Cambio destinazione d'uso con opere: è possibile il condono edilizio?

Il terzo condono edilizio consente, per determinati interventi abusivi realizzati entro una determinata data (31 marzo 2003) prevista dalla legge 326/2003 (di conversione del DL 269/2003), di poter regolarizzare illeciti sostanziali, a differenza della sanatoria ordinaria ex art.36 Testo Unico Edilizia che permette invece di sanare solamente abusi formali, cioè opere conformi alle discipline urbanistiche realizzate, ad esempio, senza permesso di costruire.

La differenza tra sanatoria e condono è importante perché le regole dei condoni sono stabiliti da leggi specifiche (in Italia ne abbiamo avuti tre: 1985, 1994 e 2003), che delimitano il perimetro dei tipi di abusi sanabili, diversificando - come fa il terzo condono - tra possibilità in zone normali e in zone vincolate.

La sentenza 9627/2024 del Consiglio di Stato è in questo senso interessante perché tratta la richiesta di condono per un mutamento di destinazione d'uso realizzato con opere sia interne che esterne (con alterazione del sedime e dei prospetti), in area sottoposta a duplice vincolo (paesaggistico ed idrogeologico) antecedente all'abuso.

Tutti gli abusi sanabili con il terzo condono

Palazzo Spada riepiloga in primis le definizioni contenute nella Tabella Allegato 1 – tipologie opere abusive suscettibili di sanatoria alle condizioni ex art. 32, comma 26, del d.l. 269/2003:

• Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
• Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto;
• Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
• Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;
• Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;
• Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Prestate molta attenzione alle varie tipologie perché il terzo condono distingue tra abusi maggiori (1, 2 e 3), sanabili su tutto il territorio nazionale, e abusi minori (4, 5 e 6), regolarizzabili in zona vincolata.

Le condizioni del terzo condono in zona vincolata

Il Consiglio di Stato prosegue ricordando che l’art. 32 del d.l. n. 269/2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326/2003 (c.d. terzo condono), fissa limiti più stringenti rispetto ai precedenti «primo» e «secondo» condono (leggi nn. 47/1985 e 724/1994).

In particolare, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:

• a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
• b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) si tratti di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
• d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo.

Condono edilizio della sopraelevazione abitativa: è possibile in zona vincolata?

Il terzo condono edilizio, nelle aree soggette a vincoli, è possibile solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del DL 269/2003, ovvero le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi la loro sanabilità risulta preclusa di default.

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Niente terzo condono: ecco perché

A questo punto resta solo da 'inquadrare' il nostro abuso in una delle tipologie indicate sopra, per capire se sia possibile ottenere il terzo condono.

Per il Consiglio di Stato, tali tipologie di opere non possono essere ammesse a sanatoria ex legge 326/2003, proprio in virtù delle regole fissate dall'art.32 comma 27 lettera d) del DL 269/2003.

Ciò in quanto nelle aree sottoposte a vincolo relativo sono sanabili i soli interventi edilizi di minore importanza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere che non comportino nuovi volumi o superfici).

In particolare, non è ammesso il condono nel caso di realizzazione di nuovi volumi o superfici, così come avvenuto nel caso in esame, essendo irrilevante, come sopra chiarito, che si tratti di vincolo relativo e che, come addotto dagli appellati, l’incremento volumetrico sia stato modesto.

Nel caso in questione, quindi, non sussistono i presupposti per la valutazione favorevole della domanda di sanatoria per le opere in questione, risultando al riguardo irrilevante che le stesse siano ascrivibili alla tipologia 1 o alla 3, accomunate dalla insuscettibilità di accedere al condono se eseguite in area sottoposta a vincolo antecedente all’esecuzione dei lavori.

Gli altri 'restringimenti' del terzo condono

Palazzo Spada aggiunge, per completezza, che la normativa concernente il terzo condono, pur facendo salve le previsioni degli artt. 32 e 33 della legge n. 47 del 1985 (primo condoo), presenti «un ambito oggettivo più circoscritto» rispetto a quello di quest’ultima legge:

• mentre in base alla normativa del 1985 l’efficacia ostativa al rilascio del condono dei vincoli in esame era collegata al parere negativo dell’autorità preposta alla loro tutela, la disciplina del 2003 prevede che essi precludano senz’altro la sanatoria, al pari di quelli che comportano l’inedificabilità assoluta;
• la richiamata normativa del 2003 aggiunge che i vincoli aventi carattere ostativo alla sanatoria sono quelli «istituiti prima della esecuzione [delle] opere [abusive]».

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO