Canna fumaria illegale: il decoro architettonico è indipendente dal pregio artistico

La canna fumaria della discordia

Stavolta ci occupiamo di canne fumarie e di decoro architettonico, con la sentenza 14598/2021 della Corte di Cassazione che contiene anche un principio di diritto piuttosto rilevante.

Quando una canna fumaria altera il decoro architettonico dello stabile? E se i fumi che fuoriescono dalla stessa compromettono la praticabilità del lastrico solare, cosa succede?

I temi sono questi: l'affittuaria di un locale adibito a pizzeria contesta la pronuncia d'appello che le aveva intimato di rimuovere la canna fumaria che dal locale, percorrendo tutto il muro perimetrale convogliava i fumi verso il lastrico solare.

Secondo i giudici di merito, sussistevano due violazioni: alterazione del decoro architettonico e inutilizzabilità del lastrico solare, a causa delle emissioni.

La ricorrente affermava invece che la sentenza di secondo grado, come anche la decisione del giudice di primo grado, non conteneva una adeguata motivazione circa la conclusione che la canna fumaria, per cui è causa, alterasse il decoro architettonico del fabbricato, limitandosi alla pedissequa adesione alle valutazioni compiute dal nella relazione peritale. La censura aggiunge che il giudice d'appello abbia erroneamente applicato l'rt. 1102 c.c., reputando la canna fumaria lesiva del decoro architettonico sebbene, per quanto risulta dal materiale acquisto al processo, il fabbricato risultava già alterato da precedenti interventi e dalle condizioni dello stesso determinate da incuria o vetustà.

L'utilizzo corretto delle parti comuni da parte del conduttore

Per la Cassazione il ricorso 'non tiene' ed è inammissibile.

In primis, si ricorda che il conduttore, cui è consentito trarre dalla cosa locata tutte le utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di terzi, può altresì utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale, ove è sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario.

Pertanto il conduttore può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite cosiddetto interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite cosiddetto esterno) (Cass. Sez. 3, 24/10/1986, n. 6229; Cass. Sez. 2, 03/05/1997, n. 3874).

Decoro architettonico e pregio artistico

Bene, secondo la Corte d'Appello la canna fumaria, costituita da un tubo di diametro pari a 27 cm, che partiva dall'accesso del locale condotto in locazione e prosegue per tutta la facciata principale dell'edificio sino a raggiungere il terrazzo di copertura, alterava il decoro dell'edificio per la sua sagoma, per la sua forma, per il materiale che la compone e per la posizione che occupa sul prospetto.

E' conforme all'interpretazione della Cassazione, procedono i giudici supremi, l'affermazione secondo cui l'utilizzazione con impianti destinati a servizio esclusivo di un'unità immobiliare di proprietà individuale di parti comuni dell'edificio condominiale (nella specie: installazione di una canna fumaria a servizio di attività commerciale) esige il rispetto delle regole dettate dall'art. 1102 c.c.

Al fine di conclamare la legittimità dell'uso particolare del bene comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., spetta al giudice di verificare altresì se l'opera arrechi pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio condominiale, trattandosi di limite legale compreso nel principio generale dettato da tale norma e che perciò deve guidare l'indagine giudiziale sulla verifica delle condizioni di liceità del mutamento di uso.

Anche alle modificazioni apportate dal singolo condomino, ex art. 1102 c.c., si applica invero, per identità di "ratio", il divieto di alterare il decoro architettonico del fabbricato previsto in materia di innovazioni dall'art. 1120 dello stesso codice.

In particolare, l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno - quest'ultimo - che si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

Neppure può attribuirsi alcuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art. 1102 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. Sez. 2, 16/01/2007, n. 851).

In definitiva:

• ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile;
• non conta la diminuzione di valore economico correlata alla modifica, in quanto, ove - come in questo caso - sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell'edificio condominiale, per effetto della realizzazione di una canna fumaria apposta sulla facciata, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata - in quanto di per sé meritevole di salvaguardia - dalle norme che ne vietano l'alterazione.

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