Norme e Sentenze

Il fenomeno dell'abusivismo edilizio rappresenta una problematica significativa, purtroppo il ripristino dello status quo richiesto agli immobili soggetti ad abusi molto spesso non è realizzato dai proprietari, comportando ulteriori sanzioni. Tuttavia, la recente sentenza del TAR Lombardia n. 3791/2024 chiarisce i limiti dell'applicazione di tali sanzioni, sottolineando l'importanza del rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche, specialmente per gli edifici situati in aree di valore storico.

Il tema degli abusi edilizi nei condomini è caratterizzato da una notevole complessità e suscita interrogativi rilevanti riguardo ai diritti e ai doveri dei condomini, al ruolo dell'amministrazione comunale e alle responsabilità in caso di interventi non autorizzati. Ad apportare alcune importanti delucidazioni è la sentenza del Tar Lazio che, accogliendo parzialmente un ricorso, ha chiarito come le ingiunzioni di rimozione debbano essere indirizzate ai singoli condomini in caso di abusi su aree non comuni.

Gli edifici a energia quasi zero sono progettati per massimizzare l'efficienza energetica, sfruttando risorse naturali e fonti di energia rinnovabile. Il TAR del Lazio con la sentenza n. 23797/2024 ha sottolineato l'importanza di fornire prove documentali complete, come richiesto dalle normative vigenti per ottenere finanziamenti con lo scopo di accedere agli stessi per la trasformazione degli edifici esistenti in edifici a energia quasi zero.

Il casellario informatico delle imprese, gestito dall'Autorità Nazionale Anticorruzione (ANAC), rappresenta un importante strumento di trasparenza nel contesto degli appalti pubblici in Italia. Tuttavia, il Tar della regione Lazio ha confermato che l'annotazione non ha effetti pregiudizievoli diretti, ma funge da strumento informativo per le amministrazioni appaltanti.

L'altezza non è l'unico criterio per determinare l'abitabilità del sottotetto, ma conta anche l'effettivo uso. In tal senso, un sottotetto trasformato in unità abitativa, con impianti, divisioni interne e una scala di collegamento interna, è urbanisticamente rilevante.

La transizione energetica è essenziale, ma 151 sindaci chiedono al Governo di limitare l’eolico per preservare il paesaggio, proponendo una moratoria di 18 mesi. Possiamo permetterci di fermare l’energia pulita in piena crisi climatica? Dopo il comunicato del Coordinamento interregionale sindaci per problema pale eoliche e fotovoltaico in Italia, il mio commento come direttore editoriale di INGENIO sulle implicazioni di questa scelta.

UNI ha avviato l’inchiesta pubblica finale per la revisione della norma UNI 11516-1 (progetto UNI1612566), aperta alla raccolta di osservazioni fino al 28 marzo 2025. La UNI 11516-1 fornisce indicazioni di posa in opera degli elementi coinvolti nella realizzazione di nuovi sistemi di pavimentazione galleggiante per l'isolamento acustico.

Gli impianti fotovoltaici sono sistemi progettati per convertire l'energia solare in energia elettrica attraverso dei pannelli fotovoltaici. Mediante l'interpello n. 195992/2024 del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica (Mase) fornisce utili chiarimenti sulla necessità di considerare l'impianto principale comprensivo delle opere accessorie connesse, come gli elettrodotti, nell'ambito di un'unica valutazione ambientale.

Il costo medio orario del lavoro nel settore edilizio viene calcolato per ciascun lavoratore su base oraria e comprende retribuzione, contributi previdenziali, costi aziendali aggiuntivi e variabili contrattuali. Recentemente, il Ministero delle imprese con il DM 5/2025 ha aggiornato le tabelle del costo medio per il 2025, stabilendo costi differenziati a livello provinciale per operai e impiegati.

L'amministrazione pubblica decide sull'applicabilità o meno della sanzione pecuniaria (fiscalizzazione) solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico, a cura del privato, che dia conto dell'impossibilità di eseguire la demolizione senza arrecare un danno alla parte non abusiva, cioè realizzata in conformità.

Non esiste differenza tra edifici principali e strutture accessorie (come gazebi, tettoie, forni o locali tecnici) ai fini del calcolo delle distanze: anche queste strutture devono rispettare le stesse regole previste per gli edifici abitativi, in quanto le distanze minime vanno rispettate per tutte le costruzioni, indipendentemente dalla loro funzione o dalle dimensioni.

In zona vincolata qualsiasi tipo di opera edilizia richiede l'autorizzazione paesaggistica: in sua mancanza, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con semplice SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa.

In materia di condono edilizio, ai fini della valutazione dell'eventuale superamento del limite massimo di cubatura regolarizzabile, qualora l'abuso edilizio sia stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, deve essere fatto riferimento alla unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, non avendo alcuna rilevanza la suddivisione dell'opera in più appartamenti.

È attualmente in inchiesta pubblica finale il progetto di norma UNI1614428, dal titolo "Beni culturali - Materiali lapidei naturali ed artificiali - Metodologia per l'esposizione a cicli di gelo e disgelo". Questo documento stabilisce un metodo di prova per valutare gli effetti dell’esposizione ai cicli di gelo e disgelo sui materiali lapidei naturali e artificiali, trattati e non trattati. L'inchiesta pubblica termina il 28 marzo 2025.

Il lastrico solare è una superficie piana situata sulla parte superiore degli edifici, principalmente nei condomini e funge da copertura. Sebbene possa sembrare simile a una terrazza, presenta caratteristiche diverse, come l'assenza di perimetrazione. Con la sentenza del Tar Campania n. 1608/2024 si chiarisce che la semplice pavimentazione del lastrico non comporta un cambiamento della sua destinazione d'uso.

I marciapiedi devono essere opportunamente progettati per garantire sicurezza e funzionalità per i pedoni. La recente sentenza del Tar Sicilia n. 2216/2024 ha chiarito le responsabilità relative alla manutenzione dei marciapiedi stabilendo che la responsabilità per la manutenzione ricade sul Comune, sottolineando che il marciapiede è di proprietà pubblica e non privata.

Il DL 69/2024 "Salva Casa" introduce novità edilizie, ma molti dubbi sono sorti sulla sua applicazione. La Regione Campania ha pubblicato la Circolare CI/2025/3 per chiarire le modalità di recepimento nella normativa regionale, fornendo indicazioni operative su accertamenti di conformità, stato legittimo e recupero sottotetti.

La semplice fornitura di calcestruzzo non implica responsabilità operative legate alle attività di cantiere, le quali sono invece strettamente connesse alla posa in opera. Per ravvisare la posa in opera del calestruzzo fornito è necessario ravvisare una compartecipazione della ditta fornitrice all'installazione concreta del materiale, al di là dell'attività di manovra della pompa di scarico.

Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

Per quel che riguarda le prove dello stato legittimo di un'opera edilizia realizzata prima del 1° settembre 1967, in mancanza di una chiara documentazione dalla quale evincere la datazione dell'immobile e, ancor più, di qualsiasi principio di prova in ordine alla presunta data di realizzazione dell'immobile, non può neanche sostenersi che l'onere della prova contraria sia in capo all'amministrazione locale.

Le distanze tra edifici rappresentano un tema importante nella normativa urbanistica, influenzando non solo le relazioni di vicinato e la tutela della privacy, ma anche la salute degli ambienti costruiti. Attraverso l'esame della sentenza n. 107/2025 del Tar della Campania viene approfondita la rilevanza della corretta misurazione delle distanze, illustrando un caso concreto in cui la costruzione di una scala esterna ha sollevato contestazioni riguardo alla conformità normativa e alla salvaguardia dei diritti di proprietà.

I principi di tutela dell'affidamento e di continuità diventano essenziali quando un ente revoca un incarico ad un professionista senza un giustificato motivo. La sentenza del Tar di Catania n. 2040/2024 chiarisce i limiti della continuità degli incarichi professionali, respingendo un ricorso avverso la delibera comunale che autorizzava nuovi soggetti a dirigere i lavori precedentemente affidati ad altri professionisti.

In materia edilizia, sono assoggettati al previo ottenimento del permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici

Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.