Norme e Sentenze

Il direttore dei lavori riveste un'importante figura nel contesto della realizzazione dei progetti e lasciarsi sfuggire le responsabilità associate alla sua posizione può comportare gravi conseguenze legali, come dimostrato da una recente sentenza della Corte di Cassazione, che ha confermato la responsabilità del direttore dei lavori in caso di violazioni delle normative vigenti.

Spetta all'istante dimostrare il pregiudizio sulla struttura e sulla fruibilità arrecato alla parte non abusiva dell'immobile dalla demolizione della parte abusiva e che tale pregiudizio sia evitabile esclusivamente con la fiscalizzazione dell'abuso.

Le zone bianche rappresentano aree prive di pianificazione urbanistica e normative edilizie, comprese quelle non incluse in piani urbanistici o con vincoli decaduti. Recentemente, la sentenza del TAR Campania n. 4962 del 13/09/2024 ha evidenziato la responsabilità dei comuni di rispondere a richieste di riclassificazione delle zone bianche, stabilendo un termine per attuare le modifiche richieste.

In merito alla richiesta di sanatoria straordinaria/condono per un abuso edilizio, le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono l'edificio devono riferirsi ad una unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite di 750 metri cubi attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell'intero complesso.

L'ampliamento di oltre 20 metri quadrati dell'appartamento mediante demolizione della muratura del soggiorno e chiusura di parte del portico prospiciente attraverso l'apposizione di infissi e vetri scorrevoli su binario non è un'attività realizzabile in edilizia libera.

La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) è il titolo abilitativo atto ad avviare lavori di ristrutturazione, ampliamento e manutenzione straordinaria degli immobili, come previsto dal d.P.R. 380/01 e dal d.lgs. 222/2016. Recentemente, il Tar del Lazio ha chiarito alcuni aspetti legali riguardo la legittimità della SCIA, evidenziando la necessità di rispettare le tempistiche previste per il ricorso contro ordinanze di demolizione.

Prima del Decreto Salva Casa un cambio di destinazione d'uso da sottotetto a locale abitativo con opere necessitava del permesso di costruire, mentre oggi la norma nazionale consente realizzarlo con una semplice SCIA, anche se bisogna prestare attenzione alle norme locali in materia che possono prevedere regole più stringenti.

Ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario di un ordine di demolizione, l'art. 31 del Testo Unico Edilizia, nell'individuare i soggetti colpiti dalle misure repressive nel proprietario e nel responsabile dell'abuso, considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso.

L'appalto integrato rappresenta un'importante innovazione nel settore degli appalti pubblici e con la sentenza del Consiglio di Stato n. 7496 del 09/09/24 vengono chiariti non solo le criticità della sostituzione dei progettisti in corso di gara, ma anche il valore della trasparenza e della parità di trattamento tra gli offerenti, rappresentando un passo avanti verso una gestione più rigida e chiara degli appalti pubblici.

Il fenomeno dell'abuso edilizio rappresenta una problematica frequente nel paese e la sanatoria edilizia emerge come soluzione per regolarizzare delle opere prive di titolo abilitativo o realizzate in difformità ad un titolo acquisito. Recenti sentenze del Consiglio di Stato, come la n. 6627 del 23 luglio 2024, chiariscono ulteriormente i requisiti per l'accettazione delle domande di sanatoria.

Il silenzio assenso nel contesto del condono edilizio si forma automaticamente con il decorso del tempo (2 anni), purché la documentazione e i pagamenti siano completi, e produce gli stessi effetti di un provvedimento formale di accoglimento.

L'Adunanza plenaria del Consiglio di Stato chiarisce la ratio della disciplina sull'efficacia temporale dei titoli edilizi e, in particolare, del permesso di costruire, evidenziando che se il titolo ha previsto la realizzazione di una pluralità di costruzioni funzionalmente autonome, come ad esempio delle villette, gli immobili edificati devono intendersi supportati da un titolo idoneo, anche se i manufatti realizzati non siano totalmente completati.

Il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio. SCIA sufficiente se per la conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono.

Il rispetto delle distanze edilizie è un aspetto cruciale nella progettazione e realizzazione degli edifici, ed è disciplinato dal codice civile e dal D.M. 1444/68. La violazione di tali distanze può portare a richieste di rimozione dell'opera e risarcimento danni, come chiarito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 24936 del 17/09/2024.

La manutenzione delle facciate condominiali è fondamentale per garantire la sicurezza, l'efficienza e il valore di un immobile nel tempo. La recente sentenza n. 20221 della Corte di Cassazione del 22/07/2024 ha ribadito la rilevanza della tempestività nella denuncia delle non conformità, chiarendo diritti e responsabilità all'interno dei contratti di appalto.

Le problematiche connesse alle difformità e agli abusi edilizi sono oggetti di molteplici interrogativi. A rispondere ad alcuni dubbi sono il responsabile del settore “Governo e qualità del territorio” e la responsabile del settore “Difesa del territorio” della regione Emilia Romagna, che offrono chiarimenti sulle procedure di regolarizzazione per difformità strutturali.

L'esecuzione parziale dell'ordinanza di demolizione dell'abuso edilizio, puntando ad una sanatoria della parte 'rimanente', espone il destinatario anche alla sanzione pecuniaria prevista per mancata ottemperanza all'ordinanza stessa, non essendo al riguardo possibile distinguere tra parziale e totale inottemperanza.

Il certificato di collaudo è un documento fondamentale per garantire la sicurezza e le prestazioni dell’opera. Ignorare il collaudo comporta sanzioni gravi, come evidenziato da una recente sentenza della corte di cassazione n. 29342 del 19/07/2024, che ha confermato le condanne per l'utilizzo di opere abusive non collaudate.

Il Disegno di legge n. 1112, attualmente in discussione in Parlamento, rappresenta un passo significativo verso la promozione della qualità architettonica in Italia. Attraverso questa iniziativa, l'architettura diviene fulcro di un dibattito pubblico su sostenibilità e partecipazione, delineando un futuro promettente per le città italiane e il loro patrimonio storico.

La sussistenza di vincoli sull'area, a prescindere dalla natura assoluta o relativa e dalla preesistenza o meno degli stessi rispetto al tempo di ultimazione delle opere, comporta per legge l'insanabilità degli abusi maggiori, cioè quelli che comportano l'ampliamento di volumi.

Se gli interventi edilizi comportano un aumento di volumetria non trascurabile, come ad esempio avviene con la trasformazione di un porticato in ambiente abitabile, tramite la chiusura di infissi, si configurano come nuova costruzione e non basta la SCIA ma serve il permesso di costruire per realizzarli.

Grava sul privato l'onere di provare la data di realizzazione e la consistenza originaria dell'immobile abusivo, in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che possano radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto.

I vincoli urbanistici sono decisivi nella salvaguardia di beni, paesaggi e nel controllo dello sviluppo urbano. La recente sentenza del TAR Lazio (n. 15796 del 12/08/2024) annulla un'ordinanza di demolizione di un fabbricato abusivo, evidenziando problematiche legate al diritto di difesa e al rispetto delle procedure amministrative.

In caso di contenziosi amministrativi su abusi edilizi a cavallo dell'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, il privato può inviare una nuova istanza di sanatoria in base alle regole del DL 69/2024 che 'sospende' la demolizione in attesa di verificare se ci sono le condizioni per la regolarizzazione dell'opera in base alle nuove disposizioni normative.