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Perché si possa consentire la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, deve esserci contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, perché se manca qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva.
L'autorizzazione paesaggistica è una procedura necessaria per lavori su edifici vincolati, che si distingue in due categorie: l'autorizzazione ordinaria e semplificata. Il Consiglio di Stato con la sentenza n 8462/2024 ha chiarito che se ci sono motivi di illegittimità, un’autorizzazione paesaggistica può essere annullata.
L'inserimento di giovani professionisti nel settore degli appalti è un tema cruciale per garantire il turnover generazionale e sostenere lo sviluppo professionale in un panorama dominato da tecnici solitamente con esperienza decennale. La sentenza del TAR della Campania 5559/2024 sottolinea l'importanza della corretta interpretazione dei requisiti di accesso, evidenziando che la sostituzione di un mandatario non debba alterare la qualità e i requisiti tecnici del progetto originale.
Per la realizzazione di una tettoia aperta su tre lati non è, in linea di principio, richiesto il permesso di costruire, essendo sufficiente la presentazione di una SCIA, perché in questo caso si tratta di una pertinenza dell'edificio cui accede
In virtù delle regole del terzo condono edilizio, anche nelle aree sottoposte a vincolo relativo sono sanabili i soli interventi edilizi di minore importanza, cioè restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, e opere che non comportino nuovi volumi o superfici.
Il vincolo paesaggistico è una disposizione legale italiana volta a proteggere aree di rilevante valore storico, culturale e ambientale dagli interventi edilizi che potrebbero comprometterne l'integrità. Recentemente, la sentenza 1345/2024 del TAR della Sicilia ha chiarito che le sanzioni non possono essere imposte per opere realizzate prima dell'introduzione del vincolo paesaggistico.
Analisi dei cambiamenti apportati in materia di determinazione dello stato legittimo dell'immobile dal Decreto Salva Casa, con principi della giurisprudenza amministrativa in materia che possono essere utili per interpretare al meglio la nuova normativa, che si pone l'obiettivo, tra l'altro, del buon fine delle vicende traslative che possono riguardare gli immobili.
Se, al posto del balcone, si realizza una veranda destinata a locale cucina, si produce un aumento di cubatura (con contestuale cambio di destinazione d'uso) necessitante di permesso di costruire, e in sua mancanza sanzionabile con la demolizione. Si tratta infatti di una vera e propria ristrutturazione edilizia.
Il cambio destinazione d'uso da cantina a residenziale con opere, prima del Salva Casa, si configurava come intervento di ristrutturazione edilizia assentibile solo con permesso di costruire e, in sua assenza passibile di demolizione, mentre oggi, in caso di mutamento con opere 'minori' e sempre fermo restando le regole locali, è possibile procedere con una semplice SCIA.
Presupposto essenziale affinché possa configurarsi l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale è la mancata ottemperanza all'ordine di demolizione dell'immobile abusivo da parte del titolare del bene, entro il termine di novanta giorni fissato dalla legge.
Il condono edilizio di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge 326 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo.
Parte l'iter di revisione delle Norme Tecniche delle Costruzioni, il riferimento normativo più importante per il settore delle costruzioni (insieme al Testo Unico delle Costruzioni, anch'esso in fase di revisione). Ecco chi avrà la responsabilità di questo importante percorso.
Il vincolo cimiteriale, introdotto dal regio decreto n 1265 del 1934, impone un'importante limitazione al potenziale edificatorio delle aree limitrofe ai cimiteri. La recente sentenza del Consiglio di Stato n 8148/2024 ha chiarito ulteriormente che la presenza del vincolo cimiteriale rende un immobile non idoneo al condono.
Il restauro e il risanamento conservativo sono interventi edilizi fondamentali per preservare l'integrità e la funzionalità degli edifici storici in Italia, il paese con il più ricco patrimonio architettonico al mondo. La recente sentenza del TAR Campania 1789/2024 ha chiarito le differenze tra ristrutturazione e restauro conservativo, evidenziandone come le norme tutelino il diritto dei cittadini a preservare il proprio patrimonio immobiliare.
Se il proprietario o esecutore dell'abuso edilizio fornisce prove sufficienti per dimostrare che l'opera risale a prima del 1967 e quindi non necessitava di alcun titolo abilitativo, spetta al comune fornire elementi di prova contraria in mancanza dei quali l'ordinanza di demolizione deve essere annullata per difetto di istruttoria.
Perché possa essere esentata dal permesso di costruire, una tettoia deve essere strumentale all'opera accessoria principale, risultandone una pertinenza: se è di dimensioni modeste e non crea nuovo volume o superficie, rientra nell'edilizia libera o al massimo può richiedere una semplice SCIA.
La relazione geotecnica è un documento fondamentale per la caratterizzazione e modellazione geotecnica dei terreni ed è disciplinata dal punto 6.2.2 Norme Tecniche per le Costruzioni 2018 (NTC 2018). La sentenza 7314/2024 del Consiglio di Stato sottolinea l'importanza di una corretta valutazione ambientale, e chiarisce quando la relazione geotecnica non deve essere integrata.
La modifica della destinazione d'uso del sottotetto da deposito ad abitativo integra un mutamento di destinazione d'uso che interviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico: prima del Salva Casa questo tipo di intervento si poteva effettuare solo col permesso di costruire, oggi a determinate condizioni può bastare la SCIA.
In virtù delle regole del Terzo condono edilizio, per gli abusi più rilevanti, che includono la creazione di nuove superfici o volumi su aree vincolate, la sanatoria non è possibile. La norma nazionale vieta infatti il condono per opere che creano nuove volumetrie in aree vincolate, con vincolo istituito prima della realizzazione delle stesse.
La demolizione di un'opera abusiva è ingiunta al proprietario (o al possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell'illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell'ordine demolitorio/ripristinatorio.
La fiscalizzazione dell'abuso edilizio prevede la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con una pecuniaria in caso di parziali difformità, e quando non si possa procedere alla demolizione per pregiudizio della parte eseguita in conformità, ma non in caso di totali difformità o variazioni essenziali.
Una struttura che, pur avendo elementi simili a una pergotenda o a un pergolato, presenta caratteristiche di fissità, ancoraggio al suolo e chiusura perimetrale (ad esempio, teli di plastica, infissi, impianti tecnici come riscaldamento e ventilazione), trasformando di fatto uno spazio aperto in uno spazio chiuso e abitabile, richiede il permesso di costruire per essere realizzata.
Il termine di 24 mesi per beneficiare del silenzio assenso su una domanda di condono edilizio decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte; la mancanza di uno dei requisiti impedisce che possa avviarsi il procedimento di sanatoria.
La disciplina urbanistica e la disciplina edilizia rappresentano due ambiti strettamente correlati del settore delle costruzioni. Proviamo a far luce sulle norme e sulle verifiche da effettuare per attestare la conformità alla disciplina urbanistica e a quella edilizia.