Cambio destinazione d'uso da garage ad abitazione: è possibile con la SCIA?

Passare da garage ad abitazione configura un mutamento di destinazione d'uso rilevante, tra categorie non omogenee, che prima dell'avvento del Decreto Salva Casa era obbligatoriamente da realizzare con permesso di costruire, mentre oggi, in determinati casi, può bastare la SCIA se gli interventi necessari per il 'cambio' sono assentibili in edilizia libera o con semplice CILA.

Bisogna poi considerare le regole locali (Regolamento comunale) sui cambi di destinazione d'uso, visto che il Decreto Salva Casa lo consente presentando una semplice SCIA (per opere che non necessitano di permesso di costruire), come da modifica dell'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Insomma: prima del DL 69/2024 l'unico modo per effettuare un mutamento d'uso rilevante era richiedere un permesso di costruire, mentre oggi si può procedere anche con la SCIA, ma - e di seguito lo specificheremo meglio - solo se gli interventi sono 'minori'.

Il cambio d'uso da garage ad abitazione: prima del Salva Casa permesso di costruire obbligatorio

Nel caso della sentenza 19007/2024 del 29 ottobre del Tar Lazio, si contesta un abuso edilizio consistente nel cambio di destinazione d'uso di un immobile ricadente nel centro storico comunale, che da box auto era stata adibito ad abitazione, senza il necessario, preventivo, titolo abilitativo ossia il permesso di costruire.

Secondo la ricorrente, non erano "stati apportati aumenti di superficie o di volume ma solamente varianti di destinazione per una più razionale utilizzazione di una parte, da box ad abitazione".

Comune e TAR ribattono che l'art.10, comma 1, lett. c), dpr 380/2001 stabilisce che costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire "… c) gli interventi … che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso".

Il cambio di destinazione d'uso, trattandosi di una modifica sostanziale del progetto incidente sul carico urbanistico, necessitava di un espresso provvedimento amministrativo che la recepisse ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c), del d.p.r. n. 380/2001.

Non tiene la tesi della ricorrente, secondo la quale il cambio di destinazione d'uso dell'immobile, da box auto ad abitazione, si fosse realizzato a seguito della sola presentazione della variante progettuale del 1971 relativo al vano di cui si tratta e della successiva adozione dell'autorizzazione di abitabilità (oggi agibilità) dell'intera palazzina.

Insomma, l'amministrazione ha accertato la violazione dell'art. 10, comma 1, lettera c), del dpr 380/2001 e dell’art. 18 della l.r. n. 15/2008 in relazione al riscontrato cambio di destinazione d’uso per l’immobile compreso “nelle zone omogenee A”.

Di conseguenza, ha applicato la sanzione amministrativa prevista per questa fattispecie dall’art. 22, comma 2, lett. b), l.r. n. 15/2008, ratione temporis applicabile, pari ad un importo corrispondente "al doppio dell’incremento del valore di mercato dell’immobile conseguente all’esecuzione delle opere, determinato con riferimento alla data di applicazione dell’oblazione".

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio destinazione d'uso rilevante: col Salva Casa è cambiato tutto

La sentenza di cui sopra va ovviamente valutata per le regole vigenti 'ratione temporis', che richiedevano il permesso di costruire per un cambio di destinazione d'uso da box auto ad abitazione, anche senza opere, e quindi da li non si scappava.

Oggi, però, le cose sono diverse, e considerando che si 'parla' di diversa redistribuzione degli spazi interni (quindi, a sensazione, possibile spostamento di tramezzature, che si realizza con CILA), se questo tipo di cambio d'uso fosse avvenuto in vigenza della legge 105/2024, di conversione del DL 69/2024, poteva essere assentito con SCIA sempre che il regolamento comunale non prevedesse regole più ferree in materia.

Il Salva Casa ha infatti modificato l'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

In pratica, oggi:

• è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, anche se accompagnato da interventi edilizi, purché si rispettino le normative di settore e siano osservate le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.
• il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (escluse quelle rurali) è sempre permesso per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, anche se comporta opere edilizie;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici, comprese quelle che adeguino l’uso dell’unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.

Da garage ad abitazione con la SCIA: il Salva Casa a certe condizioni lo consente

Con il DL Salva Casa oggi è consentito - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - effettuare un cambio d'uso da garage ad abitazione con opere, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.

Infatti, secondo le disposizioni del DL 69/2024, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.