Norme e Sentenze

Secondo la Corte Costituzionale, le regole della fiscalizzazione dell'abuso sono stabilite dal Testo Unico Edilizia e una Regione o Provincia autonoma non può modificarle o stabilire dei prezzi inferiori della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione, in caso di impossibilità di ripristinare lo stato originario dei luoghi, in quanto le disposizioni devono essere applicate uniformemente su tutto il territorio nazionale.

Le serre solari sono delle soluzioni innovative nel campo della sostenibilità energetica, sfruttando la radiazione solare per migliorare l'efficienza energetica senza l'ausilio di impianti meccanici. Tuttavia, la loro integrazione nel contesto edilizio presenta sfide normative, come dimostrato da una recente sentenza del Tar Lazio riguardante un caso di serra solare in un'area storica di Roma.

L'intervento di ristrutturazione edilizia riguarda le modifiche su un edificio già esistente, senza alterarne le caratteristiche fondamentali. Ma se le trasformazioni determinano un significativo aumento volumetrico o una modifica sostanziale della forma e della sagoma rispetto alla struttura originaria, l'intervento si configura come nuova costruzione.

Il cambio di destinazione d'uso nel settore edilizio è un'operazione urbanistica che consente di modificare la funzione di un immobile e non può avvenire senza il rispetto della norma. Una recente sentenza del TAR Campania ha confermato la legittimità di un'ordinanza di demolizione emessa per opere abusive, evidenziando l'importanza delle autorizzazioni nel rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche nel cambio di destinazione d’uso.

Un'istanza di sanatoria presentata prima del 30 maggio 2024 per regolarizzare degli abusi edilizi non può beneficiare delle regole del Decreto Salva Casa in quanto non si rinviene nel testo del DL 69/2024 alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l'applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore.

Le tettoie fotovoltaiche, sono strutture progettate per produrre energia elettrica attraverso pannelli solari fotosensibili e sono realizzate in materiali come alluminio o legno lamellare. Tuttavia, l'installazione di tali strutture non è arbitraria, recentemente la sentenza del Tar Umbria n.2.2025 sottolinea la necessità di un titolo abilitativo per la realizzazione di opere in contesti sensibili, ribadendo che la conformità alle autorizzazioni è essenziale per evitare sanzioni e garantire la legittimità degli interventi edilizi.

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

Il portico in legno è una struttura architettonica esterna che unisce funzionalità e design, conferendo calore e charme agli spazi abitativi. Tuttavia la sentenza del Tar del Lazio disquisisce in merito ad un caso di abuso edilizio di un portico in legno lamellare realizzato senza le dovute autorizzazioni. La sentenza sottolinea l'importanza di rispettare le normative edilizie, evidenziando come le modifiche significative alla volumetria di un edificio richiedano un permesso di costruire.

Il 20.02.2025 è stata pubblicata la norma volontaria UNI 11967-1 “Prodotti in acciaio per calcestruzzo armato – Armature- Parte 1: Armature non assemblate”, la stessa illustra i requisiti per la corretta fabbricazione delle armature per calcestruzzo armato, chiarendo le tolleranze di produzione.

Le tegole marsigliesi sono un elemento tradizionale di rivestimento delle coperture a falde, apprezzate per la loro estetica e funzionalità. Recentemente, una sentenza del Tar della Toscana ha chiarito che l'epoca di realizzazione dell'abusi e l'uso di tegole marsigliesi o altre finiture correnti col contesto, benché esteticamente valide, secondo le prescrizioni normative non può basta a “giustificare” opere edilizie abusive in aree vincolate. Per questo motivo il committente di un porticato realizzato senza permessi è stato condannato alla demolizione dello stesso.

Il condono edilizio per silenzio-assenso, in zona vincolata, si perfeziona solo se vi è il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Inoltre, è necessario che le opere vengano completate entro la data limite prevista dal condono di riferimento così come bisogna provare la ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi e oggettivi ai quali è subordinata l'ammissibilità del condono.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dai Comuni che offre informazioni dettagliate sulla situazione urbanistica di un sito o di un immobile, basandosi sul Piano Regolatore Generale (PRG) o sul Piano Urbanistico (PU). La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 852/2025 ha evidenziato l'importanza del CDU nel caso di un intervento edilizio in zona agricola, respingendo un permesso di costruire che avrebbe “bypassato” le normative urbanistiche vigenti e la necessità di preservare la destinazione agricola dell'area.

In zona vincolata, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA o SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesaggistica.

I gazebi sono apprezzati elementi di arredo per spazi esterni, essi possono essere realizzati in vari materiali e forme, offrendo ombra e protezione oltre spazi per il relax e la socializzazione. Tuttavia, la loro legittimità come opere di edilizia libera è soggetta a requisiti specifici come chiarisce la sentenza n 15/2025 del TAR Trento che sottolinea anche come la presenza di fondazioni, impianti elettrici e chiusure laterali non consente di considerare una struttura come gazebo.

La discrezionalità dei comuni nella pianificazione urbanistica, evidenzia il ruolo cruciale delle scelte urbanistiche nell'evoluzione dell'uso del territorio per una gestione equilibrata e ponderata dello stesso. Tali scelte sono elaborate da professionisti del settore e approvate dagli enti locali. La sentenza del Tar Lombardia n. 358/2025 fornisce ulteriore chiarezza sulla legittimità delle scelte urbanistiche, sottolineando che le amministrazioni comunali possono operare senza vincoli eccessivi, a meno di evidenti arbitrarietà.

Un sottotetto che diventa abitabile con suddivisione in più ambienti, tetto a quattro falde, abbaini e balconi non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma configura una nuova costruzione, in quanto comporta un incremento volumetrico rilevante.

Nelle costruzioni edili, la tamponatura ha funzione di delimitazione e chiusura degli ambienti di un fabbricato, per cui è idonea a creare volume, perimetrando lo spazio nelle sue tre tipiche dimensioni (lunghezza, larghezza e profondità), e necessitando del permesso di costruire per essere assentita.

Le luci e vedute sono delle aperture che presentano delle differenze fondamentali sottolineate anche dall'art. 900 del codice civile. In una recente sentenza del Tar di Bolzano (n. 27/2025) si chiarisce quali siano le condizioni per quali le finestre delle abitazioni al piano terra possono affacciarsi legittimamente sugli spazi condominiali.

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è un documento fondamentale nell'ambito edilizio, che consente di avviare lavori di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria senza dover ricorrere al permesso di costruire. Ma un caso emblematico è stato presentato alla Tar Veneto (sentenza n. 2868/2024), il quale ha respinto un ricorso contro un provvedimento comunale che vietava l'uso della SCIA per un intervento classificabile come invece nuova costruzione.

Per essere modifiche legittime, le difformità rispetto al progetto originario devono rientrare entro determinati limiti percentuali, peraltro modificati dal recente Decreto Salva Casa. Il recupero dei sottotetti termici è ammesso solo se l'immobile è stato realizzato legittimamente o sanato, con rispetto delle altezze dettate dalla norma regionale di riferimento.

Per provare la legittimità di un immobile abusivo costruito prima del 1967 fuori dal centro urbano e quindi regolare anche senza licenza edilizia, il privato deve produrre documentazione certa e univoca e le eventuali aerofotogrammetrie devono essere chiare

Il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.

L'autorizzazione paesaggistica è un atto amministrativo necessario e vincolante per l'esecuzione di lavori edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici. Essa è regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLGS 42/2004). La recente sentenza del Tar per il Lazio n. 23353/2024 mette in evidenza l'importanza di tale autorizzazione, ribadendo come la sua assenza renda inefficace la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Con il termine fiscalizzazione dell'abuso si intende un rimedio 'sanzionatorio' alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione, possibile in caso di ristrutturazione edilizia eseguita in mancanza di titolo, totale difformità o variazione essenziale, previa motivato accertamento del comune sull'impossibilità di ripristino, e di opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire qualora la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme.