Cambio destinazione d'uso da magazzino ad appartamento: quando basta la SCIA

E' possibile passare da studio o magazzino ad appartamento (cioè da commerciale a residenziale), con tanto di opere edilizie, senza richiedere - e ottenere - un permesso di costruire?

La risposta è: dipende dalle regole locali (Regolamento comunale) sui cambi di destinazione d'uso, visto che il Decreto Salva Casa lo consente presentando una semplice SCIA (per opere che non necessitano di permesso di costruire), come da modifica dell'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Se prima del DL 69/2024, quindi, i cambi d'uso urbanisticamente rilevanti (tra stesse categorie con opere, tra categorie diverse anche senza opere) necessitavano del permesso di costruire, oggi si può - sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di stringere le maglie, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio - procedere anche con la SCIA, con un notevole 'risparmio' a livello di adempimenti burocratici.

Cambio d'uso da studio e magazzino a residenziale: il caso

Nel caso all'esame del Tar Lazio con la sentenza 16065/2024 del 3 settembre, ci imbattiamo in un cambio di destinazione d'uso al piano terra di un immobile, da studio a residenziale, con la presenza di soggiorno - pranzo, angolo cottura oltre alla demolizione delle tramezzature che costituivano un vano bagno al posto del quale attualmente risulta esserci l'ambiente cucina a vista.

Al piano interrato è stato effettuato il cambio di destinazione d'uso da magazzino a residenziale con la presenza di una camera da letto e di un impianto di riscaldamento autonomo con la presenza di termosifone, oltre alla presenza di un bagno per la quale realizzazione è stato chiuso il sottoscala con una nuova tramezzatura. 

Tutto ciò era stato realizzato in difformità dalle concessioni edilizie.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio destinazione d'uso rilevante: come funzionava prima del Salva Casa

Il TAR ritiene che va considerato mutamento della destinazione d'uso rilevante ogni tipologia di impiego degli immobili differente da quella originaria, a prescindere dalla realizzazione di opere, che implichi il passaggio ad una differente categoria funzionale tra residenziale, turistico ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, e rurale.

Ciò premesso, la concessione edilizia del 1995 e la concessione edilizia del 2000, assentivano la realizzazione di una piazza polifunzionale e di “edifici per servizi a carattere privato”, da intendersi come studi professionali e uffici, ai quali è attribuita la categoria funzionale A/10.

Peraltro anche dalle tavole allegate alla domanda di variante in corso d'opera si evince che l'istanza di variante in corso d'opera non abbia riguardato il cambio di destinazione d'uso, dato che nei grafici non viene indicata la cucina o l'angolo-cottura, limitandosi a indicare le variazioni poi approvate, relative alla medesima sottocategoria “uffici e studi professionali” nell'ambito della categoria funzionale A.

Avendo i ricorrenti apportato ingenti modifiche all'immobile mutando la destinazione d'uso, il rilevante abuso esclude che vi siano i presupposti per l'applicazione di sanzioni pecuniarie alternative. Scatta la demolizione.

Cambi destinazione d'uso rilevante anche con opere: il Decreto Salva Casa ha cambiato tutto

E' evidente che la sentenza va 'letta' per i fatti accaduti 'ratione temporis', cioè con le regole precedenti, ma è interessante ricordare come sono cambiate oggi le specifiche dei cambi destinazione d'uso.

Il comma 1 numero 1 lett.c) dell'art.1 del DL 69/2024 (Salva Casa, convertito in legge 105/2024) ha infatti integrato l'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

Tra le novità, segnaliamo:

• che è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, anche se accompagnato da interventi edilizi, purché si rispettino le normative di settore e siano osservate le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.
• il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (escluse quelle rurali) è sempre permesso per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, anche se comporta opere edilizie;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici, comprese quelle che adeguino l’uso dell’unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.

Cambio di destinazione d'uso con la SCIA: ecco quando

Con il DL Salva Casa oggi è consentito - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - effettuare un cambio d'uso da studio o magazzino a locale abitativo con opere, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.

Infatti, secondo le disposizioni del DL 69/2024, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

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