Cappiello (CNI): "Verso un’edilizia più semplice e sostenibile: le sfide e le opportunità del DL Salva Casa"

Salva Casa: meno burocrazia e più fiducia nei cittadini

Può raccontarci le sue impressioni generali sul 4° Tavolo di consultazione promosso dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti? Quali sono stati, a suo avviso, i momenti più significativi?

Carla Cappiello:

Diversi elementi si sono rivelati particolarmente rilevanti, sia per l’impatto immediato sulle procedure edilizie, sia per le prospettive future delle politiche abitative.

Su tutte l'annuncio del Ministro Salvini di una prossima emanazione di specifiche Linee Guida interpretative del Decreto Salva Casa, con l'obiettivo di aiutare a rendere operativa la semplificazione introdotta dal Decreto. Si va dalle tolleranze ai cambi d’uso, fino alla ricostruzione dello stato legittimo e alle agevolazioni per gli immobili storici e vincolati.
Sono state, inoltre, illustre in maniera più ampia le intenzioni del Ministero circa le politiche abitative, evidenziando la necessità di una maggiore integrazione tra ERP ed ERS e di fornire un forte impulso al recupero dell’esistente.
L’ulteriore prospettiva di una riforma del Testo Unico Edilizia ne completa il quadro, puntando a una più ampia razionalizzazione delle norme esistenti. In un settore in cui la stratificazione legislativa è spesso causa di ritardi e incertezze, gli interventi che combinano semplificazione e chiarezza possono davvero fare la differenza, tanto per i cittadini che per gli operatori professionali e le stesse amministrazioni locali.

La direzione sembra chiara: meno consumo di suolo, più qualità nel recupero e maggiore fiducia nei confronti dei cittadini (con regole e tempistiche definite). Resta da vedere come queste linee guida saranno tradotte in prassi uniformi su tutto il territorio nazionale, ma sicuramente i punti esaminati durante questo tavolo rappresentano un passo importante verso una “semplificazione ragionata” dell’edilizia in Italia.

Parlando del DL Salva Casa, come valuta l’efficacia delle nuove Linee guida interpretative nel semplificare le procedure per ricostruire lo stato legittimo degli immobili? Ritiene che possano davvero contribuire a ridurre burocrazia e incertezze normative?

Carla Cappiello:

È proprio in merito a questo punto che prima parlavo di "maggiore fiducia nei confronti dei cittadini".
Finora per qualsiasi intervento edilizio – anche banale – il proprietario era tenuto a reperire la catena completa dei titoli abilitativi (e relative varianti) fin dalla realizzazione originaria dell’immobile. Ciò comportava verifiche e ricerche di documenti anche molto datati, con lunghi passaggi e spesso lacune documentali dovute a smarrimenti o incompletezze. Con il DL Salva Casa, l’attenzione si sposta sulla ricostruzione a partire dall’ultimo intervento già sottoposto a verifica comunale. Se quell’“ultimo anello” risulta regolare (cioè se all’epoca il Comune ha esaminato e approvato i titoli precedenti, o ha lasciato decorrere un silenzio-assenso), allora si può “dare per scontata” la legittimità di tutta la catena anteriore.

Il cittadino non si ferma più mesi a produrre documentazione già vagliata in passato. I tecnici comunali si focalizzano sul nuovo intervento anziché su questioni archivistiche.
La norma ha il potenziale di ridurre in maniera considerevole la burocrazia edilizia, ma richiede – come ogni innovazione procedurale – una fase di rodaggio e un monitoraggio. L’esito concreto dipenderà in gran parte dall’effettiva capacità dei Comuni di gestire e reperire (quando necessario) la documentazione d’archivio, e di adottare prassi non restrittive. Se la digitalizzazione dei titoli edilizi e la formazione del personale non vengono sostenute in modo sistematico, il rischio di disparità applicative resta alto.

Un aspetto cruciale del DL Salva Casa è l’agevolazione di sanatorie, cambi d’uso e interventi su immobili vincolati. Ci può spiegare meglio in che modo questo Decreto potrà impattare sugli interventi edilizi, specialmente per quanto riguarda la sicurezza e la legalità?

Carla Cappiello:

La semplificazione non è sinonimo di minor severità sui profili di sicurezza e legalità.
Sulle sanatorie, ad esempio, si introduce la possibilità per il cittadino di presentare un’unica istanza per sanare difformità pregresse e, contemporaneamente, richiedere un cambio di destinazione d’uso o avviare altri interventi edilizi. Si tratta di procedure più snelle, ma non “permissive”. Restano obbligatorie le verifiche di conformità alle norme tecniche (ad esempio quelle antisismiche) e ambientali, così come il pagamento delle sanzioni e degli oneri dovuti. In sostanza, l’iter è semplificato, ma il cittadino deve comunque dimostrare che l’intervento sanato – anche se realizzato in passato – risponda agli standard strutturali e di sicurezza.

Salva Casa: le linee guida ufficiali sulla nuova sanatoria semplificata
Pubblicato il documento integrale con tutti i chiarimenti operativi per gli uffici tecnici dei comuni e anche per i professionisti che devono pesentare le istanze di sanatoria semplificata: delucidazioni su tolleranze costruttive, stato legittimo, cambi di destinazione d'uso, sottotetti, parziali difformità, sanzioni, fiscalizzazioni.
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Idem per gli immobili vincolati. Devono comunque rispettare la normativa antisismica, anti-incendio e ogni altro aspetto di sicurezza strutturale o impiantistica. La differenza è che ora la valutazione non decade a priori se c’è un piccolo aumento di volume: il parere tecnico rimane necessario, ma si applicano criteri più flessibili, con tempi certi. prima, la presenza di un vincolo poteva bloccare qualunque intervento “difforme”, persino di poca entità. Ora, il meccanismo del “sub-procedimento” chiarisce che la richiesta di sanatoria, inoltrata al Comune, viene trasmessa anche alla Soprintendenza/regione competente.

Se entro i termini non arriva un diniego motivato, si consolida la compatibilità.

Guardi, quando regolarizzare diventa meno dispendioso e più sicuro, è plausibile che molte difformità e abusi di piccola entità “escano dall’ombra”. In questo modo, l’amministrazione e i professionisti possono finalmente verificare lo stato effettivo dell’immobile e, se necessario, imporre adeguamenti strutturali o impiantistici. Alla lunga, un sistema in cui è più semplice regolarizzare piccoli abusi (o effettuare cambi d’uso coerenti) è un sistema più sicuro e più trasparente.

Durante l’incontro si è parlato di un’integrazione tra l’Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) e l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS). Quali sono, secondo lei, le principali opportunità e sfide di questa integrazione?

Carla Cappiello:

La prospettiva di una più forte integrazione tra l’ERP e l’ERS risponde all’esigenza di ampliare e diversificare l’offerta abitativa a prezzi accessibili, puntando al recupero del patrimonio esistente e alla rigenerazione urbana. Mette in comune il meglio dei due mondi: da un lato, la tradizionale finalità di tutela delle fasce più deboli garantita dall’ERP; dall’altro, la capacità d’innovare e di attrarre risorse aggiuntive del settore ERS. L’ERS, infatti, fa uso di forme gestionali più agili, comprese le partnership tra pubblico e privato (PPP), che possono immettere capitali e competenze manageriali.
Integrare ERP ed ERS può favorire una strategia unitaria di riqualificazione dell’esistente: i quartieri popolari – soggetti talvolta a degrado – potrebbero vedere interventi di ristrutturazione e adeguamento, magari con interventi a bassa burocrazia e modelli di housing sociale (co-housing, residenze temporanee, spazi comuni). Un patrimonio ERP “aggiornato” con elementi di housing sociale potrebbe attingere a diverse fonti di finanziamento (fondi regionali, fondi strutturali europei, fondi privati a impatto sociale), rendendo possibili interventi di manutenzione o ampliamento che il solo bilancio pubblico non potrebbe sostenere.

Rigenerazione, ecosostenibilità e inclusione le direttiva per un'edilizia accessibile e rispettosa dell'ambiente

Uno dei punti chiave della discussione è stato il privilegio verso interventi ecosostenibili e di rigenerazione urbana. Quali sono le priorità che, secondo lei, dovrebbero essere considerate per favorire un’edilizia sostenibile e accessibile?

Carla Cappiello:

Le priorità per favorire un’edilizia davvero sostenibile e accessibile si possono sintetizzare in tre parole chiave:

1. Rigenerazione: intervenire sull’esistente, piuttosto che consumare nuovo suolo. Semplificare le procedure per il cambio d’uso e il recupero di edifici abbandonati o sottoutilizzati, trasformandoli in spazi residenziali, sociali o produttivi sostenibili sono misure che vanno in questa direzione;
2. Efficienza e ecosostenibilità: puntare sulla riduzione dei consumi energetici e sull’uso di materiali a basso impatto. Il settore edilizio è uno dei maggiori responsabili dei consumi energetici e delle emissioni di gas serra. Le direttive europee più recenti (come la “EPBD” sulla prestazione energetica degli edifici) spingono verso la realizzazione di edifici a energia quasi zero (NZEB) e l’utilizzo di tecnologie rinnovabili;
3. Inclusione: rendere gli alloggi ecologici anche economicamente sostenibili, evitando fenomeni di esclusione sociale o “gentrificazione verde”. Le soluzioni abitative non riguardano solo l’edificio in sé, ma il quartiere e la rete di servizi (trasporti, verde, spazi di socialità, scuole, presidi sanitari). Una rigenerazione urbana riuscita crea contesti in cui le persone hanno a portata di mano le principali funzioni, limitando l’uso dell’auto privata.

La direzione indicata dai principali studi e dalle policy internazionali va proprio in questa direzione: città più dense, più vivibili, più verdi e più inclusive, dove la transizione ecologica si lega a quella sociale. È un obiettivo ambizioso, ma indispensabile per garantire un futuro “abitabile” – in ogni senso – alle prossime generazioni.

Il nuovo “Piano Casa” è stato al centro dell’attenzione. Può darci un’anteprima o una sua interpretazione su come questo Piano potrà contribuire a risolvere le criticità del settore abitativo in Italia?

Carla Cappiello:

Sebbene i dettagli ufficiali sul nuovo “Piano Casa” non siano ancora tutti noti, dalle discussioni emerse nel 4° tavolo di consultazione e dalle indicazioni fornite dal Ministero, è possibile tratteggiare alcuni punti-chiave su come questo Piano potrebbe contribuire ad affrontare le criticità che il settore abitativo italiano sconta da anni.
I segnali emersi finora mostrano un’intenzione di coordinare riforme e investimenti in una visione più ampia, che tenga conto tanto dell’emergenza sociale (il bisogno di case a prezzi accessibili) quanto della necessità di “ricucire” il tessuto urbano e di ridurre l’impatto ambientale delle città.

Secondo lei, quali passi successivi dovrebbe compiere il Ministero per assicurare una reale implementazione delle idee discusse durante il Tavolo?

Carla Cappiello:

Sicuramente definire un calendario preciso, con fasi e scadenze. Cosa vuole? Sono sempre un ingegnere! Spesso i processi di riforma in ambito edilizio e abitativo si arenano perché privi di una “roadmap” puntuale o segnati da tempi troppo dilatati.
Stabilire milestone a 3, 6, 12 mesi (ad esempio per la pubblicazione delle linee guida, l’emanazione di decreti attuativi, la definizione di schemi di bandi) aiuta a responsabilizzare i vari attori, fornendo un orientamento chiaro a Regioni, Comuni e professionisti.
Un altro punto è garantire un confronto continuo con Regioni e Comuni. Le competenze in materia di edilizia e governo del territorio sono ripartite fra Stato e Regioni, e i Comuni, a loro volta, svolgono un ruolo cruciale nell’attuazione e controllo. Senza un coordinamento costante, si rischiano divergenze e conflitti normativi.
A fondamenta di tutto deve esserci il collegamento forte con il “Piano Casa” e le politiche di rigenerazione. Le misure del DL Salva Casa e il prossimo riordino del DPR 380 sono strettamente intrecciati con il nuovo Piano Casa. Senza un effettivo allineamento, si rischiano duplicazioni o contraddizioni.

Ritiene che vi siano stati aspetti ancora da approfondire o temi esclusi dal dibattito che sarebbe opportuno includere nei prossimi incontri?

Carla Cappiello:

Certamente alcuni aspetti potrebbero meritare un ulteriore approfondimento in futuro.
Penso alla mobilità. Spesso le criticità abitative si intrecciano con la scarsa accessibilità dei quartieri periferici, con scarsi collegamenti al trasporto pubblico o mancanza di piste ciclabili. Una casa “sostenibile” è tale anche grazie a un contesto urbano che riduca la dipendenza dall’auto e favorisca la prossimità di servizi.

Penso all'over-tourism e in maniera più ampia alla politica delle locazioni. In molte città turistiche (da Firenze a Venezia, fino a Milano o Roma), gli alloggi si spostano rapidamente verso il mercato degli affitti brevi, riducendo l’offerta disponibile per i residenti e gonfiando i prezzi. Affrontare il tema di come regolamentare o bilanciare gli affitti brevi e turistici è cruciale per una strategia di politiche abitative a lungo termine.

Penso alla climate resilience. Gli interventi di rigenerazione e recupero non riguardano solo il miglioramento prestazionale degli edifici, ma anche l’adattamento delle città ai cambiamenti climatici (isole di calore, forti piogge, rischi idrogeologici). Integrare nel dibattito le strategie di “climate resilience” aiuterebbe a coordinare politiche abitative, infrastrutturali e ambientali.

Pur avendo coperto temi centrali (semplificazione edilizia, rigenerazione, ERP/ERS, ecc.), il tavolo di consultazione potrebbe espandere la propria agenda per affrontare in modo multidisciplinare il futuro dell’abitare in Italia.

Infine, quale messaggio vorrebbe condividere con i professionisti del settore e i cittadini, alla luce delle novità emerse da questo incontro?

Carla Cappiello:

Vorrei trasmettere un messaggio di ottimismo sia ai professionisti dell’edilizia (architetti, ingegneri, geometri, costruttori) sia ai cittadini che seguiranno gli sviluppi di queste novità.
Siamo all’alba di un possibile riordino profondo delle regole edilizie e delle politiche abitative. Se imprese, professionisti e amministrazioni sapranno approfittare dei nuovi strumenti, potremo assistere a una crescita più sostenibile e a una migliore qualità della vita per chi abita le città. Il successo dipenderà dalla coerenza nella fase attuativa e dal dialogo costruttivo tra Ministero, Regioni, Comuni e operatori privati. La sfida più grande è passare dal piano dei buoni propositi a quello di prassi amministrative semplificate e omogenee su tutto il territorio nazionale. È una sfida che, se vinta, potrebbe cambiare in meglio il volto delle nostre aree urbane e offrire opportunità nuove, soprattutto alle generazioni che verranno.