Cambio destinazione d'uso con opere da residenziale a commerciale: può bastare la SCIA?

Quale titolo abilitativo serve per il cambio di destinazione d'uso da residenziale (abitazione) a commerciale (bar) con opere edilizie?

La risposta è: dipende da che opere sono!

Infatti, il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito dalla legge 105/2024) ha introdotto notevoli semplificazioni, consentendo la semplice SCIA per il passaggio tra categorie omogenee e anche tra categorie diverse, con opere assentibili tramite CILA (tipo le manutenzioni).

Va in ogni caso ribadito che, sebbene il Salva Casa possa consentire, in alcuni casi, il cambio di destinazione d'uso con opere anche tra categorie non omogenee con la SCIA, bisogna sempre considerare due aspetti rilevanti:

• il tipo di opere che consentono di cambiare la destinazione d'uso;
• le eventuali regole locali (Regolamento comunale).

Però il concetto di cambio d'uso rilevante, cioè con opere tra categorie omogenee e senza opere tra categorie non omogenee, oggi è cambiato molto: prima del 28 luglio (data di entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa) questo tipo di mutamenti d'uso necessitavano del permesso di costruire, mentre adesso si può - sempre considerando la possibilità da parte dei comuni di stringere le maglie, e sempre tenendo presente il tipo di lavoro edilizio - procedere anche con la SCIA, con un evidente 'risparmio' a livello di adempimenti burocratici.

Da abitazione a bar: può bastare la SCIA?

Il caso che esaminiamo oggi è relativo alla sentenza 5176/2024 del 2 ottobre del Tar Campania, relativo ad un immobile per il quale era stato segnalato il cambio di destinazione d'uso da residenziale (abitazione) a commerciale (bar) con una semplice SCIA.

Tra l'altro, con una successiva CILA, il proprietario aveva anche comunicato l'inizio dei lavori di “spicconatura e rifacimento di intonaco, sostituzione pavimentazione; realizzazione di nuovo bagno e opere di finitura consequenziali”.

Secondo il ricorrente, che ha diffidato il comune a procedere con le sanzioni previste dal Testo Unico Edilizia per un tipo di mutamento d'uso rilevante come questo, l'intervento realizzato è ascrivibile al genus della ristrutturazione (necessitante di permesso di costruire) e non della manutenzione straordinaria.

Prima del Salva Casa: cambio destinazione d'uso tra diverse categorie sempre con permesso di costruire

Passando all'esame delle censure formulate avverso la nota comunale, il TAR avviso che sia fondata quella che fa leva sulla inidoneità del titolo edilizio (SCIA) a legittimare il mutamento di destinazione d’uso realizzato presso il locale in questione.

Si passa quindi in rassegna l'articolo 23-ter del dpr 380/2001, ampiamente rivisitato dal DL Salva Casa, nel testo vigente 'ratione temporis', cioè all'epoca dei fatti, dove si ricava che "Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa, da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:

• a) residenziale;
• a-bis) turistico-ricettiva;
• b) produttiva e direzionale;
• c) commerciale;
• d) rurale.

Ancora: "Posto che esiste una differenza netta tra mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale (che è sempre consentito: cfr. comma 3, della norma) e cambio di destinazione d’uso che operi un passaggio tra diverse categorie funzionali (ad esempio: da rurale a commerciale) il cambio di destinazione tra diverse categorie, anche se operato in assoluta carenza di opere, è riconducibile alla categoria degli «interventi di nuova costruzione» di cui alla lettera e) dell’art. 3 del d.p.r. 380/2001 (ovvero «interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti»), con necessario assoggettamento a permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), dello stesso testo unico e al relativo regime contributivo e sanzionatorio".

Quindi, prima del Salva Casa, era utilizzabile lo strumento semplificato della SCIA solo a condizione che, anche a prescindere dalla realizzazione di opere materiali, si rimanesse nella stessa categoria.

Peraltro, i lavori effettuati per il cambio di destinazione d'uso - secondo il ricorrente - rientrerebbero nella manutenzione straordinaria, ricavabile dall’art. 3 del dpr 380/2001 (“Definizioni degli interventi edilizi”, nella formulazione vigente all’epoca di presentazione della segnalazione), secondo cui “1. Ai fini del presente testo unico si intendono per: b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Per questo tipo di interventi, non è quindi ammessa la SCIA ma serve il permesso di costruire. Attenzione perchè questa 'discrimante' è importante anche in ottica Salva Casa, come vedremo tra poco.

Alla fine della fiera, il ricorso va accolto e il comune deve adottare gli strumenti repressivi del caso (cioè l'ordinanza di demolizione per il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante abusivo).

Come richiedere il cambio di destinazione d'uso senza incorrere in sanzioni

Il cambio di destinazione d'uso di un immobile implica un processo rigoroso e regolato da normative specifiche, essenziale per evitare sanzioni per abusi edilizi. Recentemente, una sentenza del TAR Lazio ha evidenziato l'importanza di tali normative nel garantire la legalità e la sicurezza degli interventi edilizi.

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Cambio destinazione d'uso: come sono cambiate le 'cose' col Salva Casa

Il DL 69/2024, con le disposizioni dell'art.1 comma 1 numero 1 lett.c), ha 'ritoccato' l'articolo 23-ter del Testo Unico Edilizia, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante.

Oggi (per la precisione dallo scorso 28 luglio):

• è sempre consentito il cambio di destinazione d'uso di una singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale, anche se accompagnato da interventi edilizi, purché si rispettino le normative di settore e siano osservate le eventuali condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali;
• il cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse (escluse quelle rurali) è sempre permesso per unità immobiliari situate in immobili localizzati nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968, anche se comporta opere edilizie;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali differenti è sempre possibile, con la possibilità per i comuni di imporre condizioni specifiche tramite gli strumenti urbanistici, comprese quelle che adeguino l'uso dell'unità immobiliare alla destinazione prevalente delle altre unità presenti nello stesso immobile.

Da residenziale a commerciale con la SCIA: si può fare a determinate condizioni

Con il Decreto Salva Casa oggi è quindi teoricamente possibile - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - effettuare un cambio d'uso da residenziale a commerciale, anche con opere, assentibile con SCIA, qualora non si debbano effettuare opere che richiedono il permesso di costruire.

La chiave sta qui: nel 'nostro' caso, si trattava di interventi da assentire col permesso di costruire, discriminante che richiede questo titolo abilitativo anche in vigenza del Decreto Salva Casa.

E' quindi basilare 'sapere prima' che tipo di titolo edilizio serva per effettuare il cambiamento di destinazione d'uso, cioè se le opere edilizie che si andranno a effettuare comportano la necessità di richiedere il permesso di costruire o possano essere effettuate con una semplice CILA.

Nel secondo caso, infatti, il Salva Casa consente il cambio di destinazione d'uso anche rilevante con la semplice SCIA.

Infatti, secondo le disposizioni del DL 69/2024, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo (cioè all'interno della stessa categoria funzionale), alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata-CILA), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

In conclusione: se il cambio di destinazione d'uso da residenziale a bar è senza opere edilizie oppure con opere assentibili con CILA, si potrà procedere con la SCIA, mentre i caso di lavori assentibili sono con il permesso di costruire bisognerà comunque richiedere tale titolo abilitativo.

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