Cambio destinazione d'uso da abitazione a ristorante con opere: prima e dopo il Salva Casa

I cambi di destinazione d'uso sono sempre all'ordine del giorno e sono cambiati notevolmente - anche se non completamente - con l'avvento del Decreto Salva Casa, che ha liberalizzato e semplificato le procedure per questo tipo di 'interventi', anche in presenza di opere edilizie e anche tra categorie non omogenee.

Va evidenziato, comunque, che quando si tratta di mutamenti urbanisticamente rilevanti - nella stessa categoria con opere, tra categorie diverse anche senza opere - bisogna rispettare alcune condizioni di base per poter procedere con una semplice SCIA, ma la sentenza 2196/2024 del Tar Salerno (che va letta, ovviamente, rapportandosi alle regole vigenti all'epoca dei fatti) è interessante perché fornisce spunti e permette di chiarire anche come è cambiata la materia.

Da abitazione a ristorante con opere: serve sempre il permesso di costruire?

Si disquisisce su un intervento edilizio, comportante il cambio di destinazione da residenziale (abitazione) a ristorante con opere edilizie, nella fattispecie alcune tettoie e un dehors, per il quale è stato impartito un ordine di demolizione da parte del comune.

Entriamo subito nel merito delle regole del DL 69/2024 (legge 105/2024): in primis bisognerà verificare cosa prevedono le regole locali (Regolamento comunale) sui cambi di destinazione d'uso, visto che il Decreto Salva Casa lo consente presentando una semplice SCIA (per opere che non necessitano di permesso di costruire), come da modifica dell'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Prima dell'avvento del DL 69/2024 i cambi d'uso urbanisticamente rilevanti necessitavano infatti sempre del permesso di costruire, mentre oggi si può - sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di stringere le maglie, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio - procedere anche con la SCIA, con un notevole 'risparmio' a livello di adempimenti burocratici.

Il cambio di destinazione d'uso da residenziale ad attività di pubblico esercizio

Secondo i ricorrenti, il Dirigente dell’Ente locale ha sbagliato nel ritenere che gli interventi contestati abbiano determinato un cambio di destinazione d’uso con opere “delle tettoie al piano terra ad attività ristorativa e dell’ambiente disimpegno in antibagno per gli astanti sempre a piano terra, delle camere da letto ad attività ristorativa dei locali a piano primo e del cambio di destinazione d’uso locale sottotetto da ripostiglio e deposito in camere e wc”.

Inoltre, deducono che le SCIA e le CILA richiamate dall'Amministrazione erano finalizzate proprio alla variazione della destinazione d’uso con opere da residenziale ad attività di pubblico esercizio di ristorante-pizzeria del fabbricato esistente, nonché all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, alla regolarizzazione di talune opere edilizie e all’inizio dell’attività di ristorazione.

Tra l'altro, continuano i ricorrenti, anche le regole comunali e regionali prevedono la possibilità di effettuare il mutamento di destinazione d'uso di immobili o loro parti, che non comportino interventi di trasformazione dell'aspetto esteriore, di volumi e di superfici, attraverso la semplice presentazione di una SCIA.

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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La tettoia adibita a sala ristorazione porta alla necessità del permesso di costruire

Per il TAR, il ricorso è da respingere per quanto riguarda il cambio d'uso con riferimento all'installazione di una tettoia, “collegata a terra in modo puntiforme con pilastri in legno ancorati a terra”, inizialmente assentita quale luogo di “deposito materiale e fruizione esterna dello spazio pertinenziale […] per gli utenti”, successivamente ampliata nella sua superficie ed altezza, parzialmente chiusa con pannelli in alluminio e adibita a sala ristorazione.

Infatti, secondo la costante giurisprudenza del TAR Salerno in ordine alla definizione degli interventi edilizi relativi alle strutture poste in aree esterne, una tettoia di rilevanti dimensioni che presenta una chiusura perimetrale comportante una delimitazione dello spazio interno si presenta suscettibile di arrecare un significativo impatto volumetrico sul territorio, ovvero un'evidente alterazione dello stato dei luoghi incidente sull’assetto edilizio precedente, e richiede dunque il permesso di costruire.

Cambio destinazione d'uso senza e con opere: prima e dopo il Decreto Salva Casa

Importante anche questo passaggio: prima del DL Salva Casa, la variazione della destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale ovvero commerciale integrava, anche indipendentemente dall'esecuzione di opere, una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire.

Oggi, invece, se non ci fossero state opere sarebbe bastata una SCIA, mentre la presenza di questa grande tettoia comporta la necessità di richiedere il permesso di costruire per assentire il cambio di destinazione d'uso, anche in vigenza del DL 69/2024.

Per gli stessi motivi, anche l'altra tettoia sul lato Sud risulta meritevole della comminata sanzione demolitoria.

Dehors: tra CILA e permesso di costruire

Oltre alle tettoie, è stato realizzato ancheun dehors di tipo B, ovverosia installazioni chiuse parzialmente o totalmente appoggiate ad un fabbricato esistente ovvero separate con struttura autonoma, ma comunque collegate funzionalmente ad un pubblico esercizio di somministrazione, ad un laboratorio artigianale di preparazione di prodotti da asporto o, comunque, per tutte le attività che effettuano consumo immediato di alimenti, dotato di bagno per gli avventori.

In virtù del regolamento comunale, questo tipo di opere, per essere assentite, devono consistere in strutture provvisorie che non determinano volumi urbanistici e che sono funzionali all’esercizio temporaneo dell’attività di pubblico esercizio.

Bene: anche a voler ritenere che il requisito temporale risulti soddisfatto (periodo di permanenza che non supera complessivamente il termine di 180 giorni), l'assunto di precarietà è invece manifestamente smentito dalle caratteristiche edificatorie proprie della struttura contestata.

Tenuto conto della grandezza e del materiale utilizzato, esso non appare facilmente e rapidamente rimovibile allorquando sia venuta meno l’esigenza funzionale e dunque sia scaduto il termine ultimo di installazione.

Di conseguenza, arrecando un proprio impatto volumetrico sul carico urbanistico, l’opera in commento necessitava del preventivo rilascio del permesso di costruire e, quindi, l’ordinanza di demolizione, nonché il provvedimento di diniego dell’autorizzazione alla sua installazione, non possono che ritenersi legittimi.

Realizzazione di un muro divisorio in cartongesso: SCIA, CILA o permesso?

La sentenza si chiude con la valutazione di altri interventi minori, in primis la realizzazione di un muro divisorio in cartongesso.

Il TAR afferma che se esso non comporta la variazione della destinazione d’uso degli ambienti, è richiesta la sola presentazione di una CILA; diversamente, laddove esso comporti il cambio di destinazione d’uso, l’intervento è sottoposto al regime della SCIA.

Infatti, il solo mutamento della destinazione d'uso di una unità immobiliare rilevante ai fini urbanistici e richiedente dunque il preventivo rilascio del permesso di costruire è quello che interviene tra categorie funzionalmente autonome o che viene realizzato con opere edilizie che incidono sulla sagoma dell'edificio o ne determinino un aumento plano-volumetrico.

Ma nel caso di specie, l’innalzamento del muro divisorio in cartongesso (peraltro assentito con SCIA) non ha comportato alcuna variazione della destinazione d'uso del locale.

Erroneamente, quindi, il Comune ha ravvisato nell’intervento di cui sopra un cambio di destinazione d’uso giuridicamente rilevante ritenendo mancante il relativo titolo abilitativo e assoggettandolo, dunque, alla sanzione ripristinatoria.

Camera da letto adibita a ristorante: permesso o SCIA?

Invece, nel passaggio tra una camera da letto a sala ristorante, appare evidente la rilevanza giuridica del mutamento d'uso, che avrebbe quantomeno richiesto la presentazione di una apposita SCIA.

Lo stesso dicasi per il cambio di distinzione d’uso del locale deposito e ripostiglio rispettivamente in camera e wc, trattandosi di categorie funzionali ontologicamente diverse

Per giurisprudenza consolidata, infatti, “la trasformazione di un mero « deposito » in una vera e propria « abitazione », sia pure intervenuta mediante l'installazione di meri impianti ed arredi, aggrava il carico urbanistico già valutato ed assentito dall'ente locale in sede di rilascio dei titoli edilizi originari, con conseguente necessità del preventivo rilascio di un permesso di costruire, in mancanza del quale la sanzione di cui agli artt. 31 e 32 d.P.R. n. 380/2001 costituisce atto dovuto e vincolato”.

Questo, prima del Salva Casa, valeva anche in caso di mero cambio d'uso funzionale, cioè senza l'esecuzione di opere, mentre oggi in tal caso basta la SCIA.

Cambi destinazione d'uso rilevante anche con opere: le novità del DL Salva Casa

Oggi, in virtù delle modifiche apportate dal DL Salva Casa all'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante:

• è sempre consentito il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, anche se accompagnato da interventi edilizi, purché si rispettino le normative di settore e siano osservate le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali;
• il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (escluse quelle rurali) è sempre permesso per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, anche se comporta opere edilizie;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici, comprese quelle che adeguino l’uso dell’unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.

Cambio di destinazione d'uso con la SCIA: quando si può fare

Con il DL Salva Casa oggi è consentito - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - effettuare un cambio d'uso da abitazione a ristorante-pizzeria, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.

Secondo le disposizioni del DL 69/2024, infatti, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo (cambio d'uso all'interno della stessa catgoria funzionale), alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO