Cambio d'uso da magazzino ad abitazione: è ristrutturazione edilizia, serve il permesso di costruire

Delle opere consistenti nella modifica in civile abitazione della destinazione di locali condonati come magazzino, rifacimento in legno della copertura dei locali trasformati in civile abitazione, rifacimento della copertura del porticato mediante sostituzione della precedente orditura in ferro con orditura in legno, sostituzione dei pilastri in legno del porticato con pilastri in muratura, porzione di recinzione in muretto di cemento, ferro e mattoni, integrano un cambio d'uso che porta 'dritto' alla ristrutturazione edilizia.

Senza permesso di costruire, tutto questo è abusivo e va demolito, come correttamente ha intimato il comune, secondo il TAR Piemonte (sentenza 199/2024).

Cambio d'uso da magazzino a civile abitazione: può essere manutenzione ordinaria?

L'istante deduce di avere presentato la CILA al fine di sostituire la copertura del tetto del fabbricato, compreso il porticato, trattandosi di manutenzione ordinaria e non, come addotto nel gravato provvedimento, di ristrutturazione.

Secondo l’interessata, l’amministrazione avrebbe al più potuto irrogare la sanzione pecuniaria, la recinzione è opera condonata e l’edificio non è un’abitazione, non essendo destinato a residenza ma a deposito provvisorio di mobili.

Da cantina a tavernetta: il cambio d'uso fa la differenza tra ristrutturazione edilizia e manutenzione straordinaria

Per le regole del Testo Unico Edilizia, siamo in presenza di un intervento di ristrutturazione se da una cantina si passa ad una vera e propria tavernetta cioè un locale con cucina, arredi ed impianti con un nuovo W.C. più funzionale e ad uso abitativo rispetto al precedente.

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Il mutamento di destinazione con aggravio di carico urbanistico integra una ristrutturazione edilizia

Il TAR non è d'accordo, in quanto l'edificio, già condonato come magazzino con vincolo di presenza umana non eccedente le 4 ore giornaliere, essendo situato nella fascia di rispetto di un elettrodotto, ha caratteristiche identificative proprie dell'abitazione: oltre ai mobili, risultano il sistema di riscaldamento, l'antenna TV e rifiniture interne ed esterne proprie della destinazione abitativa.

Inoltre, il cambio di destinazione con introduzione di una tipologia d’uso comportante maggior carico urbanistico, incompatibile con la disciplina urbanistica di zona, e gli interventi collaterali realizzati dalla ricorrente integrano a livello generale un'opera di ristrutturazione edilizia, strumentale alla nuova destinazione e priva del necessario permesso di costruire (ex multis: TAR Lazio, Roma, II, 19.6.2023, n. 10392; idem, IV ter, 8.11.2023, n. 16569).

La ristrutturazione edilizia con cambio d'uso non è mai una manutenzione: i paletti del Testo Unico Edilizia

Se un intervento edilizio integra una ristrutturazione che aggrava il carico urbanistico, per di più su un edificio di pregio storico, esso non rientra tra quelli ascrivibili alla manutenzione straordinaria, ma tra quelli ascrivibili alla ristrutturazione edilizia pesante.

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Da deposito/magazzino a vera e propria abitazione: serve il permesso di costruire. Senza, si demolisce

La trasformazione di un mero deposito o magazzino in una vera e propria abitazione, sia pure intervenuta mediante l'installazione di meri impianti ed arredi, aggrava il carico urbanistico già valutato ed assentito dall'ente locale in sede di rilascio del titolo edilizio originario (nel caso di specie costituito dal condono), con conseguente necessità del preventivo rilascio di un permesso di costruire, in mancanza del quale la sanzione di cui all'art. 31 del dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia) costituisce atto dovuto e vincolato (TAR Campania, Salerno, II, 1.10.2020, n. 1255).

In generale, il mutamento di destinazione d'uso di un immobile deve considerarsi urbanisticamente rilevante e, come tale, soggetto di per sé all'ottenimento di un titolo edilizio abilitativo, con l'ovvia conseguenza che il mutamento non autorizzato della destinazione d'uso che alteri il carico urbanistico integra una situazione di illiceità a vario titolo, che deve essere rilevata dall'Amministrazione nell'esercizio del suo potere di vigilanza (Cons. Stato, IV, 13.7.2022, n. 5907).

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