Pagina 33
L'applicabilità, o meno, della sanzione pecuniaria al posto di quella ripristinatoria può essere decisa dall'amministrazione solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non prima, sulla base di un motivato accertamento tecnico.
Il responsabile dell'abuso edilizio o il proprietario possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento, così come eseguito nella sua totalità, risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).
Per gazebo assentibile in edilizia libera si intende, nella sua configurazione tipica, una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.
Le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, trattandosi di strutture fissate in maniera stabile al pavimento che comportano la chiusura di una parte del balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire, non costituendo una pertinenza in senso urbanistico.
Il soppalco è considerato come intervento di ristrutturazione edilizia quando determina l’incremento della superficie dell’immobile, fruibile dalle persone, e quindi del relativo carico urbanistico.
Nella nozione di nuova costruzione possono rientrare anche gli interventi di ristrutturazione qualora, in considerazione dell'entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione dell'immobile, possa parlarsi di una modifica radicale dello stesso, con la conseguenza che l'opera realizzata nel suo complesso sia oggettivamente diversa da quella preesistente.
Una struttura lignea con due pilastri rivestiti in mattoncini non può considerarsi attività di edilizia libera, non presentando il carattere di precarietà, e quindi per la sua realizzazione è necessario un titolo abilitativo (SCIA o permesso di costruire).
La trasformazione edilizia del garage in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l'originario permesso di costruire e perciò si tratta di difformità essenziale dal titolo abilitativo.
Per gli interventi edilizi eseguiti in difformità dalle norme di tutela paesaggistica che producono nuovi volumi, l’art.167 prevede quale unica misura applicabile quella demolitoria
In area sottoposta vincolo, sono condonabili solo gli abusi minori, cioè quelli inerenti al restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre sono esclusi gli abusi dotati di consistenza volumetrica.
Tar Parma: un manufatto installato all'interno di un parco pubblico di notevoli dimensioni, che si presenta stabilmente infisso al suolo e certamente difetta del requisito della temporaneità e facile rimovibilità, non può essere assentito senza titolo abilitativo.
L'installazione di una tenda retrattile montata su una struttura fissa in alluminio anodizzato non costituisce intervento di nuova costruzione, né di ristrutturazione edilizia ma si qualifica come pergotenda e, conseguentemente, non richiede il permesso di costruire.
Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e prescindendo dall'appartenenza di tale spazio a terzi.
Ai fini della sanatoria straordinaria/condono, per opere ultimate devono intendersi «gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente».
Tar Roma: il permesso di costruire è sempre necessario, a prescindere dai materiali utilizzati, ogni qual volta sia realizzata una unità edilizia idonea a soddisfare esigenze non meramente temporanee, ma stabili nel tempo.
Il Consiglio di Stato, Sezione V, con la sentenza n. 5795 del 16.06.2023, conferma la legittimità delle disposizioni delle NTC 2018 nella parte in cui riservano ai laboratori di cui all’art. 59 del DPR 380/2001 “il prelievo dei campioni dalla struttura” come “le eventuali prove complementari, compresi i carotaggi”.
Il Consiglio di Stato si esprime a favore dei laboratori ufficiali e autorizzati dal MIT cui spetta la certificazione del prelievo dei campioni sugli edifici esistenti. Con questa decisione il paragrafo §8.5.3 delle NTC 2018 termina il suo periodo di “sospensione”, riconoscendo nei laboratori quale soggetto preposto per il prelievo di campioni sull’esistente.
La circostanza che la serra presenti una tompanatura laterale in serramenti e in pannelli di legno – dunque sia stata realizzata con materiali tipicamente usati per le vere e proprie costruzioni – conduce a ritenere, da un lato, che una sua rimozione ne comporti necessariamente la demolizione e a escludere, dall'altro, che questa venga periodicamente rimossa e reinstallata.
In edilizia/urbanistica, perché possa parlarsi di pergotenda, anche cd. bioclimatica, è necessario che l’opera, per le sue caratteristiche strutturali e per i materiali utilizzati, non determini la stabile realizzazione di nuovi volumi/superfici utili.
La conformità urbanistica del manufatto abusivo deve essere oggetto di valutazione da parte dell’amministrazione comunale solo nell’ipotesi in cui il privato abbia presentato un’istanza di accertamento di conformità in relazione al manufatto oggetto dell’ordine di demolizione.
Sussiste una ristrutturazione edilizia nel caso in cui viene modificato un immobile già esistente, ma nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso, mentre se il manufatto viene totalmente trasformato, non solo con un apprezzabile aumento volumetrico, ma anche mediante un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l'intervento deve essere considerato di nuova costruzione.
In caso di comprovati e seri motivi ostativi, non imputabili al titolare del permesso di costruire, è possibile chiedere al Comune una proroga del termine.
Approfondimento sul tema della densità in edilizia: i limiti di legge, le possibili deroghe regionali, come si stabiliscono le densità territoriali e fondiarie, le recenti indicazioni della giustizia amministrativa.
I dati catastali non sono uno strumento idoneo ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.