Cambio destinazione d'uso senza opere da magazzino a ufficio: col Salva Casa basta la SCIA

Come si realizza un cambio di destinazione d'uso senza opere da magazzino ad ufficio? Serve il permesso di costruire? In assenza, scatta la demolizione?

La sentenza 14357/2024 del Tar Lazio, ci da l'occasione per spiegare le differenze che intercorrevano prima dell'avvento del Decreto Salva Casa (69/2024, in vigore dal 30 maggio scorso e in corso di conversione in legge) e quelle che invece ci sono adesso.

Il caso: cambio d'uso da magazzino a ufficio

Si dibatte sul ricorso contro la determinazione comunale avente ad oggetto l’ingiunzione a rimuovere o a demolire gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati in un immobile.

Più nel dettaglio, ad avviso dell’amministrazione municipale, nel locale avente ingresso dal piano strada del suddetto edificio, che si sviluppa al piano S/1 accessibile tramite alcuni gradini, sarebbe stato eseguito un mutamento di destinazione d’uso dalla categoria catastale C/2 (quindi espressiva di un ambiente destinato a magazzino o cantina) in ufficio.

Tale nuova caratterizzazione sarebbe stata ricavabile dall’allestimento dei locali con postazioni computerizzate e sala riunioni, oltre ad un piccolo bagno presente sul piano strada ed accessibile dal locale seminterrato per mezzo di una scala in muratura.

Il ricorso: cambio d'uso senza opere

Quanto al contestato mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, i ricorrenti articolavano un ultimo motivo di ricorso con il quale lamentavano l’illegittimità dell’atto impugnato ritenendo che il mutamento in questione, avvenuto senza opere, non avesse determinato alcun aggravio del carico urbanistico.

Prima del Decreto Salva Casa: serviva il permesso di costruire per passare da magazzino a ufficio

Secondo il TAR, il locale di proprietà dei ricorrenti e censito in categoria catastale C/2 (ossia quale magazzino e deposito), è stato indebitamente adibito a locale commerciale e professionale in assenza del doveroso titolo edilizio, integrando tale mutamento d’uso una trasformazione urbanisticamente rilevante ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. d) e 10, comma 1, lett. c) dpr 380/2001.

In proposito, non possono condividersi le argomentazioni spese in ricorso in ordine alla supposta legittima preesistenza del locale in questione nella sua attuale consistenza, comprensivo, cioè, anche del servizio igienico.

Tale deduzione, infatti, comporterebbe una valutazione atomistica, analitica e segmentata dell’abuso contrastante con le coordinate ermeneutiche sopra rammentate che, viceversa, ne impongono un’analisi sintetica ed unitaria poiché tali sono le caratteristiche del pregiudizio in ipotesi inferto al regolare ed ordinato sviluppo del territorio.

In altre parole, quand’anche fosse comprovata la legittima preesistenza del locale adibito a servizio igienico, ciò non per questo il mutamento della destinazione d’uso impressa all’immobile diverrebbe privo di rilevanza urbanistica.

Infatti, non è positivamente scrutinabile neppure il diverso argomento, pure speso da parte ricorrente, secondo cui il mutamento di destinazione d’uso senza opere sarebbe urbanisticamente irrilevante.

Al contrario, secondo un costante orientamento, cui il Collegio aderisce, “Il mutamento della destinazione d'uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, anche senza opere edilizie, ove realizzato senza permesso di costruire, è sanzionabile con la misura ripristinatoria. Questo perché il cambio di destinazione d'uso fra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee integra una vera e propria modificazione edilizia che, incidendo sul carico urbanistico, necessita di un previo permesso di costruire, non assumendo rilevanza l'avvenuta esecuzione di opere” (così C.g.a., n 545 del 28.8.2023).

Quanto, poi, al mutamento rilevante nella fattispecie (con adibizione del locale magazzino ad ufficio professionale), ritiene il Collegio di dover far proprio, richiamandolo, il recente precedente di questa Sezione n. 8497 del 29.4.2024 , secondo il quale “il cambio di destinazione d'uso di un immobile da magazzino ad autofficina, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, interviene tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee e, quindi, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico soggetta a regime concessorio oneroso, indipendentemente dall'esecuzione di opere".

Insomma: abuso edilizio conclamato e demolizione legittima.

Decreto Salva Casa: le novità per il cambio destinazione d'uso

Sarà sempre possibile il cambio di destinazione d'uso senza opere, all'interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale, da effettuare tramite SCIA.

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Oggi basta la SCIA? Le modifiche del DL Salva Casa

Come recita l'art.1 lettera c.1) del DL 69/2024, con una modifica all'art.23-ter del Testo Unico Edilizia, "il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni".

Sono sempre ammessi anche "il mutamento di destinazione d'uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c), di una singola unita' immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, ovvero nelle zone equipollenti come definite dalle leggi regionali in materia, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 1-quater e delle normative di settore e ferma restando la possibilita' per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni".

Quindi: è sempre possibile il cambio di destinazione d'uso senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale (es. residenziale, agricola, industriale, commerciale), nel rispetto delle normative di settore (es. vincoli culturali e paesaggistici) e delle specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali;

Inoltre, è sempre possibile il cambio destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali, nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni eventualmente fissate da strumenti urbanistici comunali, all'interno delle zone centro storico, residenziali consolidate (totalmente o parzialmente edificate) e residenziali in espansione (destinate a nuovi complessi insediativi):

• limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produtiva e direzionale e commerciale;
• nel rispetto del principio dell'indifferenza funzionale tra destinazioni d'uso omogenee (il mutamento è finalizzato alla forma di utilizzo prevalente delle altre unità immobiliari presenti nell'immobile).

Il cambio destinazione d'uso per i casi sopracitati si effettuerà con la SCIA, "ferme restando le leggi regionali più favorevoli".

Importante: la prma versione del DL 69/2024 dispone che il cambio d'uso deve essere senza opere, altrimenti è sempre necessario il permesso di costruire, ma in sede di conversione, con una modifica dell'ultim'ora, si è ammesso anche il cambio 'con' opere.

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