Cappotto termico difettoso: responsabili sia impresa che progettista

Chi paga in caso di installazione in condominio di un cappotto termico difettoso? E' responsabile solo l'impresa che ha eseguito i lavori o anche il progettista/direttore dei lavori?

Di un caso spinoso ma interessante si è occupata la Corte di Cassazione, che nella sentenza 7176/2025 ha affermato che la responsabilità ricade su entrambi.

Il caso: realizzazione di un cappotto termico difettoso

Un condominio ha commissionato a un'impresa edile dei lavori di riqualificazione energetica, tra cui l'installazione di un cappotto termico sull’edificio.

Tuttavia, dopo la conclusione dei lavori, sono emersi gravi difetti, tra i quali distacchi del rivestimento, infiltrazioni e inefficacia dell’isolamento termico.

I condomini hanno quindi avviato un'azione legale contro l’impresa esecutrice e il direttore dei lavori, chiedendo il risarcimento dei danni.

La Corte d'Appello ha dichiarato responsabili sia l'impresa che il geometra direttore dei lavori, il quale è arrivato sino in Cassazione vedendosi però respinto l'appello, con gli ermellini che hanno confermato in 'toto' la sentenza precedente.

Vediamo perché.

I difetti del cappotto termico

Dalla perizia tecnica sono emersi numerosi difetti:

• errori di installazione: utilizzo di materiali non conformi alle specifiche tecniche;
• problemi di adesione: il cappotto si è staccato in più punti, compromettendo la sicurezza;
• infiltrazioni: l'errata posa ha causato passaggi d’acqua nelle murature;
• mancata efficienza energetica: l’isolamento termico non ha raggiunto le prestazioni richieste.

La responsabilità del progettista

La Corte d'Appello - si evidenzia nell'ordinanza - condivideva giustamente la valutazione del giudice di primo grado, che, in base ad una lettura corretta ed analitica degli elaborati peritali, era pervenuto alla conclusione che, in rapporto ai vari vizi accertati, doveva attribuirsi – di volta in volta – diversa rilevanza alle condotte tenute – rispettivamente – dall'impresa e dal geometra.

Si doveva, quindi, ritenere largamente preponderante la responsabilità di quest’ultimo nella riscontrata inosservanza delle prescrizioni di cui alla legge n. 10/91, tenuto conto che il CTU dell’ATP aveva rilevato nella relazione
tecnica redatta dal professionista “parecchie incongruenze”, che si riflettevano inevitabilmente sulle numerose difformità
riscontrate.

La responsabilità dell'impresa

Dall’altra parte, non poteva escludersi del tutto la responsabilità dell’impresa appaltatrice, posto che dall’elaborato peritale si desumeva, ad esempio, che i sistemi di ventilazione previsti nella relazione non erano stati effettivamente realizzati e che le caratteristiche tecniche delle caldaie a condensazione (verosimilmente fornite dall'impres , in assenza di qualsiasi contraria risultanza probatoria) non raggiungevano i valori minimi prescritti dalla normativa in materia di risparmio energetico.

Tutti i vizi accertati sono stati ricondotti, quindi, in misura preponderante alla cattiva esecuzione dell’opera da parte
dell’impresa salvo quello relativo alla coibentazione delle pareti; tuttavia, anche se con riguardo a tale vizio viene riconosciuto a monte un errore progettuale da parte del geometra, il CTU ha ritenuto che l’inadeguatezza dell’isolamento termico progettato fosse talmente palese che la stessa impresa appaltatrice avrebbe potuto e dovuto avvedersene.

La suddivisione delle responsabilità

In definitiva non poteva escludersi la responsabilità (sia pure non preponderante) del geometra nella produzione degli altri vizi costruttivi.

Infatti, "l’attività di direzione dei lavori non si esauriva in un controllo episodico e formale della coerenza e congruenza delle opere realizzate rispetto alle previsioni di progetto, ma comprendeva anche un controllo in progress in fase di esecuzione delle opere".

L'esenzione dalla responsabilità per vizi dell'opera

Inoltre, la Corte ha sottolineato come l’appaltatore sia onerato – ai sensi dell’art. 1669 c.c. - della prova di dimostrare di
essere esente da ogni responsabilità rispetto alla presenza di vizi: per 'liberarsi' dalla responsabilità, avrebbe cioè dovuto provare che tale vizio non sussisteva all’atto della consegna dell’opera e che, quindi, fosse imputabile ad interventi effettuati da terzi.

Le responsabilità accertate

L’impresa è stata quindi ritenuta direttamente responsabile dei difetti costruttivi, in quanto ha:

• utilizzato materiali non idonei;
• realizzato il cappotto senza rispettare le corrette procedure di posa;
• ignorato le indicazioni del progetto e le normative tecniche.

È emersa anche una responsabilità del direttore dei lavori, il quale:

• non ha adeguatamente controllato la corretta esecuzione dell’opera;
• non ha segnalato tempestivamente i difetti, permettendo che l’opera venisse completata con vizi gravi.

In definitiva:

• la responsabilità del geometra è preponderante nella riscontrata inosservanza delle prescrizioni di cui alla legge n. 10/91 ma non escludeva quella dell’impresa appaltatrice;
• allo stesso modo non può escludersi la responsabilità del geometra negli altri vizi costruttivi nella sua qualità di direttore dei lavori, anche se in tal caso con un minor grado di efficacia causale.

Le conseguenze giuridiche

La Cassazione ha quindi stabilito:

• la condanna dell’impresa esecutrice al risarcimento per i danni subiti dal condominio;
• il coinvolgimento del geometra/direttore dei lavori per responsabilità nella vigilanza;
• l'obbligo di rifacimento dell’opera a regola d'arte, con eventuale risarcimento aggiuntivo per i danni subiti dai condomini.