Sondaggio congiunturale
Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio
sul mercato delle abitazioni in Italia
Roma, 9 Novembre 2012 - Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio.
Le rilevazioni vengono effettuate nel mese successivo alla fine del trimestre di calendario e le interviste di questa edizione - riferita al terzo trimestre 2012 - sono state condotte fra il primo e il 22 ottobre 2012; hanno partecipato al sondaggio 1.565 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (luglio/settembre 2012), nonché sulle prospettive del settore.
Nel terzo trimestre 2012 proseguono le difficoltà del mercato immobiliare, pur con una minore intensità rispetto al quadro particolarmente negativo emerso nel trimestre precedente.
Continuano a prevalere in larga misura indicazioni di flessione delle quotazioni di mercato, mentre si indeboliscono i flussi di nuovi incarichi a vendere.
Anche le aspettative a breve degli operatori rimangono decisamente orientate al pessimismo, pur con un’attenuazione rispetto a quanto riscontrato in primavera, in relazione sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale. Per quest’ultimo le prospettive appaiono meno sfavorevoli nell’orizzonte di due anni: il saldo tra le attese di miglioramento e di peggioramento - pur ancora negativo - si è dimezzato, attestandosi intorno a 10 punti percentuali.
I PRINCIPALI RISULTATI
Prezzi delle abitazioni – Nel terzo trimestre del 2012 la quota di agenti che hanno segnalato una diminuzione dei prezzi rispetto al periodo precedente è rimasta pressoché stabile, al 74,8%; la tendenza al ribasso si è accentuata nel Nord Est (79,3%, contro il 72,2% di luglio), mentre si è attenuata nel Nord Ovest e al Centro. La percentuale di agenti che nel terzo trimestre hanno riportato un aumento delle quotazioni si conferma trascurabile.
Compravendite – La quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile è scesa al 55,7%, segnando una riduzione di 7 punti percentuali rispetto al trimestre precedente (quasi 10 rispetto a quello corrispondente dell’anno precedente). La flessione è stata pressoché omogenea per ripartizione geografica e per dimensione della popolazione residente.
Incarichi a vendere – Il saldo tra risposte di aumento e di diminuzione rispetto al periodo precedente delle giacenze di incarichi a vendere ha continuato a crescere nell’estate, attestandosi al 42,2% (contro il 40,8 del sondaggio di luglio); l’incremento ha riguardato il Nord Ovest e il Centro ed è stato più pronunciato nelle aree non urbane. Vi ha plausibilmente contribuito la maggiore difficoltà a evadere i mandati conferiti in passato. Il saldo tra i giudizi di aumento e quelli di diminuzione delle nuove acquisizioni di incarichi si è ridotto rispetto all’inchiesta precedente (di poco più di due punti percentuali, al 27,1%).
In merito alle cause prevalenti di cessazione degli incarichi, è rimasta stabile la quota di agenzie che segnalano l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi percepiti come troppo elevati (circa il 64% del totale), mentre è aumentata quella di coloro che indicano proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (al 49,9% dal 48,4% di luglio). Si è ridotta la percentuale di agenti che segnalano un tempo troppo lungo trascorso dal conferimento dell’incarico (al 22,6%, dal 24,5%), attese di prezzi più favorevoli (al 21,9%, dal 22,9%) e difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei potenziali acquirenti (al 57,9%, dal 61%).
Trattative e tempi di vendita – Nel terzo trimestre del 2012 il margine di sconto medio dei prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è risultato invariato rispetto a luglio, al 15,4% (ma era pari al 12,5% un anno prima). Anche il tempo medio di vendita è rimasto invariato a 8,2 mesi (un mese in più rispetto a un anno prima); si conferma maggiore di due mesi nelle aree non urbane rispetto a quelle urbane (9 e 7 mesi circa, rispettivamente).
Modalità di finanziamento degli acquisti – La percentuale di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo è scesa al 59,6%, dal 64,7% registrato nella precedente indagine (era pari a 67,1% un anno prima). La riduzione, comune a tutte le aree geografiche, è risultata più accentuata nelle aree non urbane (di quasi 10 punti percentuali rispetto a luglio).
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – In ottobre il saldo percentuale tra giudizi favorevoli e sfavorevoli sulle attese a breve termine, dopo il forte peggioramento nel sondaggio di luglio, ha mostrato un recupero, pur su valori ampiamente negativi (-41,6 punti percentuali contro -53,5); solo il 7,4% degli operatori ha riportato attese favorevoli, a fronte del 49% che ha espresso giudizi negativi. Il saldo positivo relativo alle attese dei nuovi incarichi a vendere è aumentato a 18,6 punti percentuali, da 10,2 nella precedente rilevazione. Le previsioni sull’andamento dei prezzi nel breve termine sono risultate sostanzialmente invariate sui livelli assai negativi di luglio: il 70,6% degli operatori si attende una flessione (era 71,2%), mentre rimane trascurabile la quota di coloro che ne prefigurano un incremento. L’attesa di un calo dei prezzi è più accentuata nelle aree non urbane e nel Nord Est.
Rispetto alla precedente rilevazione è aumentata la percentuale delle agenzie che ravvisa nei recenti provvedimenti di tassazione della proprietà immobiliare un’ulteriore causa di debolezza della compravendita (78%, da 75,6% di luglio) e dei prezzi (all’81%, dal 77%); si è invece ridotta quella di coloro che vi riscontrano uno stimolo agli incarichi a vendere (al 60,4%, dal 63%). E’ aumentata la quota di operatori secondo cui l’inasprimento fiscale avrebbe contribuito ad accrescere il numero delle locazioni e degli incarichi a locare (al 56,1%, dal 51,4% di luglio); il 39,6% (40,4% in luglio) ha segnalato effetti negativi sui canoni, contro il 23% che ne ha invece riportato un sostegno.
Le prospettive del mercato nazionale – Le attese a breve sul mercato nazionale hanno mostrato un recupero, dopo il deciso peggioramento riscontrato nell’indagine di luglio, su valori dei saldi che rimangono comunque negativi. Il saldo percentuale fra attese di miglioramento e di peggioramento nel trimestre concorrente si è portato a -53,7 punti (-62,2 in luglio), con un’attenuazione più apprezzabile al Centro e nelle aree urbane. Il quadro appare meno sfavorevole sugli orizzonti più distanti (prossimi due anni): il saldo negativo tra le attese di miglioramento e di peggioramento si è quasi dimezzato rispetto all’inchiesta precedente, attestandosi a -11,4 punti percentuali (era -22).
