigeo: certificazione LEED® Platinum, un vestito su misura, per costruire valore.

Credere nel valore della certificazione LEED^®

“Yes, I understand, but we want Platinum!” Con questa frase pronunciata da Ullrich Schilling, capo commessa di ECE (ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG - ECE), proprietaria del centro commerciale Adigeo inaugurato a Verona a marzo 2017, chiarì a tutti i presenti che la strada verso la certificazione, non sarebbe stata semplice.

Chi avevamo davanti, anzi dall’altro capo del telefono, era qualcuno che non considerava il protocollo LEED^®, fortunatamente, solo una mera targa finale da mostrare, ma riponeva in questo protocollo molte aspettative di prestigio commerciale, di prestigio all’organizzazione di cui faceva parte e non da ultimo anche di prestigio per il suo ruolo.

Tutto ha avuto inizio nell’autunno del 2015 quando Planex fu incaricata dal General Contractor del cantiere CDS Holding - a cui Costruzioni Generali Basso Cav. Angelo Spa fornì i prefabbricati in c.a.p e c.a.p.v. strutturali - a collaborare per l’acquisizione della certificazione LEED^® Core and Shell v2009. per l’allora costruendo centro commerciale.

I VANTAGGI DELLA PREFABBRICAZIONE

Per la realizzazione dell’Adigeo, Basso Cav. Angelo Spa, ha fornito gli elementi prefabbricati in c.a.p. e c.a.p.v. del sistema costruttivo proprio LINEA FLY, certificato.
Utilizzare questa metodologia costruttiva permette di: garantire la agevole e sicura pedonalità dei solai, ovvero il più alto livello di aerazione ed illuminazione naturale dalla copertura stessa. La morfologia degli elementi di copertura è idonea al diretto montaggio degli impianti fotovoltaici e solari.
Non da ultimi, sono garantiti: un elevato controllo della qualità e del rispetto degli standard edilizi, una notevole riduzione dei tempi di realizzazione delle grandi strutture, costi certi e ridotti rispetto all’edilizia tradizionale, non è necessario l’allestimento ed il disarmo delle casseforme, eventuale smontaggio semplificato per ampliamenti e modifiche strutturali successive, riduzione degli scarti e smaltimento eco-sostenibile a fine vita.

Scarica le schede tecniche dei manufatti LINEA FLY

Come si è arrivati ad ottenere il livello massimo di certificazione per lo shopping centre

L’Adigeo, lo shopping center di 63.000 m² di SLP, sviluppato su tre livelli di cui uno interrato destinato a parcheggio – realizzato con Costruzioni Generali Basso Cav. Angelo Spa - situato a ridosso del centro della città di Verona.

L’incarico consisteva nell’implementazione della simulazione energetica e nella gestione del processo di Commissioning di base, due attività legate a prerequisiti LEED^®, perciò necessarie alla certificazione.

Planex a quel momento non aveva ricevuto particolari richieste: era noto che il target di certificazione LEED^® richiesto fosse il livello Gold.

Nell’estate del 2016 il LEED^® Administrator era pronto a sottomettere i crediti di design, come richiesto dal protocollo LEED^®, tra cui anche i risultati della simulazione energetica da noi svolta. La revisione del GBCI non tardò ad arrivare. Tra i commenti ricevuti, qualcuno, ci costrinse a perdere un paio di punti, ma alla fine ottenemmo, non seppur senza qualche sforzo, 4 punti per il credito legato alla simulazione energetica.

I punti non erano molti rispetto ai 21 disponibili, certo, ma questo non era sintomatico di un edificio di scarse performance: noi lo sapevamo.

Gli spazi della galleria, di cui disponevamo di ogni informazione progettuale, apparivano molto performanti, ma gli spazi destinati ai retailer, e soprattutto quelli conformati per le medio – grandi strutture di vendita, non avevano ancora il progetto degli impianti, né meccanici, né elettrici.

Sarebbe stato il tenant stesso a farlo, non appena avrebbe ricevuto in consegna lo spazio. Tutti i negozi, compresi quelli di vicinato, invece, non avevano il progetto illuminotecnico: ogni brand avrebbe sviluppato il suo, una volta locato lo spazio.

Quindi non avendo tutte le informazioni progettuali da implementare in simulazione, fummo costretti a trattare, come previsto da Ashrae 90.1:2010, a favore di sicurezza ma a sfavore del committente, alcune aree come “neutre” - già, come se esse non contribuissero all’incremento di punteggio per la simulazione – oppure a considerare una densità di illuminazione dei negozi con un valore da normativa Ashrae 90.1:2007, molto superiore al valore reale.

Cosa significava? Che le informazioni a quel momento disponibili, non ci stavano aiutando sufficientemente a dimostrare che Adigeo era, ed è, un edificio dalle performance elevate.

A dire il vero, il team non si rivelò particolarmente preoccupato sul punteggio raggiungibile, a quel momento. L’obiettivo era il LEED^® Gold e, con i punti ottenuti, anche con il contributo degli altri crediti, era chiaro che si potesse garantire il livello desiderato.

A settembre 2016 però, sorse un’esigenza fino a quel momento mai espressa da ECE.

La proprietà del centro commerciale ECE - il colosso del real estate tedesco - si convinse, per altro a ragione del fatto che avendo investito molto sulle performance dell’edificio, avrebbe voluto e potuto spingersi fino al raggiungimento del livello LEED^® Platinum.

Raggiungere il livello massimo di certificazione, significava per loro posizionare l’immobile sul gradino più alto del mercato. Il beneficio in termini economici sarebbe stato immediato: dimostrando oggettivamente le alte prestazioni energetiche del centro commerciale in termini di performance impiantistica, dell’involucro e i conseguenti risparmi in esercizio da parte degli occupanti degli spazi, si sarebbe concretizzato agli occhi di tutti gli acquirenti ciò che fino a quel momento era stato solo raccontato, ovvero le reali motivazioni circa i canoni più alti di locazione o vendita.

L’esigenza di ECE era infatti questa: differenziarsi dagli altri spazi commerciali della zona, sia per l’applicazione della certificazione LEED^® ad un centro commerciale in Italia, ma non solo, anche per il raggiungimento di un livello massimo che rendesse prestigioso agli occhi dei brands internazionali, possedere uno spazio all’interno del centro.

Chiaramente la nostra spiegazione del fatto che alcuni usi finali degli spazi, in quanto progettati dai retailer, e a noi non noti, non potessero contribuire all’incremento del punteggio di simulazione energetica a loro interessò poco. D’altra parte, come sarebbero riusciti a giustificare agli occhi dei brand, che le tanto acclamate performance energetiche ed i canoni di locazione più alti, se poi con un modello matematico non si riuscivano ad ottenere risultati che rispecchiassero le loro scelte progettuali?

Esigenze commerciali a parte, il vero problema per noi, dati alla mano, era che il progetto a quel momento aveva 62 punti: ne mancavano 18 punti per poter raggiungere il LEED^® Platinum.

Decidemmo di procedere per step: una soluzione, accettata da ECE, che offrì peraltro supporto a quanto già detto sopra era la redazione del piano di Misura e Verifica delle Prestazioni.

Questa attività, che prevede la realizzazione di un piano di misura e verifica (M&V plan) delle prestazioni energetiche, sia della galleria, sia degli spazi di vendita, secondo il protocollo internazionale IPMVP.
Questo ci permise di ottenere 6 punti in più, ma non bastava ancora. Saremmo stati solamente a 68 punti.

Gli altri crediti ottenibili erano già stati acquisiti o sarebbero stati ottenuti in fase di costruzione per giunta già alle loro soglie massime raggiungibili: occorreva una soluzione, che avesse un grande impatto sul punteggio.

Ad un certo punto, affinati alcuni dettagli impiantistici, che però ci aiutarono ben poco nell’incremento del punteggio, l’unica soluzione sembrava essere quella di porre l’attenzione sull’illuminazione degli spazi, utilizzo finale tra i principali per ogni destinazione d’uso commerciale.

Iniziò un lungo intercorso con il GBCI per essere certi di percorrere una strada che potesse portare alla fine i suoi risultati. Con il benestare del nostro referente americano del GBCI decidemmo di procedere.
Arrivati a questo punto il lavoro di squadra diventò fondamentale per l’ottenimento del risultato. Non si trattava di dimostrare chi era più preparato, chi arrivava prima ad una soluzione. Occorreva unire le forze, anche con altri professionisti, magari concorrenti e lavorare assieme senza scartare nessuna idea, nessun contributo.

Questo è quello che abbiamo fatto. Non abbiamo mai perso di vista l’obiettivo, senza approfondire troppo se una buona idea veniva da Planex o dal consulente tedesco, che senza gelosia del suo sapere, spesso indicava come percorribile una strategia diversa di quella che noi avremmo messo in atto, strategia che magari si rivelava corretta. In tutto questo la committenza era sempre molto presente: call conference settimanali e mail pressoché quotidiane, per essere sempre al corrente dell’evolvere dell’analisi.

Il centro commerciale ha più di 130 negozi. L’iter era chiaro: era quello di ottenere da tutti i tenant, che curavano loro stessi il progetto illuminotecnico dei loro spazi, gli elaborati grafici contenenti tutti i corpi illuminanti, contarli tutti (uno ad uno) e ottenere un dato finale di densità di potenza elettrica per illuminazione, mediato su tutti i negozi, che sarebbe stato sicuramente minore di quello indicato dagli standard pertinenti di riferimento.

La conta dei corpi illuminanti non fu veloce, ma una volta terminata ed elaborati i dati, ottenemmo un valore di densità di illuminazione di 11,5 W/m² contro i 18,8 W/m² considerati in precedenza per i negozi.

La simulazione a questo punto ci permise di ottenere, con questo sforzo, 12 punti: era il punteggio che ci permetteva di ottenere i punti necessari per il LEED^® Platinum, oltre che a dare forma ad un risultato di simulazione energetica sperato, come desiderato da ECE.

A febbraio 2018, il progetto ottenne la certificazione LEED^® Platinum.

Cosa ha insegnato a noi questa storia?

In questo lavoro, una vera prova di resilienza, a dire il vero. Abbiamo imparato che LEED^® non è un vestito prêt-à-porter, ma è un processo meno rigido di quanto si creda: senza perdere di precisione e rigore è un protocollo che si adatta le esigenze del team, se esposte, e ascolta la sua storia e le scelte fatte al fine di darne valore.

La certificazione LEED^® non è una targa da mostrare, ma è un abito da cucire su misura.
Solo così si può costruire valore e misurare le scelte fatte.
Solo così si differenzia veramente il proprio edificio, da ogni altro.