Cambio destinazione d'uso da rurale a residenziale: serve il permesso di costruire

I cambi di destinazione d'uso rilevanti sono stati rivisti profondamente dal Decreto Salva Casa, che ha modificato, come ben sappiamo, l'art.23-ter del Testo Unico Edilizia liberalizzando questo tipo di 'interventi edilizi', anche qualora, per il cambio d'uso, siano necessarie delle opere edilizie.

Ma quando è possibile, andando nel concreto, effettuare un cambio di destinazione d'uso rilevante (cioè tra categorie non omogenee sia con che senza opere e nella stessa categoria con opere) con una semplice SCIA?

Ci sono dei paletti da rispettare, e alcune eccezioni, come nel caso della sentenza 1812 del Tar Salerno, che ha per protagonista il ricorso di un privato contro l'ordinanza di demolizione impartita dal comune per la rimozione di opere abusive afferenti a un fabbricato rurale (al piano seminterrato e al piano rialzato), nonché di un container, di un deposito, di una tettoia, di una struttura tipo avanserra e di un piazzale asfaltato.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio destinazione d'uso da rurale a residenziale con opere: necessario il permesso di costruire

In ordine alle opere abusive relative al fabbricato rurale, la contestazione dei ricorrenti, quanto ai locali del piano seminterrato, secondo il Tar "è fuori bersaglio, visto che l'abuso non riguarda la ripartizione interna dei vani, bensì il cambio di destinazione d'uso e l'aumento di volumetria non assentito, connesso alla realizzazione di un locale adibito a forno".

Il piano seminterrato, infatti, come si ricava dalla concessione del 1983, avrebbe dovuto avere destinazione integrale di annesso agricolo, non destinazione residenziale, per ottenere la quale sarebbe stato necessario acquisire il previo permesso di costruire, trattandosi di mutamento che attiene al passaggio tra categorie funzionalmente autonome (da rurale a residenziale) e comporta un aumento di volumetria, dato che il “locale forno”, come posto in rilievo dalla difesa comunale, “supera quota zero di circa un metro e venti (arriva, infatti, al terrazzo del piano rialzato) e ciò comporta la realizzazione di una nuova volumetria fuori terra, con variazione di sagoma del fabbricato”.

Tra l'altro, anche il piano rialzato, interamente destinato a deposito agricolo salvo una stanza avente destinazione abitativa, è interessato da un illegittimo mutamento di destinazione d'uso (essendo stato trasformato in immobile residenziale) e da un aumento di volumetria (determinatosi per effetto dello spostamento dell'ingresso del fabbricato, con chiusura di un'area prima adibita a portico), con indotta modificazione della sagoma.

In definitiva: non è una semplice redistribuzione interna dei locali rispetto al permesso di costruire originario, per la quale basterebbe una CILA, ma un vero e proprio cambio di destinazione d'uso per il quale serviva il permesso di costruire.

Cambio d'uso e Salva Casa: come sono cambiate le cose?

Il DL 69/2024 ha liberalizzato i cambi d'uso rilevanti ma per quanto riguarda la categoria d), quella rurale, permangono le regole precedenti, col permesso di costruire obbligatorio.

Infatti, in virtù delle modifiche apportate all'art.23-ter del Testo Unico Edilizia:

• il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6 del Testo Unico Edilizia;
• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
• resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, laddove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria;

• viene prevista una specifica disciplina per il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Il testo definitivo prevede infatti che il cambio di destinazione d’uso (non solo per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra ma anche per quelle seminterrate) è disciplinato dalla legislazione regionale che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni di cui ai commi 1-ter, 1-quater e 1-quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Cambi destinazione d'uso con la SCIA: ecco quando

Il Salva Casa consente l'utilizzo della SCIA per tutti i cambi di destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale, e tra categorie funzionali diverse (esempio, da residenziale a commerciale, o viceversa, con esclusione della categoria rurale), anche con opere, se per assentirle è necessaria la CILA, mentre resta l'obbligo del permesso di costruire se gli interventi edilizi contestuali al cambio d'uso lo prevedono.

Infatti, il DL 69/2024 dispone che il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

E' molto importante rimarcare, però, che:

• le regole del Salva Casa si applicano a partire dall'entrata in vigore della legge di conversione (28 luglio 2024), mentre per i casi precedenti bisogna rifarsi al Testo Unico Edilizia vigente 'ratione temporis';
• mentre prima del DL 69/2024 i cambi d'uso urbanisticamente rilevanti (tra stesse categorie con opere, tra categorie diverse anche senza opere) necessitavano del permesso di costruire, oggi si può - sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di prevedere regole diverse, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio - procedere anche con la SCIA;
• è basilare controllare la normativa locale sul tema, perché per espressa previsione del Testo Unico Edilizia essa può stabilire regole diverse in materia di cambi di destinazione d'uso.