Cambio destinazione d'uso con opere da magazzino a cucina: permesso di costruire o SCIA?

Cosa serve per il cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali diverse e con opere edilizie? Per evitare l'abuso edilizio è necessario il permesso di costruire o basta la SCIA?

La risposta non è semplice anche se il Decreto Salva Casa in tal senso ha cambiato le regole del gioco, sempre partendo dal presupposto che, per i cambi d'uso, è bene controllare le norme regionali e locali.

Ma una recente sentenza del Tar Lazio - la n. 13813/2024 dell'8 luglio - può aiutarci a capire cosa è cambiato, come ci si può orientare in casi analoghi e quale titolo abilitativo si deve richiedere.

Il cambio destinazione d'uso della discordia

Si dibatte sulla trasformazione di un locale magazzino, nel suo complesso, a destinazione abitativa, con l'effetto di incidere in modo determinate sul relativo carico urbanistico.

In fattispecie analoga, il TAR ha considerato che «nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. Aderendo, quindi, al costante orientamento della giurisprudenza, … deve ritenersi che … allorché lo stesso [cambio di destinazione d’uso] intervenga … tra locali accessori e vani ad uso residenziale, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere…» (sez. II-bis, sent. n. 4577/2017).

Effettivamente, il Testo Unico Edilizia 'pre' Decreto Salva Casa prevedeva la necessità di richiedere il permesso di costruire per qualsiasi cambio d'uso - anche senza opere! - che comportasse aumento del carico urbanistico.

Pertanto, nel caso di specie, la trasformazione in cucina-soggiorno (e quindi in abitazione) di un vano magazzino con iniziale destinazione non residenziale, realizzata con opere di abbattimento e adeguamento degli impianti, comporta inevitabilmente un incremento delle superfici “utili” ai fini residenziali, con connesso aggravio del carico urbanistico e soggiace pertanto, necessariamente al regime sanzionatorio ex art. 31 del dpr 380/2001 (demolizione).

Senza permesso di costruire, cioè, si tratta di abuso edilizio passibile di ordinanza di demolizione.

Ma oggi?

Cambi destinazione d'uso anche con opere: le modifiche al Testo Unico Edilizia

Il comma 1 numero 1 lett.c) dell'art.1 del DL 69/2024 (Salva Casa, convertito in legge 105/2024) ha integrato l'articolo 23-ter del TUE, che disciplina il mutamento della destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, mediante la modifica del comma 1 e l'inserimento dei commi da 1-bis a 1-quinquies.

Queste alcune delle novità:

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, della singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;

• è sempre possibile il cambio di destinazione d’uso, anche con opere, tra categorie funzionali diverse (ad eccezione di quella rurale (categoria d)), di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) previste dall’art. 2 del D.M. 1444/1968;
• il mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile.

Il Salva Casa consente i cambi di destinazione d'uso con opere con la SCIA

Quindi, la legge nazionale oggi consente - ferma restando la possibilità, per i comuni, di fissare specifiche condizioni - un cambio d'uso da magazzino a cucina/soggiorno con opere, assentibile con SCIA.

Infatti, sempre per le nuove regole del Salva Casa, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO DOPO AVER EFFETTUATO L'ACCESSO AL PORTALE.