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In zona vincolata, anche se si ritenessero le opere pertinenziali o precarie e, quindi, assentibili con mera DIA o SCIA, l'applicazione della sanzione demolitoria è comunque doverosa ove non sia stata ottenuta alcuna autorizzazione paesaggistica.
I gazebi sono apprezzati elementi di arredo per spazi esterni, essi possono essere realizzati in vari materiali e forme, offrendo ombra e protezione oltre spazi per il relax e la socializzazione. Tuttavia, la loro legittimità come opere di edilizia libera è soggetta a requisiti specifici come chiarisce la sentenza n 15/2025 del TAR Trento che sottolinea anche come la presenza di fondazioni, impianti elettrici e chiusure laterali non consente di considerare una struttura come gazebo.
La discrezionalità dei comuni nella pianificazione urbanistica, evidenzia il ruolo cruciale delle scelte urbanistiche nell'evoluzione dell'uso del territorio per una gestione equilibrata e ponderata dello stesso. Tali scelte sono elaborate da professionisti del settore e approvate dagli enti locali. La sentenza del Tar Lombardia n. 358/2025 fornisce ulteriore chiarezza sulla legittimità delle scelte urbanistiche, sottolineando che le amministrazioni comunali possono operare senza vincoli eccessivi, a meno di evidenti arbitrarietà.
Un sottotetto che diventa abitabile con suddivisione in più ambienti, tetto a quattro falde, abbaini e balconi non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma configura una nuova costruzione, in quanto comporta un incremento volumetrico rilevante.
Nelle costruzioni edili, la tamponatura ha funzione di delimitazione e chiusura degli ambienti di un fabbricato, per cui è idonea a creare volume, perimetrando lo spazio nelle sue tre tipiche dimensioni (lunghezza, larghezza e profondità), e necessitando del permesso di costruire per essere assentita.
Le luci e vedute sono delle aperture che presentano delle differenze fondamentali sottolineate anche dall'art. 900 del codice civile. In una recente sentenza del Tar di Bolzano (n. 27/2025) si chiarisce quali siano le condizioni per quali le finestre delle abitazioni al piano terra possono affacciarsi legittimamente sugli spazi condominiali.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) è un documento fondamentale nell'ambito edilizio, che consente di avviare lavori di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria senza dover ricorrere al permesso di costruire. Ma un caso emblematico è stato presentato alla Tar Veneto (sentenza n. 2868/2024), il quale ha respinto un ricorso contro un provvedimento comunale che vietava l'uso della SCIA per un intervento classificabile come invece nuova costruzione.
Per essere modifiche legittime, le difformità rispetto al progetto originario devono rientrare entro determinati limiti percentuali, peraltro modificati dal recente Decreto Salva Casa. Il recupero dei sottotetti termici è ammesso solo se l'immobile è stato realizzato legittimamente o sanato, con rispetto delle altezze dettate dalla norma regionale di riferimento.
Per provare la legittimità di un immobile abusivo costruito prima del 1967 fuori dal centro urbano e quindi regolare anche senza licenza edilizia, il privato deve produrre documentazione certa e univoca e le eventuali aerofotogrammetrie devono essere chiare
Il criterio distintivo tra l'intervento di demolizione e ricostruzione e la nuova costruzione è costituito, nel primo caso, dall'assenza di variazioni del volume, dell'altezza o della sagoma dell'edificio.
L'autorizzazione paesaggistica è un atto amministrativo necessario e vincolante per l'esecuzione di lavori edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici. Essa è regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (DLGS 42/2004). La recente sentenza del Tar per il Lazio n. 23353/2024 mette in evidenza l'importanza di tale autorizzazione, ribadendo come la sua assenza renda inefficace la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Con il termine fiscalizzazione dell'abuso si intende un rimedio 'sanzionatorio' alternativo eccezionalmente concesso in luogo della demolizione, possibile in caso di ristrutturazione edilizia eseguita in mancanza di titolo, totale difformità o variazione essenziale, previa motivato accertamento del comune sull'impossibilità di ripristino, e di opere eseguite in parziale difformità dal permesso di costruire qualora la demolizione non possa avvenire senza pregiudizio della parte conforme.
Le opere realizzate in difformità o in assenza di SCIA non sono sempre soggette alla mera sanzione pecuniaria, in quanto anche gli interventi edilizi soggetti al regime della SCIA possono essere sanzionati con la demolizione tutte le volte in cui risultino contrastanti con la normativa urbanistica ed edilizia.
Le coperture edilizie variano in base a determinate caratteristiche intrinseche e geometriche come l’impermeabilità, l’isolamento termico, accessibilità per manutenzione e pendenza. Con la sentenza del Tar Lazio n. 3344/2025 si conferma la necessità di autorizzazioni paesaggistiche e edilizie per opere realizzate in aree vincolate, ribadendo la non ammissibilità di abusi edilizi, anche in presenza di manufatti con coperture in legno e manto in tegole.
I volumi tecnici sono spazi progettati per ospitare gli impianti a corredo dell’immobile e permetterne il funzionamento ma anche la manutenzione. Tali spazi non possono essere destinati ad usi diversi da quelli per cui sono stati progettati, come ad esempio l’uso abitativo. Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha ulteriormente chiarito i criteri per considerare un locale come volume tecnico, respingendo una richiesta di sanatoria paesaggistica per un locale in un hotel in provincia di Grosseto.
In caso di presentazione di istanza per l'accertamento di conformità semplificato con le nuove regole del Salva Casa, il comune deve valutare criteri e parametri nuovi e, se la regolarizzazione è consentita, bloccare le ordinanze di demolizione pendenti per gli abusi edilizi oggetto di sanatoria, verificando se gli stessi possono essere regolarizzati con le procedure del DL 69/2024.
Pubblicato il Regolamento che definisce le modalità operative e attuative per gli schemi di assicurazione contro i rischi catastrofali, da stipulare da parte di tutte le imprese entro il prossimo 31 marzo 2025: tutti i dettagli su beni da assicurare, eventi da includere nella copertura, franchigie, massimali, entità del danno indennizzabile.
La nuova norma UNI 11337-12, attualmente in inchiesta pubblica sul sito UNI fino al 16 marzo, definisce i flussi informativi e i requisiti per la gestione digitale delle opere infrastrutturali. Il documento affronta temi chiave come interoperabilità, Digital Twin, GIS e documenti contrattuali.
I serramenti comprendono porte, finestre, persiane e portoni, e sono fondamentali per l'isolamento termico e acustico, nonché per l'aspetto visivo di un'abitazione. Tuttavia, la questione degli infissi in ferro-alluminio viene approfondita attraverso un caso legale, in cui il Tar Campania ha confermato l'ordinanza di demolizione delle opere edilizie abusive, tra cui tali infissi, evidenziando l'importanza di una valutazione complessiva delle modifiche apportate all’immobile.
Per realizzare una sopraelevazione con contestuale cambio di destinazione d'uso del lastrico solare occorre il titolo abilitativo adeguato, cioè il permesso di costruire, ed è necessario rispettare le regole sulle distanze tra costruzioni, da calcolare considerando le modifiche apportate, incluse tettoie, muri sopraelevati e terrazzi.
Non si può ottenere il terzo condono edilizio in zona vincolata per l'ampliamento dell'abitazione esistente, con annessi accessori e pertinenze, depandance, tettoie, spogliatoi, in quanto la sanatoria straordinaria riguarda solo opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
E' possibile ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, cioè regolarizzare un intervento edilizio conforme ai requisiti edilizi all'epoca della realizzazione e urbanistici al momento di presentazione dell'istanza, solamente per SCIA e permessi di costruire in sanatoria presentati dopo il 30 maggio 2024. Prima, si resta con la doppia conformità classica.
Il ruolo del Sindaco nell'adozione di provvedimenti di sgombero per la pubblica incolumità diventa di fondamentale importanza, come evidenziato anche dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 1433/2025, che conferma il giusto operato del sindaco di Matera in un caso specifico di dissesto strutturale. Infatti la sentenza ribadisce che, anche in assenza di un immediato pericolo di crollo, la presenza di fessurazioni e altre criticità strutturali possono costituire un rischio per la pubblica incolumità, giustificando misure urgenti di sgombero.
In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.