Norme e Sentenze

L'autorizzazione paesaggistica è un documento fondamentale per modificare immobili in aree di interesse paesaggistico, regolata dall'art. 146 del Codice dei Beni Culturali. La sentenza del Tar Lazio n. 17201/2024 ha confermato che un parere negativo emesso oltre i termini non è vincolante, evidenziando l'importanza di rispettare le tempistiche nelle pratiche di autorizzazione.

Nel contesto dell'architettura, le scale rappresentano elementi strutturali cruciali negli edifici multi-livello in quanto permettono il collegamento verticale tra i piani. Il loro dimensionamento richiede particolare attenzione soprattutto in presenza di spazi ridotti. La recente sentenza del Tar del Lazio n. 15910/2024, che ha negato l’installazione di una scala esterna in un edificio storico, evidenzia che ogni modifica deve essere soggetta a un attento esame da parte delle autorità competenti.

In sede di presentazione della pratica per fruire del Superbonus non deve essere asseverato lo stato legittimo dell'immobile, ma ai fini dei lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico rilevano gli eventuali precedenti illeciti edilizi commessi sull'immobile, rendendo improcedibile la CILA-S.

Per trasformare un locale forno (rurale) in ambiente residenziale con aumento di volumetria è necessario il permesso di costruire, in quanto si tratta di mutamento che attiene al passaggio tra categorie funzionalmente autonome. Anche il Salva Casa non consente semplificazioni in questo senso

La sentenza del TAR Lazio n. 16800/2024 ha annullato una cartella di pagamento per abusivismo edilizio emessa dall'Agenzia delle Entrate, poiché il provvedimento sanzionatorio originale era stato revocato. La decisione sottolinea l'importanza dell'autotutela nell'annullamento dei provvedimenti e la corretta applicazione dei diritti di accesso agli atti e delle sanzioni amministrative.

La sanatoria non sempre è la soluzione per gli abusi edilizi, alcuni dei quali non sono sanabili e di conseguenza potrebbero essere soggetti a ordinanza di demolizione. La recente sentenza del TAR Lazio n. 18045/2024 ribadisce il rispetto delle normative edilizie, confermando che le opere abusive significative necessitano di autorizzazioni specifiche, questo serve da monito anche per condomini riguardo alla necessità di conformare le proprie unità alle normative edilizie vigenti.

Se la realizzazione del portico, oltre a creare nuovi volumi, ha anche modificato la sagoma del fabbricato, configurando un intervento di "nuova costruzione", necessita di permesso di costruire aldilà del sostegno dell'impianto fotovoltaico, comunque realizzabile in edilizia libera solo su edifici già esistenti, al 'netto' delle semplificazioni operate in materia dal DL Energia.

In materia di abusi edilizi, destinatario dell'ordine di demolizione è quel soggetto che abbia la "disponibilità" dell'opera, anche solo giuridica, indipendentemente dal fatto che l'abbia concretamente realizzata, e pertanto, quale "detentore", è in grado di provvedere alla demolizione. Si riferisce pertanto indifferentemente al proprietario e al responsabile dell'abuso, quando l'esecutore materiale non coincida con il proprietario dell'immobile.

Ai fini del perfezionamento del secondo condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali.

Il contributo di costruzione rappresenta un elemento essenziale quando si richiede un permesso di costruire per nuove edificazioni o ristrutturazioni, come stabilito dall’art. 16 DPR 380/01. Recentemente, la sentenza n. 1907/2024 del Tar Veneto ha obbligato alla restituzione del contributo di costruzione il comune di Bassano del Grappa per un intervento di manutenzione straordinaria leggera, dove non sono richiesti il pagamento dei suddetti oneri.

La distanza tra edifici è un elemento cruciale nell'edilizia in quanto garantisce la fruizioni degli spazi esterni in piena sicurezza. Con la recente sentenza n. 21991/2024 la Corte di Cassazione sottolinea l'importanza del rispetto delle distanze in quanto l’eventuale violazione comporta conseguenze legali significative, inclusa la demolizione di edifici costruiti.

Quando le tettoie hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario il permesso di costruire.

Solo il privato può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto a prima del 1967.

La ristrutturazione di un balcone richiede particolare attenzione per garantirne la sicurezza e preservare l'integrità dell'edificio. Il recente caso di abuso edilizio trattato dal TAR del Lazio (sentenza n. 16267/2024), evidenzia come l’ampliamento di un balcone in assenza di conformità alle autorizzazioni, comporti conseguenze legali.

Il muro di cinta è essenziale per la protezione delle aree private e soprattutto degli spazi residenziali, esso si presenta con altezze variabili tra 1.5 e 3 metri e diverse tipologie costruttive. Un recente caso del Consiglio di Stato, sentenza n. 7049/2024, ha confermato l'obbligo di demolire porzioni di un muro di cinta perché in contrasto con le normative edilizie, evidenziando la responsabilità dei proprietari nel rispettare le distanze legali e le autorizzazioni edilizie.

Per il Consiglio di Stato, le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, con conseguente demolizione, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, 'punite' con una semplice ammenda pecuniaria. Ma il Salva Casa prevede la sanatoria semplificata anche delle variazioni essenziali.

Il Terzo condono edilizio non è in ogni caso consentito per gli "abusi maggiori" commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa. Dentro la sanatoria straordinaria solo restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Il cappotto termico rappresenta uno dei migliori sistemi per l'isolamento energetico dell’involucro edilizio, contribuendo significativamente all'efficienza energetica degli edifici. È fondamentale il rispetto delle normative edilizie, delle distanze dai confini e delle disposizioni urbanistiche locali nella realizzazione degli interventi di installazione del cappotto, come dimostrato dalla recente sentenza del Tar del Lazio n. 17984/2024.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alle norme antisismiche, non potendo sanare interventi che non rispettino queste disposizioni: l'autorizzazione sismica deve essere valida sia rispetto alle norme tecniche in vigore all'epoca dell'edificazione che al momento della domanda di sanatoria. Eventuali ampliamenti o modifiche devono quindi essere conformi anche alla normativa antisismica vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Il cambio di destinazione d'uso da residenziale a commerciale integrava, prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, un mutamento rilevante assentibile solo con permesso di costruire, mentre oggi, anche con opere edilizie (se assentibili con CILA), può essere sufficiente la presentazione di una SCIA.

La realizzazione di verande è un tema complesso in ambito edilizio, con specifiche normative da seguire. Recentemente, la sentenza del Tar del Lazio n. 18287/2024 ha chiarito le condizioni che possono rendere abusiva una veranda, evidenziando la necessità di rispettare le normative edilizie e la responsabilità dei cittadini nell’assicurare la conformità delle costruzioni.

L'impianto fotovoltaico è un sistema innovativo che converte l'energia solare in elettricità tramite celle fotosensibili raggruppate in pannelli, permettendo di produrre energia con ridotte emissioni di CO2. Per questi impianti risulta importante anche l’aspetto connesso alla progettazione sismica, come dimostrato da un caso in Emilia Romagna per un impianto da 2016 kW di picco (kWp).

La prova della risalenza di un'opera edilizia ad un epoca anteriore all'introduzione del titolo abilitativo obbligatorio per realizzarla deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi. Le prove si rinvengono ad esempio nei ruderi, nelle fondamenta nelle aerofotogrammetrie, mappe catastali.

Perché si possa consentire la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, deve esserci contestualità tra i lavori conformi e quelli difformi, perché se manca qualsiasi collegamento con i tempi di ultimazione dell'originaria parte conforme, l'aggiunta è semplicemente una nuova costruzione abusiva.