Cambio destinazione d'uso da garage a residenziale e sanatoria sismica: le indicazioni del Consiglio di Stato
Affinché possa rilasciarsi una sanatoria sismica o comunque strutturale deve essere rispettato anche in tale ambito il requisito della doppia conformità, ovvero devono risultare rispettate le regole tecniche vigenti sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento dell'istanza di sanatoria
Attenzione alle indicazioni del Consiglio di Stato che nella sentenza 3645/2024 del 22 aprile mette alcuni paletti importanti sia sul cambio di destinazione d'uso che sulla possibilità della sanatoria sismica, procedimento non 'normato' dalla legislazione italiana.
Da garage-cantina a residenziale: serve il permesso di costruire
Palazzo Spada afferma che la conversione di un locale adibito a garage o cantina in uno a uso residenziale non rientra nelle cinque categorie specificate dall'art.23-ter del dpr 380/2001, poiché tali locali sono considerati pertinenze di un immobile destinato a uso abitativo secondo la normativa civilistica.
Sebbene queste costruzioni siano compatibili con la destinazione residenziale della zona, purché rimangano "locali
accessori" e non soddisfino i requisiti abitativi, non influenzano le disponibilità volumetriche per l'abitazione né il carico urbanistico.
Pertanto, il cambiamento di destinazione d'uso da garage o cantina a residenziale richiede comunque un permesso di costruire, nonostante non rientri specificamente nelle categorie dell'art. 23-ter.
Tra l'altro, per accertare l’avvenuta realizzazione di un cambio di destinazione d’uso, può non essere necessariamente bastevole la presenza di un servizio igienico.
Laddove tuttavia il garage o la cantina fanno parte di un’unica unità immobiliare, già evidentemente dotata di servizi igienici, e questi ultimi si accompagnino ad altri elementi tipici della destinazione residenziale, quali la presenza di una cucina, il cambio di destinazione d’uso, a maggior ragione ove effettuato con tale tipologia di opere - strutturali - e non con meri elementi di arredo, deve ritenersi realizzato.
Cambio destinazione d'uso da deposito a camera da letto: serve il permesso di costruire
Il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali ontologicamente diverse, con mutamento della destinazione d’uso di un locale da non residenziale a residenziale, necessita del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. c), del Testo Unico Edilizia
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Sanatoria sismica: Palazzo Spada apre alla possibilità
Sicuramente di impatto è la seconda parte della sentenza, dove si 'apre' alla possibilità di una sanatoria sismica.
Palazzo Spada osserva che il legislatore non ha specificamente contemplato un meccanismo di sanatoria sismica e la normativa tecnica attuale favorisce principalmente le verifiche preventive.
Tuttavia, nel processo per ottenere la cosiddetta sanatoria ordinaria, come definito dall'art.36 del dpr 380/2001, è richiesto il rispetto delle norme antisismiche, oltre ad altri requisiti. Ciò non impedisce che gli obblighi relativi alla sicurezza sismica possano emergere dopo la costruzione originaria, purché non si consenta retroattivamente l'adattamento strutturale, e ancor meno che la validità dei permessi sia subordinata a tali interventi. Tuttavia, resta la responsabilità penale per le violazioni connesse al rischio sismico.
Affinché venga concessa una sanatoria sismica o strutturale, è necessario rispettare il principio della doppia conformità: le regole tecniche vigenti devono essere rispettate sia al momento della realizzazione dell'abuso, sia al momento della richiesta di sanatoria.
In mancanza di direttive specifiche della legge nazionale, il procedimento da seguire è quello ordinario.
Eventuali disposizioni procedurali più favorevoli, come quelle introdotte dall'articolo 94-bis del Testo Unico Edilizia dal DL Sblocca Cantieri (32/2019, convertito in legge 55/2019), si applicano solo se non compromettono la sicurezza pubblica sottesa alle norme sostanziali.
Cassazione: la doppia conformità sismica è indispensabile per ottenere la sanatoria del Testo Unico Edilizia
Il rispetto del requisito della doppia conformità è da ritenersi escluso in caso di violazione della disciplina antisismica
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