Cambio di destinazione d'uso da deposito a residenziale: niente terzo condono in zona vincolata

In zona vincolata, il terzo condono edilizio ha le maglie molto strette.

Lo ricorda ancora una volta una sentenza della giustizia amministrativa, la n.4811/2024 dello scorso 11 marzo del Tar Lazio, che ha confermato il rigetto di un'istanza di condono presentata per l’avvenuta realizzazione di abusi edilizi consistenti nel cambio di destinazione d’uso da deposito a residenziale di parte di un manufatto per un totale di mq 22,23 di s.u.r.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: il ricorso

Secondo il ricorrente:

• non sussisterebbe il vincolo relativo alla presenza di un fosso in quanto, in base agli strumenti urbanistici in vigore e, in particolare, al piano attuativo di recupero urbano previsto dal P.R.G. del Comune di Roma approvato nell’aprile del 2013, l’area su cui sorge l’immobile sarebbe stata dichiarata edificabile senza nessuna limitazione;
• l'area su cui insiste l’immobile darebbe ormai completamente urbanizzata ed edificabile in base agli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti, circostanza che l’Amministrazione avrebbe dovuto considerare anche ai fini delle sanatorie di abusi commessi prima della loro adozione.

Le condizioni del terzo condono edilizio: occhio alle differenze tra zone vincolate e non

Niente terzo condono edilizio (sanatoria straordinaria) per quelle opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità, anche relativa.

Scopri tutto su Ingenio!

I vincoli non sono affatto decaduti

Il TAR evidenzia in primis che il ricorrente articola la doglianza contestando il solo vincolo relativo alla vicinanza dell’immobile a un fosso (ciò è confermato sia dalla rubrica, intitolata “inesistenza del vincolo ex adverso richiamato”, sia dalle diffuse argomentazioni spese per dimostrarne l’insussistenza).

La presenza di altri due vincoli, rispetto ai quali il ricorrente non muove alcuna specifica censura, è comunque in grado di sostenere la motivazione, con conseguente legittimità della determina di reiezione adottata.

Pur volendo comunque ritenere che il motivo, nella parte in cui si fa riferimento genericamente all’assenza di vincoli sull’area, sia diretto a contestare il triplice regime vincolistico opposto dall’Amministrazione, va detto che la doglianza è infondata in quanto gli strumenti urbanistici sopravvenuti non hanno comportato la decadenza dei vincoli presenti sull’area.

Terzo condono edilizio in zona vincolata: per essere sanabile, l'abuso deve essere "minore". Le caratteristiche

Il terzo condono edilizio non è consentito, a priori, se ha ad oggetto "abusi maggiori" (cioè riconducibili a quelli di cui alle tipologie 1, 2 e 3 della tabella allegata al DL 269/2003) commessi in zona sottoposta a vincolo posto in epoca anteriore alla realizzazione delle opere, ciò indipendentemente dal tipo di vincolo, se di inedificabilità assoluta o relativa.

Scopri tutto su Ingenio!

Cambio di destinazione d'uso: è un intervento di grande rilevanza, impossibile il condono

Ne deriva - in definitiva - che la sussistenza dei vincoli di cui si discute preclude la condonabilità di abusi del tipo di quello per cui è causa, identificabile nelle opere di cui al n.1, allegato 1, del d.l. n. 269/2003.

Infatti, come recentemente confermato, in linea con precedenti conformi:

• sulla base delle previsioni dettate dall’art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria,
• per le altre tipologie di abusi, quale quello della ricorrente, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive; la norma statale di cui all’art. 32, comma 27, del decreto legge n. 269 del 2003 è chiara nell’indicare come ostativa alla possibilità di rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali, qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere; in senso ancor più restrittivo è intervenuta la legge regionale della Regione Lazio n. 12 del 2004, la quale, all’art. 3, comma 1, lettera b), prevede la non sanabilità delle opere realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all'interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali” (Tar Lazio Roma, Sezione IV ter, 21 febbraio 2024 n. 3457).