Cambio di destinazione d'uso da sottotetto e garage ad abitazione: serve il permesso di costruire

Il cambio di destinazione d'uso tra categorie non omogenee è assentibile solo con permesso di costruire, perché configura un mutamento rilevante.

Lo ha affermato il Tar Lazio nella sentenza 7463/2024 del 16 aprile, che ha respinto il ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione di diverse opere edilizie eseguite “in difformità e/o in assenza dei relativi titoli abilitativi, nonché in assenza delle prescritte autorizzazioni ambientali”, realizzate sull’immobile di proprietà (fabbricato e connessa area pertinenziale).

Gli abusi edilizi del contendere

Tra gli interventi contestati dall’amministrazione, segnaliamo

• modifica parziale alla distribuzione interna dei vani, con realizzazione di nuove tramezzature interne, e apertura di un varco per rendere i vani-letto comunicanti;
• piccolo ampliamento di fabbricato, realizzato mediante tamponatura dell’atrio di ingresso, adiacente al portico, con dimensioni di massimo ingombro di mt. 2,15 x 1,95 per una superficie coperta di mq. 4,19;
• cambio di destinazione d’uso da garage ad abitazione: il garage è stato fuso con l’abitazione preesistente, previa tamponatura dell’accesso carrabile;
• cambio di destinazione d’uso da sottotetto ad abitazione: la “zona più alta” del sottotetto è stata resa abitabile mediante la realizzazione di un nuovo bagno e dell’impianto di riscaldamento. I nuovi ambienti sono stati separati dalla “zona più bassa” del sottotetto, mediante muro divisorio.

Modifica parziale alla distribuzione interna dei vani: è manutenzione straordinaria

La ricorrente sostiene che gli interventi, principalmente quelli sul fabbricato, rientrerebbero nelle categorie di "manutenzione straordinaria" (quali la modifica parziale della distribuzione interna dei vani, le rifiniture esterne, e la realizzazione di un nuovo bagno nel sottotetto) e di "restauro e risanamento conservativo" (come la tamponatura dell'atrio d'ingresso con una porta, il cambio di destinazione d'uso da sottotetto ad abitazione, e il cambio di destinazione d'uso del garage in residenziale).

Tali interventi, secondo la ricorrente, dovrebbero richiedere solo una Denuncia di Inizio Attività (DIA, oggi sarebbe SCIA), senza necessità di un'autorizzazione paesaggistica, e dovrebbero essere soggetti solo a sanzioni pecuniarie come indicato dalla legge regionale.

Il ricorso viene accettato solo per gli interventi di "modifica parziale alla distribuzione interna dei vani".

Questi interventi, definiti come manutenzione straordinaria, non comportano un cambiamento significativo della struttura o della destinazione d'uso degli edifici e quindi non richiedono un'autorizzazione paesaggistica.

Di conseguenza, la sanzione di demolizione imposta dall'ordinanza è annullata.

Cambio destinazione d'uso da sottotetto e garage ad abitazione: serve il permesso di costruire

Per il resto, il ricorso viene respinto e ci si sofferma particolarmente sulla questione del cambio di destinazione d'uso.

Il TAR capitolino infatti evidenzia, quanto al cambio di destinazione d’uso, che ha interessato sia il sottotetto sia il garage annesso all’abitazione, entrambi resi abitabili e dunque trasformati in locali ad uso residenziale (come comprovato anche dalla documentazione fotografica allegata al verbale di sopralluogo), che si tratta di un mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (in quanto avvenuto tra categorie non omogenee), come tale soggetto al previo rilascio di un permesso di costruire, avendo determinato un aggravio del carico urbanistico, in conformità al granitico indirizzo giurisprudenziale sviluppatosi in materia (cfr. ex plurimis Cons. Stato, sez. VII, 25 luglio 2023, n. 7294; Cons. Stato, sez. VI, 11 giugno 2021, n. 4534; id. 18 luglio 2019, n. 5041 e 12 dicembre 2019 n. 8454, secondo cui “anche un mutamento di destinazione d’uso meramente funzionale, ovvero senza la realizzazione di opere edilizie, può determinare una variazione degli standard urbanistici ed è in grado di incidere sul tessuto urbanistico della zona”).

In particolare, è stato recentemente e condivisibilmente argomentato anche dallo stesso TAR Lazio che il cambio di destinazione d’uso da autorimessa e vani accessori ad abitazione civile, determinando una modifica della categoria funzionale di parte dell’unità immobiliare, necessita del permesso di costruire.

Ristrutturazione con cambio di destinazione d'uso da parcheggio ad abitazione: è abusiva senza permesso

Un cambio di destinazione d'uso con opere (da parcheggio – deposito - cantina ad abitazione) e incremento di volumetria con modifica della sagoma (per la creazione di un nuovo locale deposito - cantina sotto il terrazzo), realizzato senza permesso di costruire, è un intervento abusivo di ristrutturazione edilizia da rimuovere.

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Cambio d'uso rilevante anche senza opere tra categorie non omogenee

Il TAR sottolinea inoltre che secondo il consolidato e condivisibile orientamento interpretativo sopra menzionato, innanzitutto il mutamento della destinazione d’uso da una categoria urbanistica ad un’altra assume rilevanza quand’anche non accompagnato dall’esecuzione di opere edilizie, e dunque laddove esso sia solo “funzionale”.

Cambio destinazione d'uso tra deposito e abitazione senza opere: è abuso edilizio senza permesso di costruire

Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria.

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Gli interventi per rendere abitabili garage e sottotetto integrano un cambio di destinazione d'uso rilevante

In secondo luogo, il garage e il sottotetto non possono di per sé essere qualificati quali locali ad uso residenziale, sicché eventuali interventi atti a renderli abitabili (nel caso di specie era stato accertato, in sede di sopralluogo, la realizzazione di impianti di riscaldamento, oltre che di un bagno nella porzione del sottotetto con accesso dalla camera da letto) comportano comunque il passaggio ad una diversa e non omogenea categoria urbanistica, integrando dunque un cambio d’uso urbanisticamente rilevante e, come tale, necessitante del previo permesso di costruire.

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